Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки

15. Крейг Коппола. Сдача недвижимости в аренду

Крейг – самый организованный человек из всех, кого я знаю. Он уважаемый брокер по коммерческой недвижимости и инвестор. Ким и я провели с ним немало сделок. Говоря о том, что Крейг очень организованный, я имею в виду его чрезвычайную целеустремленность. Большинству людей, чтобы добиться того, чего добился он, не хватило бы и нескольких жизней. Успехи он объясняет правильной постановкой целей и определением приоритетов. Крейг относится к той редкой породе людей, которые тщательно продумывают, чего они хотят, а затем настойчиво этого добиваются.

Его дни расписаны по минутам. Он непрерывно чему-то учится и вкладывает большие деньги в свое образование и развитие бизнеса. Высшим приоритетом для него является время, проведенное в семье. Крейг отличный семьянин и активно участвует в жизни детей. Главное, чему я научился у него, это умению расставлять приоритеты.

Крейг отлично разбирается в инвестировании в коммерческую недвижимость, аренде и брокерской деятельности. Он показал нам, что коммерческая недвижимость во многом отличается от жилой. Благодаря ему мы взглянули на нее совершенно новыми глазами. Каждый раз, когда какое-нибудь офисное здание представляется нам с Ким заслуживающим интереса, мы тут же звоним Крейгу. Обычно достаточно ответить на несколько его вопросов, чтобы понять, стоит ли тратить время на эту сделку или лучше заняться чем-нибудь другим.

Любой проект становится для него поводом, чтобы научить собеседника чему-то новому. Как и другие авторы этой книги, Крейг применяет на практике все, что проповедует. Он всегда поступает так, как говорит.

Если вы что-то построили, то появятся и покупатели. Если хотите что-то сдать в аренду, то появятся и арендаторы. Вы думаете именно так? А вот и зря! Если полагаете, что все окружающие относятся к вашим инвестициями в недвижимость с таким же энтузиазмом, как вы сами, то глубоко заблуждаетесь. Арендных помещений на рынке много, и клиентам есть из чего выбирать, независимо от того, ищут ли они недвижимость класса А для юридической фирмы, где за консультацию платят по 500 долларов в час, или помещение для столярной мастерской, изготавливающей под заказ всякую всячину. Разнообразие выбора поражает воображение.

Что надо сделать, чтобы ваша недвижимость не пустовала? Привлечь хороших арендаторов. А для этого надо так управлять недвижимостью, чтобы людям приятно было в ней находиться и работать. Кроме того, необходимо понимать, что существует большая разница между компанией, которая владеет зданием, и компанией, которая им управляет.

Встречаясь с начинающими инвесторами и даже с теми, кто уже имеет кое-какой опыт в этом деле, я часто слышу мнение, что они в состоянии самостоятельно сдать в аренду принадлежащее им здание. И это при том, что многие из них вовсе не хотят управлять недвижимостью. Одна только мысль о том, что в 5 часов вечера в пятницу надо будет прочищать засорившийся унитаз, может отбить охоту к деятельности такого рода. Остается только удивляться, когда эти люди утверждают, что они смогут без посторонней помощи сдать помещения в аренду. Я полагаю, они просто понятия не имеют, что это такое. Из собственного опыта знаю, что большинство владельцев зданий не способны сдать собственность в аренду, но при этом их всегда интересует, почему они должны платить посредникам комиссионные за работу, которую можно сделать самому.

Умение сдать недвижимость в аренду – третий по важности этап после анализа сделки и проведения подготовительных мероприятий перед покупкой. Почему? Потому что, только сдав собственность в аренду, вы можете получить денежный поток. А именно размером денежного потока определяется стоимость недвижимости.

Возможно, вы уже слышали применительно к офисной недвижимости такие термины, как «трижды чистая аренда» или «полное обслуживание». По своим условиям аренда помещений подразделяется на четыре вида. В зависимости от вида меняется степень участия владельца и управляющего в содержании и обслуживании здания.

Выбор вида аренды зависит от условий рынка и традиций арендаторов. Например, в Чикаго или Нью-Йорке больше распространена трижды чистая аренда, а на Западном побережье – валовая. Даже в одном здании, где имеется несколько арендаторов, могут быть подписаны договоры на разных условиях.

Рассмотрим виды аренды. Эти термины должны быть привычными для каждого профессионала в сфере недвижимости.

