Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) - Андрей Воскресенский

Однако, несоответствие уровня дохода населения, спроса на недвижимость существующей ценовой динамике просто колоссально. Это закладывает основание для будущего кризиса. В подобном смысле определенных шагов ждут от политики наших властей. И пока сверхактивное вмешательство со стороны госорганов незаметно. Хотя в целом нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» достиг определенных целей, сегодня необходимо переосмысление того, что уже сделано, чтобы четко сформулировать дальнейшего развития рынка недвижимости.

С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ КАЧЕСТВА ЗАЕМЩИКОВ, КРИЗИС – ЭТО БЛАГО

Александр Черняк

Генеральный директор ООО «АГРА Ипотека»

Александр Викторович Черняк с октября 2005 г. является генеральным директором, членом совета директоров ООО «АТТА Ипотека». С 2000 по 2005 г. был в созданном Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» членом правления и заместителем генерального директора. С 1992 по 2000 г. занимал различные должности в крупнейших российских банках. Соавтор Стандартов выдачи рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и автор Правил выдачи, рефинансирования и сопровождения ООО «АТТА Ипотека», один из разработчиков закладной и практик ее использования на российском рынке. С 1997 г. по настоящее время – член ряда экспертных советов по проблемам жилья и ипотеки Государственной думы, Совета Федерации, правительства Москвы; один из основателей, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), действительный член Международной академии инвестиций и экономики строительства (МАИЭС). Доктор экономических наук, профессор. Автор 15 книг по проблемам экономики, инвестиций, ипотеки, недвижимости и строительства.

Система коммерческого рефинансирования ипотеки предполагает наличие банков и небанковских компаний с длинными ресурсами, привлеченными с рынка капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые выкупают у первичных кредиторов пулы однородных стандартных кредитов. Первичные кредиторы получают возможность «облегчить» свои балансы, освобождая средства для дальнейшей выдачи розничных ипотечных кредитов. Таким образом, рефинансирующие организации становятся для других участников ипотечной системы центром ликвидности.

Секьюритизация как бизнес

Двухуровневая система коммерческого рефинансирования ипотеки, впервые выстроенная в США, функционирует во многих странах. Обязательным условием рынка ипотечного рефинансирования является наличие стандартов массовых кредитов, которые можно объединять в пулы. В большинстве стран подобная система позволяет первичным кредиторам не просто продавать кредиты рефинансирующим организациям, но еще и покупать у них ресурсы по разумной цене для последующей выдачи стандартных кредитов. При этом у банка есть возможность опциона: до тех пор, пока ему выгодно (например, из соображений доходности) держать кредит на балансе, он держит, как только становится невыгодно, он имеет право продать его рефинансирующей компании.

Таким образом, первый заработок рефинансирующей компании – торговля ресурсами. Второй – получение дохода от потоков платежей по тем массовым кредитам, которые она выкупила.

Но ни то, ни другое не является самым главным бизнесом рефинансирующих организаций. Самый главный бизнес строится на том, для чего они покупают эти кредиты, то есть на секьюритизации, наиболее часто сопровождаемой выпуском ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

В отличие от первичного кредитора, для которого выдача и сопровождение каждого розничного кредита должны быть эффективными, приносить максимальную маржу – норму прибыли (за счет политики ставок, комиссий за обслуживание и т. д.), для рефинансирующих компаний каждый отдельный кредит не столь важен. Они работают на массе прибыли, то есть готовы поступиться маржой на отдельном кредите за счет «вала». Но никто бы не вкладывался в этот бизнес, если бы он не имел доходность, аналогичную той же, что и у первичного кредитора. Скупая стандартные кредиты с усредненным уровнем риска, рефинансирующая компания способна сформировать пулы этих кредитов таким образом, чтобы риск по ним стал оптовым. А при оптовой покупке риск всегда снижается в целом. Рефинансирующая компания усредняет риск, объединяя в пулы однородные кредиты по определенным критериям: по уровню ставки, возрасту заемщиков, региону выдачи, типу заложенной недвижимости и т. д. – в зависимости от требований рейтинговых агентств, оценивающих выпуск бумаг, или требований целевых инвесторов. Компания способна следить за экономикой и статистикой пула и таким образом добиваться минимизации цены на ресурсы, вырученные при выпуске ценных бумаг, которые обеспечены этими пулами. Условно говоря, покупая кредиты с 10 %-й ставкой, компания способна выпустить бумаги с 8 %-м купоном. И вот эта разница в 2 % как раз является той «компенсирующей» маржой, которую рефинансирующая организация не добирает на каждом конкретном кредите. Это и есть третий и самый главный заработок рефинансирующей компании.

