ТСЖ. Организация и эффективное управление - Вениамин Гассуль

В настоящей главе рассматриваются некоторые из подобных вопросов, оказывающих существенное влияние на экономику ТСЖ и требующих контроля со стороны руководителей общества.

6.1. Ремонт санитарно-технических систем

Эффективность капитального и текущего ремонта санитарно-технических систем зависит во многом от реализации управления этим процессом, прежде всего от его планирования. Значительное внимание должно быть уделено и таким аспектам, как контроль качества работ, объективность информации, прозрачность принимаемых решений, выбор монтажной организации, рациональное распределение полномочий.

Опыт капитального ремонта сантехсистем в ряде петербургских многоквартирных домов позволяет предложить некоторые рекомендации по оптимизации этого процесса и наиболее рациональному использованию финансовых ресурсов, выделяемых ТСЖ для ремонта.

Организации, осуществляющие планирование работ (Жилищный комитет с районными жилищными агентствами, администрации районов), должны выстроить и проводить в жизнь разумную, экономически оправданную стратегию выполнения капремонта систем отопления и водопровода жилых домов. В условиях ограниченных финансовых ресурсов она заключается в том, что эти ресурсы выделяются не на поочередный ремонт всей системы отопления и водопровода каждого дома, а на поэтапный ремонт отдельных элементов системы в целом ряде домов. При этом учитываются такие основные факторы, как физический износ систем, рациональная технологическая последовательность и сама технология производства работ, возможность использования новых материалов и, безусловно, величина выделяемых финансовых ресурсов.

Исходя из этих факторов работа должна разбиваться на ряд этапов в зависимости от их значения в жизнеобеспечении всей системы отопления и водопровода:

1) замена магистральных трубопроводов розливов с установленной на них арматурой и врезками стояков с отключающей арматурой, замена главных стояков;

2) замена арматуры и отдельных деталей ИТП (индивидуального теплового пункта);

3) замена стояков отопления и отопительных приборов;

4) замена стояков водопровода с отключающей арматурой на квартиру и подсоединение к квартирной разводке, которую жильцы меняют за свой счет.

В Санкт-Петербурге в основном так и происходит, за исключением очень важного момента: замену стояков и подводок отопления производят без замены радиаторов. Объясняется такое решение, по-видимому, желанием чиновников при ограниченном количестве денежных средств охватить капремонтом большее число домов, оставив замену радиаторов «на потом». Гораздо более эффективно с экономической и социальной точек зрения производить в домах поочередно комплексный ремонт системы отопления. Во-первых, радиаторы требуют первоочередной замены, так как в случае их разрыва вследствие сверхнормативного износа будет нанесен заселенным квартирам гораздо больший ущерб, чем от проржавевшей точки в трубе. Во-вторых, нарушается технология производства работ, что в будущем при замене радиаторов приведет к значительным непроизводительным затратам. И наконец, следует понимать, что замена подводок без установки регулирующих кранов и перемычек (на практике в основном так и происходит) нарушает требования технических и санитарных норм.

Отопительные приборы следует поставлять на дом с обвязкой, т. е. с установленным регулирующим краном и перемычкой. Эта работа производится монтажной организацией в своих мастерских. Рациональнее всего заказать на заводе-изготовителе отопительные приборы прямо с обвязкой. Такие приборы (стальные панельные радиаторы) с обвязкой может поставить, например, механический завод в Санкт-Петербурге. Однако надо помнить, что стальные радиаторы можно устанавливать только при централизованном теплоснабжении с деаэрацией воды.

При совмещении работ по замене отопительных приборов с заменой стояков и подводок следует использовать правило современной редакции СНиП, позволяющее смещать радиатор от центра оконного проема к стояку (в ремонтируемых домах радиаторы, как правило, установлены по центру окна) и устанавливать его по размерам изготовленной подводки.

В технологии производства ремонтных работ систем отопления и водопровода важная роль принадлежит использованию полимерных труб. В настоящем разделе приводятся лишь условия использования наиболее часто применяемых в Санкт-Петербурге полипропиленовых труб. Подробное изложение вопроса применения различных типов полимерных труб будет приведено в разделе 6.3.

