Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос - Навальная Татьяна

Я ничего не понимала.

У дома меня ждала семья – дама с мужем, приятные интеллигентные люди лет шестидесяти, и их дочь. Походив по комнатам, посмотрев кухню и санузел, они сказали, что готовы купить эту квартиру. Вот они, зеленые светофоры!

Их первый вопрос по телефону не давал мне покоя. Дама рассказала мне следующую историю.

Они продают свою квартиру и покупают две маленьких – разъезжаются с дочкой. Агентство, с которым они заключили договор, нашло покупателя на их квартиру и стало подбирать им встречные покупки. Нашли первую квартиру. Они внесли за нее аванс, а потом решили проверить документы.

На этом вопросе надо остановиться подробнее. Если вы собираетесь в обозримом будущем совершать сделку с недвижимостью, внимательно прочитайте следующий абзац!

Агентство НЕ МОЖЕТ проверить чистоту предыдущих сделок по квартире!

Подробности нотариальных действий в сделках с недвижимостью (обстоятельства купли-продажи, дарения, наследства, ренты) мы узнать не можем – тайну нотариальных действий защищает Закон о нотариате, и ни один нотариус информацию ни агенту, ни агентству никогда не раскроет – эта священная корова неприкосновенна.

Узнать, кто был прописан в квартире, когда в ней жили предыдущие владельцы, мы не можем – эта информация в паспортных столах хранится под грифом «для служебного пользования».

Узнать, был ли гражданин в браке на момент покупки и/или продажи квартиры, мы тоже не можем – единой базы данных до сих пор не существует – он мог зарегистрировать брак за границей, в другом городе, в деревенском сельсовете. А имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлены документы. Для продажи в этом случае требуется согласие супруга, даже если брак уже давно расторгнут.

Любое агентство даст вам только гарантии подлинности документов, подготовленных в текущей сделке. Конечно, и из этих документов можно почерпнуть много важной информации. Как давно собственник владеет квартирой, были ли другие продажи, кто зарегистрирован по данному адресу и кто был снят с регистрации за время проживания этой семьи на данной жилплощади, наличие или отсутствие обременений – все это имеет значение для покупателя и может влиять на прохождение сделки. Но историю квартиры – что с ней происходило до того, как в нее въехала живущая в ней в настоящее время семья, – нет, мы проверить не можем.

Муж покупательницы, ныне пенсионер, был юристом. Всю жизнь он проработал в системе МВД и, благодаря оставшимся связям, историю квартиры проверить сумел. Продавец получил ее по наследству. Но оказалось, что при оформлении имущества был обойден наследник первой очереди. Что там происходило на самом деле, я не знаю. Но риск, что сделка будет оспорена в судебном порядке, был велик. От квартиры они отказались. Аванс им вернули.

Им предложили другую квартиру. Собственность в ней возникла в результате приватизации. С этим все было хорошо. Но квартира продавалась по доверенности, которую собственник выписал на свою мать. Покупательница пришла в агентство подписывать договор и познакомилась там с матерью.

– Почему ваш сын сам не продает квартиру? – спросила она. Пряча глаза, мать объяснила, что ее сын – инвалид, и ему трудно ходить по всяким учреждениям.

Покупательница была врачом. Не много времени понадобилось, чтобы узнать, что сын – инвалид отнюдь не по общему заболеванию, как утверждала мать, что он давно состоит на учете в психоневрологическом диспансере и признан судом частично дееспособным. Каким образом они ухитрились оформить доверенность на продажу, остается тайной. Но разрешение органов опеки получено не было. Очень, очень сильно пахло криминалом.

Время шло, договор с покупателем их квартиры подходил к концу. Одну квартиру – для себя, они уже нашли без помощи агентства, вторую – для дочери, хотели купить у меня.

Вечером мне позвонил их агент и предложил встретиться. В понедельник мы с Борисом пришли в агентство «Аркада», продававшее квартиру супругов. Нам предложили провести нотариат прямо завтра – до окончания договора покупателя с агентством оставался один день. Сделка у них действительно горела. Выслушав менеджера, Борис задал главный вопрос: где будут храниться деньги, пока документы будут на регистрации?