Такой вид бизнеса рефинансирующей компании наиболее эффективен, если сделать выпуски ипотечных ценных бумаг не единичными операциями, а программой. Возможное количество выпусков зависит от законодательства каждой страны, технологии эмиссий, спроса на такие бумаги.

Актуальным становится вопрос скорости организации выпусков и размещения бумаг. Все, конечно, зависит от конъюнктуры рынка. Чем больше оборотов делает рефинансирующая компания, тем больше ее маржа – новая прибыль на каждом выпуске. Плюс та доходность, которую они получают от продажи ресурсов и от покупки кредитов. Вот так устроен бизнес рефинансирующей компании. Коммерческая она или не коммерческая, не имеет значения.

Рефинансирующие структуры

Следует оговориться, что в РФ некоторые из видов бизнеса недоступны рефинансирующим компаниям. Так, российские рефинансирующие компании не могут пока продавать ресурсы и опционы на покупку ипотечных кредитов через биржи, а также выпускать ипотечные ценные бумаги в виде программ.

Во-первых, разница между коммерческой и некоммерческой рефинансирующей структурой заключается в том, что некоммерческие государственные организации, как правило, ориентированы на решение конкретных, прежде всего, социальных задач в интересах государства. Некоммерческая компания не конкурирует с другими участниками рынка. Это банки между собой соревнуются за заемщика, а рефинансирующая компания поддерживает либо определенные виды качества стандартов целевых кредитов, либо покупку в кредит некоторых видов жилья. Государственная компания путем декларирования ставки приобретения пулов должна стимулировать к выдаче только те виды кредитов, которые выгодно поддерживать государству, например кредиты военным, бюджетникам и т. д. В РФ такие принципы выборочности задекларированы для государственной рефинансирующей компании, но на практике не действуют.

И второе принципиальное отличие: государственные компании, по крайней мере, в РФ более либерально контролируются собственником по доходности. Как правило, им достаточно быть безубыточными, в отличие от коммерческих структур, ориентированных на жесткие экономические показатели. Отсюда высокая технологичность последних, их способность более оперативно и гибко подстраиваться под реалии рынка. То есть в стабильной экономической ситуации, при нормальном состоянии развитой экономики они в большей степени являются индикаторами рынка, чем государственные структуры. Последние представляют собой, скорее институты развития, чем реальные бизнес-единицы. Пример того же американского рынка это подтверждает. Там система начинала «раскручиваться» на государственные деньги, стартовала с государственных компаний, а потом эти компании были приватизированы. Государство использует так называемые неявные гарантии лишь для этих системообразующих компаний, да и то принимает участие до определенного предела. Нынешний кризис подтвердил данный тезис.

По логике и у нас ситуация на рынке должна прийти к подобной модели. Государственные компании должны быть ориентированы на конкретные инновационные проекты такие, например, как развитие рынка земли, на «раскрутку» которого у коммерческих организаций не хватает ресурсов. Эти компании могут «следить» за развитием законодательной базы. Российская государственная рефинансирующая компания пока выполняет лишь нормотворческую функцию и является держателем стандартов ипотечных кредитов, что не совсем верно. Правда, на момент запуска ипотечного рынка в начале 2000-х гг. никто другой стандарты не придумал, поэтому хорошо, что этим озаботилась хотя бы государственная рефинансирующая компания. В ряде стран такого рода регулирование устроено более разумно: там держателем стандартов является сторонняя научно-исследовательская организация. Негативным в российской модели является то, что сама же рефинансирующая компания и занимается трактовкой собственных стандартов в зависимости от текущей конъюнктуры. Это порождает нестабильность в работе первичных кредиторов, которые не уверены в выкупе у них уже выданных кредитов.