Личные деньги: Антикризисная книга - Сергей Пятенко

Бывает и так

Еж понял

«Каждый сам устраивает свою собачью жизнь» (В. Сумбатов). Долгосрочные инвесторы, как правило, спят спокойно, сон спекулянта короток и тревожен. Всем известно, что брокеры зарабатывают на комиссионных, но есть один момент, который тщательно скрывается: финансовые «эксперты» знают не намного больше, чем вы. В лесу говорят: на самом деле эксперты и понятия не имеют о том, какие акции нужно покупать, чтобы получить наибольший доход. Когда остряки замечают, что шимпанзе с завязанными глазами, метая дротики в финансовые страницы газеты, выберет акции не хуже любого эксперта, это не такое уж и преувеличение. Конечная ценность всех финансовых анализов, комментариев и рекомендаций, которые обрушивают на вас, не особенно высока. На самом деле акции, которые вам рекомендуют приобретать эксперты, зачастую приносят дохода не больше, чем те, которые вы по их же совету продаете. Еще раз вспомните про Ноев ковчег, построенный и управляемый любителем, и «Титаник», созданный и направленный профессионалами. Главная задача эксперта – чтобы клиент остался доволен и пришел за советом снова. С одной стороны, все советчики излишни, с другой – очень нужны. Вся подобная деятельность призвана приводить к привлечению новых денег на фондовый рынок. А остальное – мифология. Есть прогнозы, и есть размышления. Биржевой фольклор гласит: «Что бы ни произошло на бирже, всегда найдется кто-то, чей прогноз оказался верным». Обратная сторона высказывания очевидна – обычно большинство прогнозов не сбывается. Размышления сбываются всегда. Почему? Да так они построены: «Существует значительная вероятность продолжения восходящего тренда, который, правда при определенных обстоятельствах, может смениться нисходящим». Ну и как это может не сбыться? Статьи на первых полосах о «самых горячих» акциях или «самых лучших» фондах помогают сбывать финансовые издания, но на самом деле их рекомендации мало что значат. Хотя «догадки экономистов могут оказаться не хуже, чем догадки любых других людей» (У. Роджерс). Все это очень напоминает повседневные ситуации. Бывалые люди давно заметили: те, кто абсолютно уверен, что всегда знает правильные ответы на все вопросы, обычно почему-то работают слесарями, таксистами или парикмахерами. Добрый человек всегда сокрушается, ему жалко, что этим мудрецам не находится иного применения.

Глава 13

Недвижимость всегда в цене

То, что в мире денег называется инфляцией, в сфере материальной является ростом стоимости вашего имущества.

Если вы не хотите, чтобы ваш капитал «лихорадило» вместе с фондовыми, валютными и иными быстро меняющимися рынками, и не намерены думать о том, как политические события или международная обстановка отразится на доходности ваших вложений, – выберите в качестве объекта инвестиций недвижимость.

13.1. Достоинства и недостатки вложений в недвижимость

Если вы не знаете, что купить, то покупайте землю – ее больше не выпускают.

В последние годы инвестировать в России в недвижимость было выгодно. Вполне реально было получить 15–20 % годовых дохода от сдачи помещения внаем, да к тому же дорожала недвижимость в течение последних лет на 25–30 % ежегодно. Вот вам и доход в 40 % годовых при практически полном отсутствии риска. Без особых усилий на инвестициях в недвижимость можно было заработать 20–30 % в год. Притом риск не велик. Если цены на рынке жилья упали, купленную квартиру можно сдать в аренду, что будет приносить 5–7 % годовых (это равносильно банковскому депозиту), и продать через год-другой, когда цены вновь вырастут.

Конечно, и в этой сфере есть свои проблемы. Вкладывать деньги в недвижимость нужно на срок более года, иначе дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры, съедят всю прибыль. Инвестиции в недвижимость – забава для состоятельных: на рынок надо выходить с суммами от 100–200 тыс. долларов. Если отвлечься от апокалиптических сценариев: бесконечный кризис, война, массовые беспорядки и т. д., то долгосрочный прогноз – недвижимость дешеветь не будет. Конечно, возможны колебания цен, различия в темпах роста в разных сегментах рынка и т. д. Какие-то операции могут становиться более выгодными, какие-то наоборот. Так, несколько лет жилье в Москве стремительно дорожало, а ставки арендной платы росли медленнее. В результате если в 2000 году однокомнатная квартира окупалась (без учета роста ее стоимости) за 10–12 лет, то к 2008 году этот срок уже составлял около 20 лет.

Но в любом случае все это время инвестор получает практически гарантированный доход при минимальных рисках. Разумеется, риск падения стоимости недвижимости существует. Такое бывало в разных странах – в особо острых случаях падение стоимости недвижимости составляло до 30 %. Может ли такое произойти у нас? Теоретически может. Но практически, вспомните: во времена развитого социализма обеспеченность жильем в городах составляла около 10 кв. м общей площади на одного советского человека.

В случае с Москвой ситуация выглядит примерно так: в среднем на человека приходится около 15 кв. м жилья, в Западной Европе – примерно 45 кв. м. Строится в Москве примерно 0,5 кв. м на человека в год. Самые амбициозно-оптимистические официальные прогнозы-проекты предполагают к 2020 году удвоение масштабов жилищного строительства. Перспективы развития ситуации с ценами на жилье можно оценить самостоятельно. Общероссийская тенденция одинакова. Московские процессы (динамика доходов населения, цен на недвижимость и т. д.) с определенным лагом распространяются и на другие города. Просто в более крупных городах (Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и др.) многие ситуации возникают с интервалом два-четыре года, а в провинции меньшего масштаба (Тула, Саратов, Ижевск и пр.) – с интервалом в пять – семь лет. Социологические опросы по стране в целом показывают, что практически половина (!) россиян мечтают улучшить свои жилищные условия.

Преимущества вложений в недвижимость:

• надежность;

• стабильность дохода;

• достаточно высокая вероятность заметного роста цены вашего актива.

Недостатки вложений в недвижимость:

• высокий входной барьер;

• отсутствие выбора объектов у тех, кто располагает суммой, не более чем в пару раз превышающей необходимую для преодоления входного барьера;

• относительно низкая ликвидность (продажа даже самой хорошей недвижимости по рыночной цене, несомненно, требует большего времени, чем продажа пая или изъятие банковского вклада).