Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку - Вадим Шабалин

– если у банка-поручителя отозвана лицензия, застройщик обязан заключить новый договор с другим банком, отвечающим указанным требованиям;

– собственный капитал страховой компании должен составлять не менее одного миллиарда рублей, отсутствовать претензии от регулятора (ЦБ РФ) по вопросам финансовой стабильности и возможности осуществлять страховые выплаты. Документы соответствия требованиям должны быть в наличии у застройщика;

– в проектную декларацию должны быть включены сведения о поручительстве и страховании ответственности;

– сведения о банках, страховых компаниях, удовлетворяющих описанным требованиям, публикуются на сайте ЦБ РФ.

В 2016 году соответствующая законодательная работа была продолжена, однако новые изменения и дополнения в условиях экономического кризиса вызывают справедливые замечания застройщиков. К числу таковых, указанных в Законе № 304-ФЗ[7], в первую очередь относятся:

– право заключить договор поручительства, устанавливающий дополнительную или равную ответственность нескольких юридических лиц по обязательствам главной компании;

– обязательные требования к размеру уставного капитала;

– отсутствие процедур ликвидации, банкротства, налоговых и административных притязаний, отсутствие компании в реестрах недобросовестных юридических лиц;

– создание единого общедоступного реестра добросовестных застройщиков;

– финансирование возведения дома через специальный счет в банке, открытых для этих целей (эскроу-счет);

– расширение перечня для отказа дольщика от договора;

– ужесточение требований к кредитному договору застройщика и банка и ряд других.

Вышеуказанные положения вступают в силу с 01.01.2017 г..

Когда проводится оплата по ДДУС – до или после его госрегистрации?

По соглашению сторон (как сказано в договоре), обычно после, но в разумные сроки (3—14 дней).

Прочитала в Интернете, что с 2020 года ДДУС вообще отменят, и застройщики будут продавать только готовое жилье. Так ли это?

Действительно, такой информационный выброс был, но пока он никак законодательно не подкреплен, даже на стадии обсуждения.

Когда ДДУС считается заключенным – с момента подписания или госрегистрации?

С госрегистрации, ибо на него не распространяются положения ГК РФ об отмене регистрации сделок, как на вторичном рынке (вступили в действие с 1 марта 2013 года).

Мой отец в прошлом году подписал ДДУС и недавно умер. Как наследуются его права по договору?

В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по ДДУС включаются в наследственную массу на общих основаниях.

Два года назад заключила с застройщиком преддоговор. Могу ли я сейчас потребовать перезаключить его на ДДУС?

Теоретически – да, но подобное перезаключение может быть проведено только с согласия застройщика. Кстати, сейчас застройщики иногда сами предлагают дольщикам переподписать преддоговор на ДДУС.

Все-таки как правильно называется этот договор – ДДУ или ДДУС?

Более правильна вторая аббревиатура, ибо в юридической литературе под термином ДДУ подразумевается договор доверительного управления.

Глава 5.5. Уступка прав требования

В 2014 г. оплатила по договору долевого участия строительство 2-комнатной квартиры в новостройке (тогда это было «на стадии котлована» и по нынешним меркам совсем дешево). Сразу после оформления акта ввода дома в эксплуатацию решила продать (переуступить) свои права: по объявлению в газете нашла покупателя, но уже по нынешней рыночной цене. И что же? Когда мы вместе пошли в строительную компанию переоформлять уступку права требования, с нас потребовали сумасшедшую доплату – почти 300 тыс. руб. (в 2014 г. я платила около 80 тыс. руб./м2, с нынешним покупателем договорилась на эквивалент 120 тыс.). Девелоперы мотивировали это тем, что в первоначальном договоре есть положение о том, что дольщик (т. е. я) имеет право переуступить свои права третьим лицам только с согласия застройщика, а они такое дают только за деньги. Как это положение обойти?

До момента юридической передачи законченной строительством квартиры дольщику (субинвестору, пайщику), что оформляется обычно приемо-передаточным актом, последний имеет право уступить любому третьему физическому или юридическому лицу право требования по договору долевого участия в строительстве (или инвестиционному, или паевому, или участие в товариществе), а застройщик обязан такую переуступку принять. В соответствии со ст. 389 ГК РФ это осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора уступки прав требования (цессии) между дольщиком (кредитором) и третьим лицом (новым кредитором), к которому переходят все права и обязанности по «старому» договору долевого участия на тех же условиях и в том же объеме. В дальнейшем, когда на квартиру (объект) будут регистрироваться права собственности, новый дольщик представляет наряду с иными необходимыми документами первоначальный договор, где стороной является выбывший дольщик, а также «свой» договор цессии.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ (извлечение)

Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику – физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

Статья 389. Условия уступки требования

1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

4. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Указанная норма права носит диспозитивный характер: в соответствии со ст. 382 ГК РФ: для перехода прав кредитора к другому лицу согласие должника (строительной компании) не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором, что, к сожалению, имеет место быть в рассматриваемом случае. Однако и из этой щекотливой ситуации можно найти выход. Для начала, конечно с согласия потенциального покупателя, попытайтесь в соответствии со ст. 384 ГК РФ оформить передачу права новому кредитору частично (например, на 1/3 или 1/2 доли в квартире). Если же компания-должник будет возражать по поводу таких действий, подавайте исковое заявление в суд о принудительном переводе прав кредитора на третье лицо, ибо требование застройщика о возмездном получении согласия на указанных условиях (оплата дополнительных 300 тыс. руб.) однозначно является кабальным, и этот пункт первоначального договора можно оспорить (см. главы 2.16; 2.17 второй книги нашей серии). Есть, конечно, и самое кардинальное решение проблемы: с переуступкой прав подождать, дождаться оформления квартиры в собственность и продать ее еще дороже уже с полным комплектом правоустанавливающих документов. Однако наш рынок недвижимости совершенно непредсказуем: до получения Свидетельства о праве собственности придется ждать еще минимум три-четыре месяца, и какие тогда сложатся цены, никто не знает.