Покупка и размен квартиры - Дарья Гусятникова

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В случае если Вы по каким-либо причинам недовольны объектом долевого строительства, который Вам пытается передать застройщик (например, не выполнены все необходимые работы или выполнены некачественно и т. п.), Вы вправе до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в Законе, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей.

Однако если с Вашей стороны не поступило к застройщику каких-либо претензий, но тем не менее Вы по каким-либо причинам уклоняетесь от приема объекта долевого строительства, то застройщик также имеет определенные права.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением вышеназванного случая, когда работы выполнены ненадлежащим образом) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

При этом необходимо обратить внимание, что риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, если после составления одностороннего акта передачи произошел пожар и квартире был причинен ущерб, то застройщик уже не будет нести за это ответственности и не обязан возмещать вред.

Но при этом такой односторонний акт будет законным только в том случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства направленного ему сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В отдельных случаях застройщик, обнаружив, что Вы произвели в принадлежащей Вам квартире определенные действия (например, «утопили» трубу, перенесли перегородку и т. п.), может вести речь об изменении с Вашей стороны проекта и требовать от Вас приведения квартиры в первоначальный вид. Конечно, вряд ли Вы будете являться единственным дольщиком, который произвел какие-либо действия, направленные на улучшение, с Вашей точки зрения, жилищных условий в еще не переданной Вам квартире. Но, возможно, именно Вы чем-то «обидели» застройщика и он решил Вам тоже «создать проблемы». Требования застройщика в данном случае будут обоснованными лишь в том случае, если он докажет, что: во-первых, указанные отклонения действительно могут повлиять на качество строительных работ, а во-вторых, что они произведены по Вашей вине. Принимая во внимание, что квартира Вам еще не передана и все работы согласно договору в ней должен вести застройщик, ему будет очень трудно доказать, что именно Вы, а не другие лица (доступ которых на этапе строительства практически не ограничен) совершили указанные отклонения от проекта. Поэтому, если Вы получили такое требование от «обиженного» застройщика, не пугайтесь — скорее всего, Вы сможете отстоять свои интересы без каких-либо потерь.

Расторжение договора

Приобретение квартиры в строящемся доме — чаще всего не случайная покупка, поэтому добровольный отказ от договора скорее исключение, чем правило. Но ситуации бывают разные и в некоторых из них действительно выгоднее расторгнуть договор со всеми вытекающими из этого последствиями. В связи с этим возможны следующие варианты расторжения договора.

1. Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, которые предусмотрены в случае совершения им работ ненадлежащего качества;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, возложенных на него законодательством в случае прекращения поручительства или изменения его условий;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

2. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Последствия расторжения договора по вышеназванным обстоятельствам следующие. В случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным в первом варианте, застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, а в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным во втором варианте, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора, обязан:

1) возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора;

2) уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Односторонний отказ от исполнения договора по инициативе застройщика возможен в следующих случаях:

1) если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора;

2) если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т. е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.