Недвижимость на каждый день - Павел Яншевский

Если вы спросите, что самое главное для девелопера в проекте, я отвечу: исполнить мечту. Реализовать проект, чтобы все получилось так, как задумывали. Многими девелоперами больше движут амбиции, чем деньги. Амбиции создать необычный и лучший проект. Поставить на крыше здания небольшой логотип, причем слово «небольшой» каждый девелопер понимает по-своему. Чтобы покупатели и пользователи рассказывали друзьям о том, какой у них классный офис или квартира. Чтобы инвесторы были в восторге от доходности. Чтобы сотрудники компании чувствовали свою причастность к большому делу. Чтобы городские власти гордились проектом.

Я не пою дифирамбы девелоперам, как может показаться. Но если бы пришлось выбирать, кого убрать из цепочки участников проекта, то это точно был бы не девелопер. Как вы увидите позже, ценность хороших девелоперов обычно подтверждается еще и их доходами.

Поговорим об инвесторах

Что отличает инвестора от девелопера проектов? Почему очень часто эти понятия идут рука об руку в недвижимости? Почему на фондовом рынке инвесторы в акции и управляющие их деньгами компании и фонды отделены друг от друга, а в недвижимости — нет? Я бы мог объяснить это молодостью рынка недвижимости в нашей стране, но ведь и фондовый рынок у нас появился тогда же. Думаю, дело в непрозрачности и непонятности рынка для большинства сторонних наблюдателей, поэтому на нем так много странных игроков.

До 2008 года подавляющее большинство российских девелоперов опиралось не на желание создавать качественные проекты, а на свои ресурсы. Девелоперы — банкиры, девелоперы — строители, девелоперы — владельцы земли, девелоперы — согласователи разрешений, девелоперы — инвесторы, девелоперы — продавцы и даже девелоперы — архитекторы (к слову, находящиеся ближе всего к классическим девелоперам) наводнили растущий рынок. Немногие остались на плаву после кризиса 2008 года, некоторых подкосил кризис 2014–2015 годов и программа реновации Москвы. Но до сих пор встречаются игроки с корнями откуда-то из другой сферы. Нередко владельцы компаний, которые много инвестировали в недвижимость, потом создавали девелоперские компании, чтобы этими инвестициями управлять.

С моей точки зрения, для инвестора в недвижимость важно только одно — соотношение «риск — доходность», который мы детально рассмотрим в главе 6, которая так и называется: «Риск — доходность». Если сохраняется хороший объем прибыли и высокая доходность, но при этом риски контролируемы и общий результат инвестиций лучше рынка, то инвестора не должно волновать, насколько красивый у здания фасад, счастливы ли владельцы квартир в спальном районе, стоит ли особняк на центральной улице города и какую премию получил проект на профессиональной выставке.

Должен ли и может ли девелопер инвестировать в свои проекты? Я считаю, что может и должен. Только инвестировать он должен не в покупку земли, строительство фундамента или, не дай бог, производство лифтов, а в свою команду и свои проекты. Платить людям, повышать уровень их знаний, инвестировать в исследования, платить за создание концепций, консалтинговые работы. Все это — идеальные расходы для девелопера, потому что они развивают его основную компетенцию — создание проектов.

Инвестор может вкладывать капитал на разных стадиях. Вот наиболее популярные.

Покупка долей и акций девелоперской компании. Это редкая практика, которая не связана с инвестициями в проект. Скорее, это инвестиции в бизнес. Так часто делают крупные инвесторы.

Финансирование покупки земли. Для девелопмента это самая рисковая, но и максимально доходная стадия. Важно понимать, как именно девелопер планирует превратить землю в проект, получить все необходимые разрешения, добиться финансирования строительства и организовать продажи. Инвестор покупает землю в расчете, что девелопер повысит ее стоимость, сделав проект, получив разрешение на строительство и построив здание. Средняя доходность таких инвестиций в России на 2020 год — 25% годовых.

Бридж-кредитование — деньги в долг девелоперу. После того как земля куплена, нужно создать сам проект, заплатить за архитектуру, сделать проектную документацию, заплатить налоги и осуществить другие платежи государству, профинансировать подключения к сетям. Не всегда девелопер обладает ресурсами или хочет тратить их на эту стадию. Риски близки к покупке земли, но сама форма кредита больше гарантирует получение оговоренного дохода. Нормальная доходность таких инвестиций — 18% годовых.

Покупка оптового объема метров в начале проекта, когда инвестор покупает квадратные метры в будущем проекте. Риски сводятся к тому, построит ли девелопер проект и сколько будут стоить построенные площади. Сложность в том, чтобы определить стоимость будущих метров, так как доходность не гарантирована. Она зависит от состояния рынка и качества маркетинга проекта. Ориентир — 20% годовых. Это норма при расчете, но жизнь обычно вносит свои коррективы и по факту оставляет инвестора с 15–17% годовых.

Покупка метров в процессе строительства. В ряде стран никаких скидок при покупке в строящемся доме вы не получите, цена будет одинаковой и в начале строительства, и после его окончания. Такова ситуация, например, в Великобритании и США. Рынок приходит к этому и в России. Девелоперам нет смысла делать скидки, так как деньги покупателей все равно поступают в банк, а банк уже дает девелоперу кредит на стройку. Но в некоторых странах, где застройщик может пользоваться деньгами покупателей (Кипр, Украина, Индонезия), за покупку на ранней стадии вам дадут скидку. Продав недвижимость после окончания строительства, вы заработаете на разнице. Раньше в Москве инвестор получал 13–17% годовых. В Киеве и сегодня такая доходность остается актуальной.

Покупка готовой недвижимости для сдачи в аренду считается самой надежной инвестицией в недвижимость, так как единственный риск, который берет на себя инвестор, — отсутствие арендатора. При этом инвестор не рискует потерять недвижимость[8]. Она не обесценится до нуля, как в случае с недостроенным проектом или банкротством девелопера. Доходность арендной недвижимости различается не только от страны к стране, но и зависит от класса, типа недвижимости и даже конкретных арендаторов. О ней мы поговорим подробно в главе про аренду недвижимости и главе про риск и доходность. В среднем доходность жилой недвижимости в разных странах варьируется от 3 до 6%, а коммерческой — от 5 до 10%.

Уверен, теперь вы точно отличите девелопера от инвестора, задав ему всего пару вопросов о проекте.

Земля под строительство и ее владелец

Когда девелопер придумал, что и зачем он будет создавать, и инвесторы подтвердили готовность финансировать проект, должна появиться земля. А у земли всегда есть владельцы. О них мы и поговорим.

Земля бывает двух видов: «зеленая» и «коричневая» — и может принадлежать двум типам владельцев: частным или государственным.

«Зеленая» земля, или greenfield (англ. зеленое поле), — та, на которой ничего нет и не было.

«Коричневая» земля, или brownfield (англ. коричневое поле), — та, на которой уже