Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

Планирование проявляется в выделении кредитов для целей индивидуального жилищного строительства на основе кредитных планов…

Административно-правовые предпосылки выдачи кредита состоят во включении застройщика в составляемый по месту его работы список, который после согласования с профсоюзной организацией направляется банку и служит в дальнейшем основанием выплаты заемных сумм…

Порядок выдачи кредита зависит от того, где работает кредитуемое лицо. Если застройщик работает в бюджетном учреждении или организации, он получает кредит непосредственно от банка, на имя которого выдается обязательство о своевременном его погашении с соблюдением установленных правил. Когда же застройщик работает в хозрасчетном предприятии или в хозрасчетной организации либо в колхозе или потребительской кооперации, банк переводит сумму кредита этим организациям, которые от своего имени выдают банку обязательство о погашении кредита, а затем уже выплачивают полученные суммы застройщикам, отбирая у них соответствующие обязательства, выписываемые на имя предприятия. В последнем случае возникают два кредитных правоотношения: между банком-кредитором и предприятием-должником, а также между кредитором-предприятием и должником-застройщиком. В литературе, правда, предпринималась попытка отрицать кредитный характер правоотношений банка с предприятием и сводить дело к их чисто организационной роли в создании кредитных связей между банком и застройщиком[298]. Но такая попытка едва ли оправданна, если учесть, что свои обязательства застройщики выполняют перед предприятием, с которого банк взыскивает вместе с установленными процентами кредиты по истечении срока их возврата, хотя бы сами застройщики задолженности перед предприятием не погасили[299]. В то же время переводимые предприятию денежные суммы имеют строго целевое назначение и могут быть израсходованы только для кредитования индивидуального жилищного строительства. В противном случае банк взыскивает ранее переведенные суммы с расчетного счета предприятия в бесспорном порядке…

Выдача кредита порождает определенные обязанности застройщика.

Прежде всего, банковское кредитование предназначено в данном случае для нужд индивидуального жилищного строительства, а не для каких– либо иных целей. Оно должно также способствовать своевременному выполнению строительных работ в полном соответствии с принятыми проектами. Поэтому застройщик обязуется выполнить работы в установленный срок, не допускать отступлений от принятого проекта и использовать полученный кредит по целевому назначению. Надзор за надлежащим исполнением перечисленных обязанностей возлагается на предприятие, а когда застройщик работает в учреждении, то на само учреждение и банк, кредитующий строительство.

Строительство должно быть завершено в пределах годичного срока со дня выдачи застройщиком обязательства по кредиту, и лишь по ходатайству организации, в которой он работает, банк вправе предоставить отсрочку не свыше года. При отступлениях от проекта, снижающих стоимость строительства, а также размер собственных вложений застройщика, величина кредита соответственно уменьшается. Если выданные суммы используются не по назначению, можно требовать немедленного их возврата с начислением до 12 % годовых на всю сумму фактически предоставленного кредита.

…Индивидуальное жилищное строительство кредитуется банком на срочных, возвратных, возмездных началах, и застройщик обязан погасить полученный кредит своевременно с уплатой процентов в установленном размере.

…Сроки кредитования начинают течь с квартала, следующего за указанным в обязательстве сроком окончания работ. Размеры платежей устанавливаются равными частями поквартально и вносятся ежемесячно в виде одной трети квартальной суммы в банк, а застройщиками, работающими в хозяйственных организациях, – этим организациям. Застройщики могут также поручить организации по месту своей работы производить удержания из заработной платы в счет причитающихся с них сумм. За полученный кредит уплачивается 2 % годовых и с просроченной суммы – 3 % годовых с взысканием квартальных платежей по нотариальным исполнительным надписям. При неуплате очередных платежей свыше 6 месяцев банк, а в соответствующих случаях – хозяйственная организация вправе досрочно взыскать в судебном порядке всю задолженность по кредиту.

Кроме того, поскольку рассматриваемые правоотношения являются обязательствами по кредитованию, их исполнимость обеспечивается особыми мерами.

Во-первых, вплоть до погашения долга кредитующая организация обладает относительно возведенного дома залоговым правом. Поэтому направляемое ею извещение о кредите регистрируется нотариальной конторой или сельским Советом, в районе деятельности которых строение расположено, и приобретает силу запрещения продажи или передачи дома другому лицу без прямо выраженного согласия кредитующей организации…

Во-вторых, застройщик как в собственных интересах, так и в интересах кредитующей организации обязан страховать и ремонтировать дом, неся ответственность за обеспечение его сохранности вплоть до погашения кредита. Кредитующая организация направляет Госстраху извещение о том, что дом возводится за счет предоставленных кредитов, и в случае его гибели страховое возмещение перечисляемся не застройщику, а банку или предприятию в погашение числящейся задолженности по кредиту.