Валовая аренда. Этот вид еще называют полным обслуживанием. Владелец недвижимости осуществляет все расчеты за коммунальные услуги и несет расходы по ремонту и эксплуатации здания, а наниматель получает от него общий чек на арендный платеж.

Чистая аренда. Наниматель не только уплачивает арендные платежи, но и несет отдельные эксплуатационные расходы, например оплачивает коммунальные услуги или охрану здания.

Трижды чистая аренда. Владелец несет ответственность за составляющие элементы здания, кровлю, площадку для парковки и капитальный ремонт. Все остальные эксплуатационные расходы, включая коммунальные платежи, налоги, расходы по мелкому ремонту и обслуживанию, ложатся на арендатора. Такие компании, как, например, «Walgreens» или «Jack in the Box», традиционно заключают договоры трижды чистой аренды. В профессиональной лексике этот вид аренды обозначается аббревиатурой NNN, которую часто можно встретить в специальной литературе.

Абсолютно чистая аренда. Все расходы, в число которых входят налоги на недвижимость, страховка, коммунальные услуги, ремонт, в том числе и капитальный ремонт кровли, несет арендатор. Для владельца это означает наименьший объем работы. Следует, однако, учесть, что такой вид аренды применяется только в том случае, если здание арендует кто-то один. Он же берет на себя все функции владельца. Такие договоры аренды носят, как правило, долгосрочный характер. Нередко бывает, что здание изначально принадлежало самому арендатору, но он продал его инвестору, а затем заключил с ним договор абсолютно чистой аренды.

Аренда – это маркетинг

Реальность такова, что в большинстве случаев инвесторы не могут самостоятельно сдать недвижимость в аренду, поскольку не располагают необходимыми умениями и навыками. Аренда – это, прежде всего, маркетинг, и если у вас нет соответствующей подготовки в этом виде деятельности, то все попытки будут сопровождаться пустыми затратами времени и, как правило, ошибками. Помимо инвестиционной деятельности я уже более двадцати лет являюсь агентом по сдаче недвижимости в аренду и консультирую по этим вопросам. Аренда недвижимости начинается с хорошего маркетингового плана. Не стоит вешать на здание объявление о сдаче внаем, а затем садиться и ждать. От вас требуется нечто гораздо большее. Мы, работая с клиентом, создаем маркетинговый план, который должен пробудить у арендаторов интерес к зданию, его особенностям и преимуществам.

Обычно мы идем к цели двумя путями одновременно. Во-первых, наша деятельность направлена непосредственно на тех людей или компании, которые могут арендовать недвижимость. Во-вторых, мы наводим контакты в своей среде, чтобы каждый агент по сдаче недвижимости в аренду знал о нашем здании, его отличительных чертах и условиях, на которых его можно снять. Хороший агент или консультант знает, как пробудить интерес нанимателей к тому или иному зданию и представить его в самом выгодном свете. Задача в том, чтобы эти агенты работали на вас, а не на конкурентов.

Занимаясь сдачей недвижимости в аренду, необходимо осознавать, что бизнес первичен, а его рабочая среда вторична. Бизнесмен ищет рабочую среду, которая отражала бы характер его предприятий и рассказывала окружающим, как он работает и каких успехов добивается. Например, творческое рекламное агентство не захочет ютиться в огромном помещении с белыми стенами, разделенном на отдельные квадратики рабочих мест. Ему нужно пространство с неожиданным дизайном, интересной архитектурой, уникальной отделкой и освещением, создающим творческое настроение. Сколько таких зданий в городе? Немного. Именно поэтому необходимо заставить потенциального нанимателя взглянуть на помещение другими глазами, чтобы он увидел его таким, каким оно может стать. Для этого от агента требуются опыт и навыки. Если наниматель не «увидит» себя в этом здании, то сделка не состоится.

Возьмите на заметку

Занимаясь сдачей недвижимости в аренду, необходимо понимать, что бизнес первичен, а его рабочая среда вторична.

Как ни странно, все владельцы недвижимости не только сами считают свои здания великолепными, но и уверены, что все остальные тоже придерживаются такой точки зрения. Поэтому они полагают, что сдать их в аренду не составит никакого труда, а потом сильно удивляются, что далеко не все разделяют их энтузиазм. Однако удивляться тут нечему. Здание и помещения в нем могут нравиться владельцу или уже имеющемуся арендатору, но не обязательно удовлетворят кого-то другого. Поэтому владелец должен либо сам иметь хорошее воображение, либо нанять специалиста, который им обладает и к тому же умеет передать свое видение окружающим.