Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку - Вадим Шабалин

9. Возможность переуступки прав по договору.

Представьте себе такую ситуацию: вы заключили договор долевого участия с ценой 100 тыс. руб./м2, а потом, когда дом «подрос», решили свое право получения квартиры выгодно перепродать (например, уже по 120 тыс. руб./м2). Кроме того, обстоятельства могут сложиться так, что у вас могут кончиться деньги (при уплате в рассрочку). Действующее законодательство позволяет в таком случае (естественно, с уведомлением застройщика) переоформить свой договор на любое третье физическое или юридическое лицо, а компания обязана такое предложение принять (при этом возмещаются только фактические понесенные затраты по изменению учетных данных). Однако на практике в тексте договора слова «с уведомлением» меняются на «с разрешения застройщика», и тогда ситуация становится принципиально иной – переуступить свои права можно, но уже с оплатой некоторой суммы компании.

10. Указания дополнительных выплат.

В тексте договора должно быть сказано, какие платежи (например, за учетную регистрацию договора, за обмер БТИ, нотариальный сбор за открытие титула (адреса) дома, за услуги по регистрации прав собственности) должны вноситься дополнительно (в указанную стоимость квадратного метра они не входят).

Однозначно незаконным является предложение уплатить нотариальную пошлину за заключение договора купли-продажи и сразу дать согласие вступить в ТСЖ – товарищество собственников жилья с внесением вступительного и членских взносов – это право жильца дома, а не обязанность. Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 5.12.

В среднем, как показала практика, дополнительные поборы составляют 5–8 % от стоимости квартиры.

11. Создание обстоятельств «форс-мажор».

Под этим термином подразумеваются непредвиденные обстоятельства, которые могут возникнуть (или быть искусственно сфабрикованными) в процессе исполнения договора, и при их наступлении (констатации) фирма может отказаться от взятых на себя обязательств (на «законных» основаниях повысить стоимость метра, даже зафиксированную). Экспертизу этого раздела договора все же лучше поручить опытному юристу, ибо если заявленные фирмой форс-мажорные обстоятельства будут действительно признаны таковыми, то вся проделанная вами работа по согласованию текста договора пойдет насмарку, ибо «форс-мажор, как война: все спишет».

12. Приемка построенного жилья.

Итак, уважаемые господа, вроде бы впору принимать поздравления – долгие месяцы томительного ожидания: дом введен в эксплуатацию (естественно, с некоторым опозданием), и вас приглашают в офис фирмы-застройщика «закрыть договор долевого участия». На радостях вы подписываете приемо-передаточный Акт, получаете ключи от Своей Квартиры, а потом выясняется, что жилплощадь сдана с существенными строительными недостатками, и смету предполагаемого ремонта можно смело увеличить в 1,5–2 раза. Теоретически возможна и ситуация с точностью наоборот: вы отказываетесь подписать Акт, и через месяц застройщик расторгает заключенный ранее договор (при экспертизе этого документа вы не придали значения соответствующему пункту) и предлагает получить свои обесцененные средства назад. Безусловно, после получения уведомления от фирмы-застройщика следует посетить Свою Квартиру вместе с опытным экспертом-строителем, который отметит все существенные недостатки нового жилья.

После вашего справедливого требования устранить указанные недоделки менеджер фирмы-застройщика наверняка будет ссылаться на положение договора, где сказано, что компания не несет ответственности за качество строительства (предложение предъявлять претензии организации-подрядчику на самом деле означает, что никто устранять недоделки не собирается), а также утверждать, что если дом сдан, то серьезных недостатков в принципе быть не может. В этой ситуации наиболее разумным является такой выход: Акт приемки-передачи подписать, но внести в него особое мнение с приложением списка всех дефектов; в этом случае представляется возможным в дальнейшем припугнуть организацию-подрядчика судом или добиться помощи материалами или неквалифицированной рабсилой при выполнении своего ремонта.

Еще одно замечание об уплате коммунальных платежей. Они начинают начисляться не с момента сдачи (ввода в эксплуатацию) дома, а со дня подписания договора с эксплуатационной организацией (муниципальной или выбранной застройщиком), и берутся обычно за 2–4 месяца вперед.

