ТСЖ. Организация и эффективное управление - Вениамин Гассуль

Подвалы проектировались с учетом того, что эксплуатацией подвала и располагаемых в нем инженерных сетей и оборудования будет заниматься одна жилищно-эксплуатационная организация. Именно поэтому, как правило, на каждой секции дома предусматривался один вход в подвал через тамбур за входной дверью. Водомерные узлы и ИТП отдельного входа не имели; доступ к ним осуществлялся через общий вход и внутренние помещения подвала. Таким же образом осуществлялся доступ ко всем инженерным сетям с запорной и регулирующей арматурой. При этом, учитывая существующий порядок ответственности за эксплуатацию зданий, в том числе подвалов, никаких проблемных ситуаций не существовало.

С началом приватизации такая «гармония» нарушилась. Городские власти произвели государственную регистрацию права собственности города на отдельные помещения подвалов в ряде жилых домов послевоенной постройки. В это же время началась приватизация гражданами своих квартир и комнат. Создалась парадоксальная ситуация: одни владеют частью подвала, другие – квартирами и комнатами и отвечают за эксплуатацию всего здания, но часто не могут попасть в подвал, переданный в аренду или проданный физическому или юридическому лицу.

Ситуация обострилась с образованием ТСЖ, войдя в противоречие не только со здравым смыслом, но и с введенным в действие 1 марта 2005 г. ЖК РФ, согласно которому собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности ряд общих помещений, в том числе подвалы и расположенные в них коммуникации и оборудование, обслуживающее все квартиры жилого дома. Но могут ли эти собственники обеспечить нормальную эксплуатацию инженерных сетей и оборудования, если отдельные помещения подвала, приватизированные городом, находятся в собственности или аренде юридических или физических лиц?

Ответ на этот вопрос становится очевидным, если вспомнить, во-первых, что подвал имеет единственный на каждой секции дома вход, обеспечивающий доступ к оборудованию, коммуникациям и к помещениям, приватизированным городом. Именно поэтому, как правило, попасть в ИТП, водомерный узел или к распределительному узлу с запорной арматурой, не говоря уже о подсоединениях к стоякам, можно лишь через приватизированные городом помещения. Но в таких условиях невозможно обеспечить круглосуточный свободный доступ к указанному оборудованию, уберечь его от несанкционированного воздействия, своевременно предотвратить возникшие аварийные ситуации!

Во-вторых, создаются препятствия для соблюдения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, требующих проведения систематического осмотра, технического обслуживания, текущего и капитального ремонта всего оборудования, коммуникаций и отдельных элементов строительных конструкций. Например, для устранения течи в любом соединении отопительного прибора и подводки к нему необходимо в подвале отключить весь стояк, слить из него воду, устранить указанную течь и вновь запустить стояк. Такая работа может производиться ежедневно, и доступ к узлам подключения стояков отопления должен быть свободным.

Таким образом, можно заключить, что использование подвала в качестве технического помещения для размещения и эксплуатации инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих многоквартирный дом или его часть, предопределяет передачу такого подвала в общую долевую собственность владельцам квартир в этом доме, в первую очередь владельцам, создавшим ТСЖ, ибо оно в той или иной форме осуществляет эксплуатацию дома, включая сети и оборудование, расположенные в подвале.

Из сказанного можно сделать лишь один вывод: приватизированные городом подвальные помещения должны быть переданы в общую долевую собственность владельцам квартир в домах ТСЖ, если в первую очередь рассматриваются именно эти товарищества.

Городские власти должны признать, что решение о приватизации подвалов было не самым оптимальным и дальновидным, и Жилищный кодекс это подтвердил. А неверные решения надо исправлять. При возврате подвалов полученные средства за аренду остаются в городе, а вот деньги за проданные подвалы, скорее всего, придется возвращать покупателям. Во всяком случае, эти суммы практически незаметны в бюджете города и несравнимы с положительным эффектом от деприватизации подвалов, которая позволит обеспечить эффективную эксплуатацию жилых домов и снизит связанную с этим социальную напряженность. Решение вопроса остается за городским правительством.

Однако до выхода такого решения ТСЖ может обратиться в суд с соответствующим иском. При юридически грамотно составленном иске с последовательным обоснованным изложением материала, отражающего основные моменты, изложенные выше, безусловно, можно рассчитывать на успех. При этом следует представить суду техническое заключение проектно-строительной организации, подтверждающее, что в конкретном доме подвал соответствует типовой схеме.

К сожалению, приходится констатировать, что городские власти Санкт-Петербурга и руководители многих других регионов РФ под разными предлогами не соглашаются на возврат подвальных помещений в общую долевую собственность владельцам квартир, объединившихся в ТСЖ, а районные и городские суды поддерживают позицию властей. Налицо пример явного игнорирования не только здравого смысла и требований технической эксплуатации жилых зданий, но и правовых норм, регламентирующих условия отнесения подвалов к общему имуществу МКД.

При существующих обстоятельствах решение вопроса могут взять на себя ассоциации и объединения ТСЖ, имеющие значительно большие возможности, чем отдельно взятое ТСЖ.

Глава 5 Использование субсидий, предоставляемых ТСЖ

В настоящее время значительное число многоквартирных домов, находящихся в управлении ТСЖ, требуют, по меньшей мере, выборочного капитального ремонта, проводимого исходя из технического состояния отдельных конструкций и инженерных систем путем их полной или частичной замены. Такой ремонт проводится без прекращения эксплуатации дома. Однако ТСЖ, как правило, не имеют в достаточном количестве финансовых ресурсов для проведения капитального ремонта находящихся в его управлении МКД.

В целях предоставления финансовой поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилого фонда в РФ создан Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд).

ТСЖ имеют право на финансовую поддержку Фонда для проведения капитального ремонта МКД и должны воспользоваться такой возможностью. Для этого необходимо прежде всего изучить условия предоставления Фондом финансовой поддержки и порядок управления субсидиями для проведения капитального ремонта. Эти знания будут востребованы и после прекращения действия Фонда в случае предоставления финансовой поддержки из бюджета субъектов РФ.

Основные принципы создания и функционирования Фонда установлены Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», а порядок формирования состава работ определен в соответствующих Методических рекомендациях, согласованных с Министерством регионального развития РФ и утвержденных государственной корпорацией – «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В настоящей главе излагаются наиболее важные положения указанных документов, а также разработанных на их основе региональных документов субъектов РФ.

5.1. Условия предоставления субсидий

Финансовая поддержка предоставляется субъектам РФ и муниципальным образованиям.

При этом должен быть соблюден целый ряд условий, например функционирование определенного процента коммерческих организаций жилищного комплекса с долей участия субъекта РФ не более 25 %; функционирование определенного количества организаций с долей участия субъекта РФ не более 25 %, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества; наличие определенного количества ТСЖ; наличие целого ряда программ, в том числе региональной адресной программы проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Немаловажным условием является переход на монетизацию льгот по оплате услуг ЖКХ.

Обязательным условием является долевое финансирование капитального ремонта многоквартирных домов за счет бюджета субъекта РФ или муниципального образования, а также средств ТСЖ, жилищных кооперативов, ЖСК либо собственников помещений в многоквартирных домах. Доля последних в общем объеме средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, должна составлять не менее 5 %.

Для ТСЖ, жилищных кооперативов, ЖСК либо собственников помещений в многоквартирных домах обязательным условием включения дома в региональную адресную программу капитального ремонта является наличие решений общих собраний об участии в этой адресной программе, а также выполнение всех условий, предусмотренных указанными ранее федеральными нормативными актами, детализированными в соответствующих документах субъектов РФ.