Здесь нужно сделать еще одно отступление и рассказать о взаиморасчетах по сделкам в недвижимости.

Взаиморасчеты – это краеугольный камень сделки. Основная проблема заключается в том, что по законодательству право собственности на объект переходит от продавца к покупателю не при подписании сторонами договора купли-продажи, а после государственной регистрации сделки. Сделка оказывается растянутой во времени.

А теперь представьте: вы продаете квартиру. Когда вы должны получить деньги?

После подписания договора, но до регистрации? С этим не согласится покупатель. Право собственности он получит только после регистрации. Но документы с регистрации можно отозвать, и тогда у вас останутся и квартира, и деньги.

После регистрации права собственности на покупателя? А если он их не отдаст? Тогда у него будет и право собственности, и деньги. Это нарушает ваши интересы.

Чтобы снизить риски, связанные с неадекватным поведением участников сделки, контроль над взаиморасчетами тогда брали на себя агентства. ДО подписания договора покупатель вносил сумму, равную стоимости квартиры, в агентство, через которое продавалась квартира, и она хранилась в сейфе агентства до завершения регистрации. Впоследствии от такой практики отказались – но об этом позже.

– Деньги будут храниться в сейфе нашего агентства, – сказала Борису менеджер агентства «Аркада».

После длительного молчания Борис сказал:

– Я вас и ваше агентство вижу в первый раз. Я похож на идиота, способного отдать такие деньги первому встречному? (Светофор издевательски мигнул и переключился на желтый.)

– Ну что вы, – медовым голоском пела девочка, – наше агентство широко известно, мы существуем уже не первый год, у нас все абсолютно надежно.

– Нет, – сказал Борис. – Есть банковские ячейки, давайте положим деньги туда.

– Такого еще не было в нашей практике.

– Или будет так, как я хочу, или я отказываюсь продавать квартиру. (Вот и красный сигнал не заставил себя долго ждать.)

Девочка-менеджер, сияя глазками, зубками и коленками, вилась вокруг моего клиента. Он отказывался менять свое решение. Через полчаса девочек-менеджеров стало две. Они порхали вокруг нас, бегали на консультации к директору, возвращались, пели свои песни сирен, но Борис был тверд как скала.

Через час мы ушли из агентства, так ни о чем и не договорившись. (Красный, красный светофор!)

Вечером мне позвонил агент «Аркады» и сказал, что агентство согласно на наши условия.

На следующий день мы провели сделку.

Ведь красный сигнал на светофоре через некоторое время все равно сменился зеленым, правда?

Глава 7

Про Машу и Николашу, или О последствиях разбитой любви

Май – сентябрь 1997 года

Жили-были Маша и Николаша. По паспорту их, конечно, звали Марией и Николаем, но друг друга они на протяжении всей этой истории называли уютными домашними именами, и я буду называть их так же. Жили они весело и счастливо, и родилась у них дочь Светочка. Молодые супруги построили трехкомнатную кооперативную квартиру в Озерках. Сделали в ней ремонт, повесили веселые занавесочки, поставили расписные чашки на полках в кухне, развели цветы на подоконниках. А потом совместная жизнь отчего-то не заладилась. Как-то оно все наслаивалось, накапливалось, и в один прекрасный день Маша взяла дочку и ушла к Саше.

У Саши тоже была трехкомнатная квартира, но в Купчино, где он жил с мамой.

Стали думать, как жить дальше. Вчетвером в Сашиной квартире стало тесновато. Жить, конечно, можно, но ведь Николаша живет при этом один в трехкомнатной квартире! А потом Николаша взял, да и привел к себе новую жену. Этого перенести уже было никак нельзя. Встал вопрос о продаже квартиры в Озерках. По закону («И кто их пишет, такие законы?!» – восклицала Маша) имущество, нажитое в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях. То есть при продаже квартиры деньги должны делиться пополам.