Если в доме создается ТСЖ (товарищество собственников жилья), то членство в нем не обязанность, а право каждого из владельцев квартир: на коммунальные платежи (естественно, более высокие, чем в аналогичных муниципальных домах) это никак не влияет.

13. Оформление прав собственности.

Итак, приемо-передаточный Акт подписан, ключи от квартиры получены, все взаиморасчеты проведены, вы даже уже начали ремонт. Последний этап, который обычно длится 3—12 месяцев с момента подписания Акта, – оформление «пакета имущественных прав» на квартиру, т. е. получение права собственности на Ваше жилье. Обычно всю бумажную работу за дополнительное вознаграждение (в среднем 1–2 % от стоимости квартиры) выполняет застройщик или уполномоченная им фирма. Конечно, вы вправе отказаться от их услуг (например, все деньги ушли на ремонт), однако рекомендуем так не делать – в случае самостоятельного оформления денег уйдет примерно столько же, а времени будет затрачено в 2–3 раза больше (до трех лет включительно). Также возможно и оформление прав собственности в судебном порядке (формальная тяжба длится в среднем 3–4 месяца, для Московского региона стоит 50–70 тыс. руб.).

Расскажите, как происходит процедура госрегистрации ДДУС на практике. Можно ли пройти ее самостоятельно, не переплачивая застройщику за подобные услуги?

Начнем со второй части вашего вопроса. Действительно, ДДУС можно подать на регистрацию самостоятельно, не прибегая к помощи застройщика или его представителей-посредников. Однако на практике рекомендуем так не делать, ибо запросто можно получить приостановку госрегистрации из-за неправильно поданных документов.

Итак, давайте рассмотрим этот алгоритм поэтапно:

1. Подготовка документов.

Дольщик может подать свою часть пакета (заявление, свой экземпляр ДДУС с приложениями, квитанцию об оплате госпошлины) как лично, так и через представителя. При самостоятельной госрегистрации вы должны получить у застройщика его часть пакета, а также нотариальную доверенность на сдачу документов (что обычно не делается, от компании в Росреестр приходит их представитель).

2. Сдача пакета.

В соответствии со статьей 25.1 Закона № 122-ФЗ[5], действующего на момент написания нашей книги, документы сдаются в бумажном виде в соответствующий отдел Росреестра или МФЦ (как принято в конкретном регионе). В обмен на пакет вам (и застройщику тоже) выдается расписка о принятии документов на госрегистрацию. Срок таковой составляет: по первому ДДУС в доме – 18 календарных дней, по всем последующим – пять рабочих дней.

3. Получение зарегистрированного ДДУС.

Как уже говорилось выше, ДДУС вступает в законную силу только с момента его госрегистрации! Поэтому при получении документов тщательно проверьте наличие штампа с соответствующей регистрационной записью (например, 77–77/08-868/2016-2558-2), а в случае подачи документов представителем – на сайте Федерального Росреестра (rosreestr.ru, подраздел «исполнение запроса»).

Какие изменения и дополнения в Закон № 214-ФЗ приняты в последнее время?

13 июля 2015 года был принят Закон № 236-ФЗ[6], которым внесены существенные изменения и дополнения в Закон № 214-ФЗ (напомним, он действует уже более 10 лет, с 1 апреля 2005 года). К самым важным моментам можно отнести следующие:

– банки, выступающие поручителями застройщиков, должны состоять в реестре учета системы страхования вкладов, не иметь запрета открывать счета и привлекать денежные средства от физических лиц;

– для застройщика установлены сроки уведомления в случае окончания поручительства до законного времени (на два года больше, чем срок передачи объекта). В течение семи рабочих дней с даты окончания оповещается орган надзора в сфере долевого строительства, в течение трех рабочих дней – Росреестр;

– если у банка-поручителя отозвана лицензия, застройщик обязан заключить новый договор с другим банком, отвечающим указанным требованиям;

– собственный капитал страховой компании должен составлять не менее одного миллиарда рублей, отсутствовать претензии от регулятора (ЦБ РФ) по вопросам финансовой стабильности и возможности осуществлять страховые выплаты. Документы соответствия требованиям должны быть в наличии у застройщика;