Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости - Марианна Власова

Для минимизации расходов при землеустройстве в индивидуальном порядке СНТ (в качестве представителя будущих участников общей собственности и от их лица) и садоводы должны заключить договор на землеустроительные работы с лицом, имеющим право на такую деятельность. В обязанность же СНТ (или другого представителя, избранного общим собранием садоводов) вменяется только сбор с садоводов заявлений в Земельный комитет на межевание индивидуального участка. Заявление на межевание земель общего пользования подает председатель правления СНТ.

Статья 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» обязывает членов СНТ лично писать такие заявления, однако в силу норм гражданского законодательства разрешается и иной порядок: заявление на межевание земель в Земельный комитет может написать как сам гражданин, так и его представитель (законный или по доверенности). Согласно той же статье 28 на органы СНТ (комиссию по приватизации или иного представителя) возлагается обязанность содействовать землемерам в проведении согласования границ.

Собственники, владельцы и пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков в соответствии с нормами указанного Федерального закона и на основании договора на проведение землеустроительных работ заблаговременно, не позднее чем за 2 дня до начала работ, извещаются о времени проведения межевых работ. Извещения вручаются под расписку с указанием времени вручения. Извещения и расписки составляются в двух экземплярах, один из которых подшивается в межевое дело и хранится там постоянно.

Наличие расписок в деле резко снижает возможность возникновения конфликтов в будущем и судебных разборок, так как закон позволяет представителю местной администрации (и председателю правления СНТ в этом качестве) согласовывать границы участков при длительном отсутствии пользователя смежного с размежевываемым участка.

Согласование общих границ СНТ обеспечивают правление и его председатель (комиссия по приватизации или избранный общим собранием собственников представитель). Для этого они должны предоставить землеустроителям адреса соседей (граждан и соседних СНТ, имеющих межную границу) и содействовать доставке извещений и дату проведения межевания и согласования границ. Если земли СНТ граничат с государственными, то от лица последнего выступает представитель ОМС (местной администрации) в соответствии с действующим законодательством.

Общее собрание СНТ должно решить, в каком порядке будет происходить согласование границ индивидуальных участков. Если участок граничит с землями общего пользования, то согласие на такую границу в акте подписывает председатель правления СНТ.

NB! Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации и включает следующие работы:

— определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;

— закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

— изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Установление границ земельного участка производят на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке. После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности производится закрепление его границ межевыми знаками установленного образца. Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером-землеустроителем, производящим работы. Акт утверждается Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города). Помимо акта согласования в итоге межевания должны быть получены чертеж границ участка и акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.

NB! Существуют стандартные расценки и расчетные формулы за межевание земель, принимаемые разными субъектами Российской Федерации.

Если отдельные участки уже были кадастрированы ранее (присвоен кадастровый номер), то руководство СНТ не имеет права требовать с владельцев таких участков перемеривания участка. Землемеры обязаны взять все необходимые сведения по таким участкам из сведений Кадастра (или такие сведения могут предоставить собственники таких участков).

NB! Средний срок работ по межеванию, производимых на основании договора, составляет один календарный месяц.

В процессе и по завершении межевания земельных участков производитель работ по договору осуществляет текущий контроль и приемку работ. При выполнении работ физическим лицом, имеющим лицензию на выполнение межевых работ, текущий контроль и приемку осуществляет Земельный комитет или уполномоченная им проектно-изыскательская организация по землеустройству. Срок проверки землеустроительного дела составляет один календарный месяц. Результаты проверки оформляют актами установленной формы. Если в результате межевания обнаружились несоответствия площадей участков старым документам, то они на основании пунктов 2.6 и 3 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» решаются следующим образом:

1) в случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади данных участков, указанной в проекте организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в данный проект вносятся уточнения, которые по согласованию с органами архитектуры и градостроительства и комитетами по земельным ресурсам и землеустройству утверждаются соответствующим органом местного самоуправления;

2) в случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади таких участков, указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления вправе закрепить садовые, огородные и дачные земельные участки в новых границах или потребовать восстановления прежних границ.

По завершении межевых работ исполнитель формирует и сдает в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству межевое (землеустроительное) дело для утверждения. Землеустроитель отражает в документах и прочно связанные с землей объекты (недвижимость), что влечет необходимость их регистрации.

Межевое дело регистрируется и постоянно хранится в межевом архиве Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Кадастровое дело

Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков на основании норм Федерального закона «О государственном земельном кадастре» в территориальный орган ФГУ ЗКП (Федеральное государственное управление Земельной кадастровой палаты Российской Федерации) подаются (из расчета на каждый регистрируемый участок):

● заявление с просьбой поставить на государственный кадастровый учет земельный участок, которое пишет сам будущий собственник или его представитель. Заявление о постановке на учет земель общего пользования пишет представитель СНТ и прикладывает список будущих собственников и копию протокола общего собрания граждан с решением о виде собственности на такие земли;

● правоустанавливающие документы на земельный участок. Для садоводов это акт об отводе земель садоводческому товариществу и членская книжка (для садоводов-индивидуалов — договор с СНТ о пользовании землей);

● межевое дело.

Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими записями в книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов и включает проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.