Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) - Андрей Воскресенский

За неимением четких критериев трактовки стандартов каждой коммерческой организации приходится разрабатывать собственный ипотечный стандарт. Это порождает дополнительные расходы, что особенно чувствительно в нынешних кризисных условиях, когда ставки по кредитам растут медленнее, чем дорожают ресурсы. Снижается маржа участников, что некоторых из них «выбивает» с рынка.

Как уже отмечалось, государственные рефинансирующие организации, по сути, должны становиться институтами развития. Чем они отчасти и являются, но, скорее, поневоле, нежели рассматривают это как основную задачу. У коммерческих же компаний функция чисто рыночная. Они, конечно, могут участвовать в лоббистских организациях, ассоциациях, комитетах и комиссиях с целью «проталкивания» необходимых законопроектов, но они не способны отвлекать значительные ресурсы от своей основной задачи – поддержания первичных кредиторов и выпуска ипотечных ценных бумаг. Сейчас же в РФ функции коммерческих и некоммерческих организаторов рефинансирования практически пересекаются: рефинансирующая госкомпания занимается тем же, чем любая коммерческая рефинансирующая организация, что не эффективно для государства и снижает конкурентоспособность коммерческих рефинансирующих компаний.

Оценка рынка

Оценить рынок рефинансирования в РФ сегодня достаточно сложно, поскольку нет достоверной статистики, даже у Центробанка. Предположительно, в нашей стране рефинансируется около половины выданных ипотечных кредитов. Из этих 50 % на долю коммерческих рефинансирующих компаний приходится примерно 20–30 %, остальное – доля государственных и окологосударственных компаний и банков.

У действующих коммерческих рефинансирующих компаний одна общая характеристика – развитая филиальная или партнерская сеть. По другим критериям они делятся на несколько групп. По типу организации выделяют две категории – банковские и не банковские. К последним относятся специально созданные финансово-инвестиционные компании, такие как ООО «АТТА Ипотека». Это финансовые посредники, не занимающиеся другим бизнесом. Из числа банков это, например, DeltaCredit.

В зависимости от того, кто стоит за этими организациями, можно выделить компании либо с прямым госучастием, либо с участием окологосударственных структур, например частный банк, принадлежащий 100 %-й государственной «дочке». Действительно коммерческими рефинансирующими организациями из наиболее известных можно считать те же DeltaCredit и ООО «АТТА Ипотека», которые созданы без участия государства или госкомпаний.

По источникам происхождения стартового капитала практически все участники, которые не являются государственными или квазигосударственными, не являются и российскими. Даже если они формально резиденты, реальными кредиторами все равно выступают иностранные владельцы. При этом не имеются в виду кредиторы, которые возникают на стадии выпуска ценных бумаг.

Таким образом, фондирование рынка коммерческого ипотечного рефинансирования происходит в нашей стране либо за счет государственных средств, либо за счет средств иностранных инвесторов. Поэтому, строго говоря, российского коммерческого рынка ипотечного рефинансирования как такового еще нет, хотя организации и существуют. Некоторые компании заявляли о себе, но пока они не начали работать.

Существует несколько препятствий для развития рынка ипотечного рефинансирования в РФ. В частности, отсутствие закона о секьюритизации. Рефинансирование без этого механизма затруднено. Однако даже в рамках действующего законодательства сделки по секьюритизации проводить можно, что называется, на ручном приводе и в основном на западных площадках. Отсутствие закона, безусловно, является чисто технической помехой, но не стопором.

Сегодня основная помеха для развития ипотечного рефинансирования (только и исключительно экономическая ситуация) кризис ликвидности (и в России, и на Западе).

Если сравнить деятельность рефинансирующей организации с работой ныряльщика, который дышит под водой только за счет воздуха, закачанного в баллоны, то в наши «баллоны» этот воздух закачивается за счет секьюритизации, открытых кредитных линий, желания, в основном западных инвесторов, вложить деньги в российские ипотечные активы. Почти 95 % всех сделок по секьюритизации – это сделки на деньги, пришедшие извне, независимо от того, российские они по происхождению или нет. Сейчас воздух заканчивается. Начинается нехватка кислорода, кессонная болезнь и всякие сопутствующие симптомы. Так же и российский ипотечный рынок. И тут каждый ныряльщик выживает, как может. Один способен задержать дыхание – у него объем легких большой – и пересидеть. Другой найдет какую-нибудь пещеру, откуда высунет кончик носа, и будет дышать осторожно. Кого-то раздавит вода.

