ТСЖ. Организация и эффективное управление - Вениамин Гассуль

Обращаясь к Правилам, в которых отопительные приборы отнесены к общему имуществу, следует учитывать, что ЖК РФ имеет главенствующую роль по отношению к Правилам, так что выводы, основанные на принципах ст. 36 ЖК РФ, имеют вполне легитимный характер.

Включение отопительных приборов в состав имущества владельцев квартир может вызвать определенные опасения, связанные с возможностью замены отопительных приборов на более мощные по теплоотдаче, что может привести к тепловой и гидравлической разрегулировке всей системы отопления. Кстати, такие ситуации наблюдаются независимо от отнесения отопительных приборов к тому или иному виду имущества. Кроме того, следует учесть, что подобные мероприятия регулируются жилищным законодательством.

С высказанным мнением о возможности при определенных условиях относить расположенные в квартире отопительные приборы к разряду имущества, находящегося в собственности владельцев квартир, согласился Жилищный комитет Санкт-Петербурга. На подготовленный автором запрос Жилищный комитет в Письме от 22.06.2010 г. № 15-812/10-0-1 указал, что «обогревающие элементы, находящиеся в квартирах, не обслуживающие более одной квартиры (при условии, что они могут без ущерба для всей внутридомовой системы отопления быть демонтированы до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков), не относятся к общему имуществу».

Как видно из указанного письма, Жилищный комитет определил те же самые принципиальные условия, при выполнении которых отопительные приборы в квартирах не будут относиться к общему имуществу. В настоящей главе кроме обоснованности таких условий предложен конструктивный способ их реализации. В то же время репрезентативное мнение Жилищного комитета Санкт-Петербурга лишний раз подтверждает легитимность представленных в статье рекомендаций по исключению расположенных в квартирах приборов отопления из числа общего имущества МКД.

Позиция автора в рассматриваемой проблеме основывается на стремлении найти на легитимной основе практическое решение вопроса ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартире, исходя из реальной обстановки, учета мнения Фонда и имеющихся возможностей управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК).

Обоснование технического решения проблемы исключения квартирных отопительных приборов из состава общего имущества МКД предопределило постановку вопроса финансирования реализации этого решения и замены отопительных приборов, выработавших нормативный срок службы к моменту приватизации и передачи дома в управление ТСЖ или управляющей организации. Решение вопроса должно исходить из следующих обстоятельств, изложенных в тезисной форме.

1. Государственная политика в области ЖКХ предполагает передачу всей полноты ответственности за содержание и ремонт приватизированного жилого фонда собственникам жилья, избравшим одну из форм управления, предусмотренную ЖК РФ.

2. Государство взяло на себя обязательство по проведению необходимого капитального ремонта общего имущества, в том числе системы отопления, в МКД с приватизированными квартирами в случае, если к моменту приватизации и передачи дома в управление этот ремонт не был произведен.

3. В Санкт-Петербурге обязательство по выполнению капитального ремонта жилищного фонда за счет средств бюджета города подтверждено Письмом Жилищного комитета от 26.02.2006 г. № 786/06-1.

4. Применительно к системе отопления капитальный ремонт заключается в полной замене трубопроводов, арматуры, оборудования и отопительных приборов.

5. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ отопительные приборы в квартире относятся к общему имуществу МКД и с учетом предыдущих тезисов должны быть заменены государством при проведении капитального ремонта. В Санкт-Петербурге отнесение радиаторов отопления к общему имуществу подтверждено Письмом Жилищного комитета от 05.04.2008 г. № 786/06-3.

6. Предполагается, что после проведения необходимого капитального ремонта, включая замену квартирных отопительных приборов, эти приборы перейдут в разряд имущества, принадлежащего собственникам квартир.

7. Легитимность исключения квартирных отопительных приборов из состава общего имущества МКД должна быть обеспечена приведением их обвязки к схеме 2.

Рассмотренные обстоятельства свидетельствуют о том, что замена квартирных отопительных приборов при указанных условиях должна быть проведена государством, независимо от позиции Фонда, силами и средствами субъектов Федерации, с привлечением средств Фонда или без таковых. В этом случае приведение обвязки отопительных приборов в квартире к схеме 2, скорее всего, войдет в обязанность управляющих организаций и ТСЖ.

