Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками - Константин Бакшт

История № 2: претензия на недвижимость

Роману принадлежит оптово-розничная компания, торгующая отделочно-строительными материалами. Компания успешно работает уже около 15 лет и занимает на рынке устойчивое положение. В деятельности компании используется как собственный капитал, так и кредитные средства. Банковские кредиты на протяжении многих лет привлекались под товар в обороте.

Осенью 2008 года подошел срок возврата очередного кредита. Сотрудники банка обещали Роману, что с выдачей нового кредита не возникнет никаких проблем. Но, когда кредит был погашен, все резко изменилось. Во-первых, ожидаемый процент по новому кредиту резко возрос – до 28 % годовых. А во-вторых – и это самое главное – банк больше не хотел предоставлять бизнесу Романа кредит под залог товара в обороте. Им требовалось в качестве залога что-то более существенное, например, коммерческая недвижимость. У Романа на тот момент было в собственности два объекта недвижимости – один стоимостью 25 миллионов рублей, другой – 8 миллионов рублей. Для пополнения оборотных средств неотложно требовалось 2–3 миллиона. Так вот, банк в этой ситуации даже не стал рассматривать в качестве залога помещение меньшей стоимости. Их интересовало только более дорогое помещение! Складывалось впечатление, что банк предпочитает не своевременный возврат кредита, а возможность наложить лапу на само помещение.

Что ж, Роман обратился к знакомому частному банкиру и без каких-либо проблем получил от него необходимый заем. В 2009 году, учитывая как снижение цен на стройматериалы, так и возможность недорого привлечь квалифицированных строительных рабочих, испытывавших большой дефицит заказов, Роман принял решение о строительстве собственного здания под головной офис. Во второй половине года нормализовалась ситуация с банковскими кредитами. Хотя с тем банком, который так обманул доверие Романа в прошлом, никаких дел более не было. Когда они узнали, что Роман переходит на обслуживание в другой банк и берет там кредиты, они неоднократно приезжали к нему. Уговаривали его, умасливали, предлагали выгодные условия кредитования…

Строительство головного офиса частично финансировалось за счет доходов бизнеса, частично – новыми частными займами. В начале 2010 года бизнес Романа переехал в новый офис. За счет сокращения затрат на аренду доходы бизнеса ощутимо возросли. Более того, несколько помещений в новом здании Роман сдал в аренду своим партнерам из Москвы, которые хотели организовать торговые представительства в этом городе. За счет дополнительных доходов Роман построил рядом с новым офисом склады. Это позволило отказаться от аренды складов, еще больше сократить затраты и повысить доходы бизнеса. К концу 2011 года Роман смог полностью вернуть все ранее привлеченные им частные займы.

По состоянию на 2016 год бизнес Романа отлично себя чувствует. Банки готовы предоставлять ему кредиты на весьма разумных условиях. И Роман периодически берет у них эти кредиты. Но не на критически значимые для своего бизнеса суммы.

История № 3: офис в собственность

Юлия на протяжении многих лет поддерживает и развивает деятельность ассоциации, связанной с различными духовными и оздоровительными практиками. Йога, цигун, чайные церемонии… Помещение, в котором находится головной офис ассоциации, принадлежало хорошему знакомому Юлии. За это помещение ассоциация ежемесячно платила аренду. Небольшую. Значительно более выгодную, чем рыночные условия.

В один прекрасный день владельцу помещения потребовалось аккумулировать средства для нового проекта. Ему нужно было продать ряд принадлежащих ему объектов недвижимости, включая то помещение, где располагалась ассоциация. Он заранее предупредил Юлию, что выставляет помещение на продажу. Конечно, он пообещал, что попросит нового собственника по возможности полюбовно договориться с ассоциацией. Но какой резон новому владельцу договариваться об арендной плате ниже рыночной? Либо он будет брать с ассоциации аренду на рыночных условиях, либо попросит их съехать. И сдаст помещение в аренду под какой-нибудь магазин. Тем более что и расположение помещения, и площадь отлично это позволяют.

Друзья, с которыми Юлия обсуждала эту ситуацию, навели ее на мысль: а почему бы не приобрести это помещение самой? Особенно если учесть, что владелец помещения может продать его Юлии по весьма привлекательной цене. Разумеется, при условии быстрой оплаты. Переезд в другое помещение в любом случае создал бы серьезные проблемы. Ассоциация работает только с частными лицами. Они привыкают к тому месту, куда приезжают, и весьма чувствительны к переезду офиса. Тем более что офис ассоциации располагается в этом помещении уже семь лет.

Кое-какие средства у Юлии уже были накоплены: ассоциация приносила ей не очень большой, но довольно стабильный доход. Небольшой кредит удалось оперативно получить в банке. Один из друзей Юлии согласился на паях вложиться в приобретение недвижимости, это дало еще несколько миллионов. До полной стоимости помещения не хватало всего 1 миллиона, но вот его найти никак не удавалось.

Выход из ситуации нашелся, когда еще один из друзей Юлии познакомил ее с частным банкиром и лично за нее поручился. Необходимый миллион был предоставлен, сделка прошла. При этом совокупный размер процентов, ежемесячно выплачиваемых по кредиту и частному займу, оказался даже ниже, чем установленная до этого льготная арендная плата. А ведь если бы помещение приобрел кто-то другой, аренда была бы сразу же повышена в два, а то и в два с половиной раза.

Интересно, что, как только Юлия стала собственницей помещения, ее отношение к нему начало меняться. Не прошло и двух месяцев, как она сделала перепланировку помещения, позволившую существенно повысить эффективность его эксплуатации. Семь предыдущих лет, когда она находилась в этом помещении в качестве арендатора, мысль о перепланировке почему-то не приходила ей в голову.

История № 4: аренда вместо продажи

Деловые интересы Александра на протяжении многих лет были связаны с недвижимостью. Он занимался строительством домов, покупал и продавал различные объекты недвижимости. Принадлежащая ему компания осуществляла проектные работы. Как по объектам самого Александра и его партнеров, так и для внешних заказчиков.

К весне 2010 года положение дел у Александра, как и у многих других строителей и девелоперов, было не самым радужным. Немало объектов недвижимости и земельных участков в собственности – и вместе с тем ощутимый дефицит наличных средств. Ряд объектов был выставлен на продажу, но лишь немногие удалось продать за сколько-нибудь приемлемую цену. Многие объекты требовали дополнительных инвестиций, без которых они не могли принести хоть какой-нибудь доход. Недвижимость проедала сама себя.