В-третьих, при изменении застройщиком места работы и места жительства банк должен быть уведомлен об этом в 3-дневный срок им самим и учреждением, в котором он работал ранее. Если застройщик перешел на работу в другое предприятие, задолженность по кредиту может быть передана на баланс этого предприятия с согласия его администрации. При отказе от продолжения строительства предприятие вправе передать недостроенный дом другому своему работнику, переоформив на него обязанности по кредиту. Порядок расчетов между прежним и новым застройщиком определяется по соглашению между ними и руководителем предприятия, а если соглашение не достигнуто, спор разрешается судом. Когда же трудовые отношения прекращаются в связи с инвалидностью, переходом на пенсию по старости или призывом в Советскую Армию, возникшее кредитное обязательство полностью сохраняет силу. В случае смерти застройщика кредит может быть переоформлен на имя трудоспособного члена семьи, который имеет заработок, обеспечивающий своевременное погашение кредита.

Правовая природа банковского кредитования индивидуального жилищного строительства. Решение вопроса о природе кредита, предоставляемого банком для индивидуального жилищного строительства, казалось бы, не связано с особыми трудностями: налицо одна из разновидностей договора займа в том широком смысле, о котором говорилось ранее. Но такая его квалификация требует известного обоснования, ибо заем – реальный договор, а банковский кредит как будто бы предоставляется на основе договора консенсуального. Кроме того, в отличие от обычного займа он носит строго целевой характер с принятием на себя застройщиком таких выходящих за пределы чисто заемных отношений обязанностей, как своевременное завершение строительства, соблюдение требований проекта и т. п. Наконец, кредит опирается в данном случае на особые формы обеспечения в виде предоставления кредитующей организации залогового права на дом и тесно связан с трудовым правоотношением, в котором состоит застройщик. На этом основании и был сделан вывод, что вместо займа здесь появляется новый и притом совершенно самостоятельный, особый договор[300].

Правда, не все из приведенных соображений опровергают заемную конструкцию с одинаковой силой убедительности. Ни целевой характер банковского кредита, ни особые способы его обеспечения, ни даже тесная связь с трудовыми правоотношениями не находятся в противоречии с сущностью договора займа. Залогом может быть снабжен любой заем вообще. Несомненно также, что, например, кредит, выдаваемый на предприятии или учреждении кассой взаимопомощи ее члену, представляет собой не что иное, как один из видов займа, который, однако, тесно связан с трудовыми правоотношениями и нередко носит строго целевой характер. Дело, стало быть, не в этих соображениях, а всецело и исключительно в том, что обычный заем – реальная сделка, тогда как банковский кредит, по первому впечатлению, оформляется консенсуальным договором. Но правильно ли такое впечатление?

Если бы этот договор был консенсуальным, он еще до выдачи кредита содержал бы все необходимые для его заключения существенные условия. Одним из них, несомненно, является сумма кредита, притом не максимально допустимая, а та реальная сумма, на получение которой вправе притязать застройщик. Но так как кредит предоставляется только в виде установленного процента к общей стоимости строительства, в момент выдачи застройщиком обязательства банку еще нельзя с уверенностью сказать, какой в действительности окажется сумма будущего кредита. Если, например, на запроектированный дом стоимостью 1400 руб. предположено выдать кредит на сумму 700 руб., а фактическая стоимость возведенного дома составит 1200 руб., застройщику будет отпущено в порядке кредитования только 600 руб. Следовательно, соглашение о кредите фиксирует ориентировочно-предельную, а не фактическую его величину и, таким образом, лишено одного из обязательных для договора элементов.

Отсюда следует, что банковское кредитование индивидуального жилищного строительства опосредствуется не консенсуальной, а реальной сделкой. В тексте выдаваемого застройщиком обязательства говорится, что он обязуется погасить полученный кредит. До фактического получения кредита это обязательство не действует. Оно вступает в силу, а значит, и договор считается заключенным в момент выдачи застройщику соответствующих сумм, причем, поскольку деньги выдаются периодически и по частям, оформление банковского кредита требует целой серии реальных сделок. Но, так как они охватываются одним и тем же письменным обязательством застройщика, каждая из них, объединенная с предшествующими сделками, образует