В действительности дело обстоит несколько иначе. Региональные власти, испытывая дефицит финансовых ресурсов, не выделяют их на дорогостоящие работы по замене отопительных приборов. Реакция на обращения по этому вопросу управляющих организаций и ТСЖ в большинстве случаев не находит положительного отклика и не внушает оптимизма, но все же не может считаться безнадежной. Сами эти организации, за редким исключением, не имеют средств для замены отопительных приборов.

В этих условиях ситуация для МКД с отопительными приборами, выработавшими нормативный срок службы, становится взрывоопасной. Сложившиеся обстоятельства предопределяют целесообразность последовательного, с учетом наличия финансовых ресурсов, выполнения силами управляющих организаций и ТСЖ работы по приведению обвязки квартирных отопительных приборов к схеме 2. Это позволит в случае выделения регионом средств на замену отопительных приборов произвести эту замену быстро и безболезненно, без остановки стояка отопления. Сами отопительные приборы перейдут в собственность владельцев квартир сразу после приведения их обвязки к схеме 2. При этом следует учесть, что в настоящее время многие собственники квартир произвели замену отопительных приборов с установкой перед каждым из них двух кранов (на подающей и обратной подводке) и замыкающего участка.

Для МКД, в которых в настоящее время капитальный ремонт не требуется, целесообразно в будущем предусмотреть обвязку отопительных приборов в квартире по схеме 2.

Практическая реализация данных предложений может быть осуществлена управляющими организациями и ТСЖ путем осуществления указанного далее алгоритма действий.

1. За счет средств текущего ремонта, резервного фонда или целевых сборов установить в каждой квартире на обратной подводке к отопительному прибору дополнительную запорно-регулирующую арматуру. При отсутствии арматуры на подающей подводке и отсутствии замыкающего участка восполнить этот пробел. В случае выполнения капитального ремонта системы отопления с участием средств Фонда совместить обе работы.

2. После окончания указанных работ предупредить владельцев квартир об их ответственности за состояние отопительных приборов и их замену.

3. Принять во внимание, что установка дополнительной арматуры, кроме сказанного ранее, значительно повышает аварийную устойчивость системы отопления за счет возможности быстрого и автономного отключения отопительного прибора в случае его неисправности или аварийного состояния, а также для его замены. Это обстоятельство в значительной степени оправдывает материальные затраты на установку дополнительной арматуры.

Правовое обоснование результатов внесения определенных изменений в схему обвязки отопительных приборов позволяет четко определить занимаемое при этом место приборов отопления в системе собственности многоквартирного дома.

Таким образом, предложение технологического характера послужило основой для решения в правовом поле важного экономического аспекта функционирования ТСЖ, разрешившего вопрос ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартирах МКД.

4.3. Правовая оценка подвалов как общего имущества

Приватизация городом подвалов в многоквартирных жилых домах и приватизация гражданами квартир и комнат в этих домах с последующим объединением граждан в ТСЖ привели во многих случаях к парадоксальной ситуации, когда у одного дома с едиными инженерными коммуникациями и строительными конструкциями оказывалось два владельца: жильцы и город. Это создавало определенные трудности в эксплуатации дома, особенно инженерных сетей и оборудования, размещающихся в подвале. ЖК РФ положил конец такой ситуации, разрешив ее в пользу жильцов, но приватизированные городом до вступления в действие ЖК РФ подвалы так и остались в городской собственности. В главе рассматриваются именно такие случаи и обосновываются предложения по выходу их создавшейся ситуации.

Жилые многоквартирные дома послевоенной постройки строились, как правило, по типовым схемам, в которых подвалам отдавалась роль технического помещения для размещения и обслуживания инженерных коммуникаций и оборудования, прежде всего санитарно-технического назначения. В подвалах располагались индивидуальные тепловые пункты (ИТП), водомерные узлы, нижний (обратный) розлив отопления, подающий розлив отопления в бесчердачных и некоторых других домах, распределительные сети («гребенки») розливов отопления и водоснабжения с запорной арматурой, розлив водопровода, подключения к стоякам отопления с запорно-регулирующей арматурой и спускными устройствами, подключения к стоякам водопровода с запорной арматурой, объединительные сети канализации с подключением к стоякам и выпускам.