Полипропиленовые трубы не подвержены коррозии, обладают стойкостью практически к любой агрессивной среде, имеют по сравнению со стальными меньшее сопротивление по трению, не зашлаковываются, легко монтируются, служат до 50 лет при отсутствии высокой температуры в транспортируемой среде, не разрушаются при замерзании и оттаивании. При всей привлекательности указанных характеристик эти трубы имеют ряд существенных ограничений к их применению в централизованных системах отопления. Главное из них заключается в том, что расчетная максимальная температура теплоносителя не должна превышать 90 ° С. Это ограничение зафиксировано в федеральных нормативных актах: Строительных нормах и правилах (СНиП 41-01-2003), Своде правил по проектированию и строительству (СП 40-101-96), Государственном стандарте (ГОСТ Р 52134-2003), а также в технических условиях фирм – производителей труб. Кроме того, упомянутый СНиП требует установки в ИТП автоматизированного узла управления параметрами теплоносителя. Такое ограничение температуры теплоносителя обусловлено тем, что с повышением температуры транспортируемой среды существенно сокращается срок службы труб, что приводит к их разрушению. Так, например, при постоянной температуре теплоносителя, равной 95 ° С, трубы могут разрушиться в течение пяти лет.

Следующее ограничение – необходимость компенсации линейного теплового расширения труб, которое выше, чем у стальных, в шесть раз для армированных алюминием полипропиленовых труб и в 15 раз – для неармированных. Кроме того, необходимо учитывать, что неармированные трубы и армированные стекловолокном пропускают воздух, что не позволяет их использовать в централизованных системах отопления с деаэрированной водой.

В большинстве многоквартирных домов послевоенной постройки, где в настоящее время производится капремонт систем отопления, теплоноситель подается централизованно с высокими параметрами, которые снижаются в ИТП через элеваторный узел и обеспечивают расчетную температуру поступающей в систему воды, равную 95 ° С.

Принимая во внимание изложенное, в системах отопления с элеваторными узлами, учитывая только параметры теплоносителя, заменять стальные трубы полипропиленовыми с технической точки зрения недопустимо.

К сожалению, на практике этим требованием часто пренебрегают, не думая о последствиях, хотя несоблюдение требований нормативных актов является грубым нарушением. В определенной степени этому способствует некорректное прочтение Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04-2004. В приложении 8 к этому пособию сказано, что при полном капремонте сантехнических систем следует применять пластмассовые трубы с запретом на применение стальных. Во-первых, приложение 8 носит рекомендательный характер. Во-вторых, в нем имеется в виду полный капремонт системы отопления с заменой стальных труб полимерными и соблюдением требований нормативных актов, допускающих такую замену. Значит, надо заново запроектировать систему на температуру воды 90 ° С, произвести ее тепловой и гидравлический расчет, предусмотреть автоматизированный узел управления (его стоимость порядка 1,2 млн руб.), предусмотреть компенсацию линейных расширений. Невооруженным глазом видно, что такая замена экономически нецелесообразна, а в заселенном доме и трудноосуществима.

Замену стояков водопровода холодной и горячей воды можно и нужно предусматривать и производить из полипропиленовых труб. Это не только повысит качество и долговечность водопроводных систем, но значительно сократит трудозатраты на монтаже и почти в три раза снизит сметную стоимость работ по сравнению с использованием стальных оцинкованных труб.

Таким образом, только разумный, избирательный подход к использованию полимерных труб, учитывающий как их положительные свойства, так и ограничения к применению, приведет к определенному экономическому эффекту и обеспечит необходимые эксплуатационные качества санитарно-технических систем.

Эффективность работ во многом зависит от выбора монтажной организации. Следует избегать привлечения к работе случайных организаций, не имеющих опыта, производственно-складской базы, необходимого оборудования и инструментов, не знакомых с техническими требованиями нормативных актов Госстроя России или пренебрегающих ими. Такие организации могут выиграть тендер за счет снижения объявленной стоимости работ, но впоследствии не справляются с заданием, допускают брак и отступления от технических норм, что приводит не только к срыву установленных сроков выполнения работ, но и к снижению качества и эксплуатационных свойств смонтированных систем. Во избежание таких случаев к тендеру на капремонт сантехнических систем следует допускать организации, проверенные на предмет их оснащения, опыта работы, наличия квалифицированных рабочих и инженерно-технических кадров. В настоящее время в связи с кризисом и спадом объемов капитального строительства такие организации найти нетрудно.