Кто-то, несмотря на большую глубину, попытается выплыть. Применительно к ипотеке последнее – это паническое, с большим дисконтом, сбрасывание ипотечных портфелей, выпуск ценных бумаг по очень высоким ставкам. И что в итоге происходит? Мало того что банки сами с «кессонной болезнью» вылезают, так они еще и создают прецедент на рынке. Инвесторы могут счесть высокие ставки за норму и со следующего, кто выйдет на секьюритизацию, потребуют еще большую премию и т. д. У каждого свой путь. В кризисе все выживают, как могут. У кого-то длинные ресурсы, они могут хоть десять лет ими пользоваться, у кого-то они короче, на три года. Кто-то просто уходит с рынка. Выживут не все, это совершенно очевидно. Но сколь ни жестоко примеривать к данной ситуации категории естественного отбора, его принцип все-таки в силе – выживут наиболее приспособленные.

Однако с точки зрения качества заемщиков, кризис – это благо. В последнее время было выдано очень много некачественных кредитов. Золото принято мыть в лотках, а когда его начинают черпать ковшом, то вместе с драгоценным металлом в улов попадает много руды. Очевидно, что после кризиса требования к заемщикам повысятся. Они уже сейчас ужесточаются. Рынок, конечно, в итоге сузится, зато заемщики будут только отборные. Для рынка это благо. В дальнейшем расширение рынка должно пойти не за счет снижения количества кредитов. Хорошо, что кризис случился именно сейчас, а не позже, потому что если бы напряжение началось при больших объемах кредитования и рефинансирования, наш неразвитый рынок просто рухнул бы.

Как любое сильное потрясение, кризис несет определенную очищающую силу. После того как он завершится, на рынке останутся самые жизнестойкие рефинансирующие организации, выкупающие кредиты высококлассных заемщиков.

ЧАСТЬ II

Ипотека как способ решения жилищной проблемы

ЛИБЕРАЛИЗАЦИЯ ВОЗМОЖНА ТОЛЬКО ПРИ СООТВЕТСТВУЮЩЕЙ РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ

Павел Медведев

Депутат Государственной думы, председатель подкомитета по законодательству о банках и банковской деятельности

Павел Алексеевич Медведев родился 13 августа 1940 г. В 1962 г. окончил МГУ им. М. В. Ломоносова. Защитил кандидатскую, а впоследствии докторскую диссертации, получил степень доктора экономических наук. 1990–1993 гг. – народный депутат РСФСР. С 1993 по 1995 г. – в Государственной думе РФ первого созыва. Член фракции «Выбор России», председатель подкомитета по банковскому законодательству Комитета по бюджету, налогам, банкам и финансам. С 1995 по 1999 г. – в Государственной думе РФ второго созыва. Член депутатской группы «Российские регионы», председатель подкомитета по банковскому законодательству Комитета по бюджету, налогам, банкам и финансам. С 1999 по 2003 гг. – в Государственной Думе РФ третьего созыва. Член фракции «Отечество – Вся Россия», заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам. В 2002 г. был избран членом Национального банковского совета от Государственной думы РФ. С 2003 по 2007 г. – в Государственной думе РФ четвертого созыва. Член фракции «Единая Россия». С 2005 г. первый заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам. С декабря 2007 г. депутат Государственной думы Федерального Собрания РФ пятого созыва. Участвовал в разработке нескольких десятков законопроектов, направленных на укрепление банковской системы и защиту интересов вкладчиков. Автор ряда научных работ.

Либерализация ипотеки в любом ее проявлении – понижении процентных ставок по выдаваемым кредитам, смягчении требований к заемщикам и пр. – возможна лишь тогда, когда складываются внешние предпосылки для этого. На сегодняшний день таких предпосылок нет. Напротив, искусственно облегчив выдачу ипотечных кредитов, можно гарантированно получить проблему, сопоставимую по масштабам с ипотечным кризисом в США. Это данность нынешнего периода. Что, впрочем, совершенно не означает, что через несколько лет картина кардинально не изменится.