Управление многоквартирными домами. Теория и практика - Сергей Белолипецкий

Так же по аналогии со стандартом ВОМА следует определить долевой коэффициент здания:

Кд = 1+ Sп(d) / Sп(b), [11]

при этом легко видеть, что долевая площадь любого помещения определяется как:

Sд(i) = Sп(i) · Кд и Sд(i) = D(i) · (Sп(b) + Sп(d)),

а сумма всех долевых площадей равна полной полезной площади здания или сумме площадей личных помещений и помещений ОДС (без учета перегородок):

Σ Sд(i) = Sп(b) + Sп(d) = S(b); (i = 1..N). [12]

Долевая площадь помещения и долевой коэффициент не только наглядно овеществляют виртуальное понятие «доля в праве на помещения ОДС», но и дают количественное представление о составе (площади) помещений ОДС в Доме и таким образом характеризуют здание в целом. Такая дополнительная техническая характеристика здания позволила бы объективно оценивать комфортность здания через «просторность» мест общего пользования. Также перспективно было бы ввести санитарные нормы на долевой коэффициент, гарантирующий минимальную долю общих помещений в здании еще на стадии проектирования. При этом нормативы долевого коэффициента могут стать объективным критерием для зданий разного уровня комфортности.

Следует различать строительную и полезную площадь помещения. Первая определяется по осям стеновых перегородок и поэтому строительная площадь квартиры может изменяться только вместе с изменением проекта всего здания. Полезная площадь квартиры может изменяться после внутренней перепланировки или ремонта (за счет отделки). Сумма строительных площадей всех помещений дома равняется общей строительной площади дома. Для зданий, архитектура которых не предусматривает изменения контура периметра на этажах (лоджии, эркеры и т. п.), строительная площадь дома равна площади типового этажа (по осям), умноженная на количество этажей (вкл. технические). Приведенные здесь выкладки применимы как для строительных, так и для полезных площадей помещений.

Потребительская единица жилого помещения в МКД – квартира. Даже если житель арендует (владеет) только комнату (комнатой), он пользуется кухней, коридором, ванной и туалетом. Поэтому в таких случаях надо говорить не об аренде (владении) комнаты (комнатой), а об аренде (владении) части (частью) квартиры, определяемой как доля в квартире.

Владение долей квартиры предполагает участие собственника помещения в управлении и содержании МКД соразмерно этой доле. Тогда формула [7] будет выглядеть так:

Dч(i) = Sп(i) · Dк(i) / Sп(b), [13]

где Dч(i) – доля собственника части помещения № i в общем имуществе МКД;

Dк(i) – доля собственника в помещении (в квартире) № i.

Здесь уместно вспомнить, что до 2005 г. общая площадь квартир в МКД органами БТИ определялась с учетом летних помещений (террасы, балконы и лоджии), а после принятия ЖК в 2005 г. – без их учета. Свидетельство о регистрации права собственности подтверждает право собственника на квартиру без учета летних помещений (без балконов и лоджий)?! Этот казус позволяет отнести балконы и лоджии в МКД к общему имуществу Дома. Предполагалось, видимо, что основной характеристикой квартиры должна быть отапливаемая площадь (для расчета за тепловую энергию), но теперь расчеты производятся по общему домовому счетчику тепла с учетом доли собственника (Di) в общем имуществе. Для вычисления доли собственника помещения (далее – СП) почти безразлично, – каким именно образом подсчитывать площадь помещения, главное делать это единообразно по всему Дому.

Легко видеть, что доля собственника помещения № i равна отношению площади помещения i (общей или долевой) к сумме всех таких площадей Дома. Примерное равенство можно получить и для строительных площадей:

D (i) = Sп(i) / ΣSп(i) = Sд(i) / ΣSд (i) ≈ Sст(i) / ΣSст(i);

(i = 1..N). [14]

Это означает, что уже ничто (кроме чиновничьего упрямства) не мешает перейти к общемировым стандартам определения площадей – по строительным осям. Специалистам БТИ в этом случае не придется утруждаться и перемеривать чуть ли не ежегодно площади помещений и дома в целом. Достаточно будет одного измерения в завершающей фазе строительства, и этот документ БТИ останется на Доме, как минимум, до его серьезной реконструкции или – до скончания века.

Конец ознакомительного фрагмента.