Эпоха зрелища. Приключения архитектуры и город XXI века - Том Дайкхофф

которую они могут выставить богатым жильцам: ведь богатые не любят путаться с бедными. Потому бывает, что в новой застройке секции-близнецы характерно обособлены отдельными входами (так называемый «черный ход») и системами циркуляции, чтобы не было нужды встречаться с соседями. Ибо инфляция на британском рынке элитного жилья сегодня такова, что, если девелопер сможет уменьшить площадь жилья социального (или вовсе от него отказаться) в обмен на увеличение взноса по разделу 106 ему удастся существенно повысить цены на дома, которые он продает. С коммерческой точки зрения это вполне оправдано.

Между тем возникла целая индустрия градостроителей-консультантов. Их задача состоит в том, чтобы установить, каким образом можно уклониться от исполнения раздела 106 или попросту нарушить его. В чем-то это похоже на международную индустрию «консультантов по налогам», дело которых – поиск лазеек для богатых в законодательстве вроде налоговых убежищ или сложных финансовых структур в духе Гудини. Градостроители-консультанты тщательно изучают: «реально» ли то, что требуется от девелопера, или нет. Под расплывчатым этим термином подразумевается: не разрушают ли действующие ограничения, размер или форма взноса, который требуют от застройщика в соответствии с разделом 106, бизнес-план его проекта, не делают ли его «неперспективным». В этой индустрии, впрочем, стандартной считается рентабельность в двадцать процентов, и признание «бесперспективности» может просто означать, что компания не рассчитывает получить прибыль в обычном размере.

Демонстрация «реальности» в переговорах по застройке – целое искусство, здесь в ход идут дым и зеркала, плащи и кинжалы. Но и здесь кости снова упали в пользу застройщика. Он может доказывать «нереальность» требований в суде, употребляя для этого самых дорогих градостроителей-консультантов и юристов. У чиновников, конечно, подобных ресурсов не имеется. Иной раз им удается при помощи той же самой консалтинговой фирмы, являющей собой образ двуликого Януса (что возможно лишь в городе-предпринимателе), опровергнуть эту самую «нереальность». Впрочем, из-за соображений конфиденциальности бизнес-план застройщика не может быть им известен так же хорошо, как самому застройщику.

Если в разрешении на строительство отказано, девелоперы имеют право на апелляцию. Это недешевый процесс, но он оправдывает себя, если ставки и предполагаемый куш высоки. Девелоперы могут обойтись и без апелляции, если заплатят за «особый режим» рассмотрения их проекта. В режиме «целевого договора на застройку» девелопер, если его компания достаточно крупная и мощная, может нанимать известную часть сотрудников городской градостроительной комиссии, чтобы действовать с их участием – своего рода программа ускоренной процедуры для богатых, еще один способ получить от девелопера больше денег, уступая ему одновременно и часть власти. Застройщики могут решиться подать на апелляцию сразу, чтобы не терять драгоценного времени в демократических процедурах препирательств с градостроительными органами. В конце концов, в апелляционном суде главное – это вопрос, кто сможет позволить себе лучшего адвоката. Я думаю, ответ здесь известен. Один высокопоставленный чиновник-градостроитель как-то сказал:

– Девелоперы просто держат у нашего виска пистолет. У них все карты. «Дайте нам, что нам нужно, или мы пойдем с нашими деньгами еще куда-нибудь». Что означало бы для нас отсутствие инвестиций, регенерации, социального жилья или каких-то общественных объектов.

Однако переговоры по сделкам в городе-предпринимателе могут осложняться. Они легко перерастают в коррупцию в духе Джона Полсона. Или, что чаще всего, дрейфуют в темное царство лоббистов, где частный и государственный секторы могут прекрасно уживаться. Сатирический журнал «Прайвит ай» обнародовал факт: накануне предоставления австралийской фирме-девелоперу «Лэнд лиз» весьма выгодного разрешения на строительство жилого комплекса «Хейгейт» в обмен на участие в реконструкции местности «Слон и замок» глава администрации района Саутуарк Питер Джон, злоупотребляя своим положением, пользовался различными оплаченными «Лэнд лизом» привилегиями вроде пары билетов на церемонию открытия Олимпийских игр 2012 года и роскошного тура на Международную инвестиционную выставку в Каннах.

Множество инвесторов, готовых вложиться в Мегабакс

Может ли быть что-либо, звучащее более постыдно, чем ярмарка девелоперов? Ярмарка военпрома? Или, может быть, порно-фестиваль, который обычно сменяет ежегодную Международную инвестиционную выставку (MIPIM)[128] в Каннах, на юге Франции. По обороту эти четыре мартовских дня выставки могут поспорить и с военной промышленностью, и с порноиндустрией. Загары только чуть менее естественные, черные костюмы (поскольку это в основном мужское занятие) слегка более броские, в пунктирную полоску, а деньги – более новые. Словно весь город на время накрывает легкое пятно нефти.

Вы, может, думаете – это не более чем съезд градостроителей: занудные разговоры о квадратных метрах, нетто и брутто, о предложениях в розницу и застройке смешанного использования – место, где только правильный ремешок поможет вам встретить маркшейдера вашей мечты. Но ничего подобного. Это большой бизнес. Порука тому – количество тюнингованных яхт у причала и крепких охранников c хвостиками у российских стендов. Ранней весной Канны – неплохое место для того, чтобы вершить будущее городов мира. Воздух сладкий, погода более мягкая, чем в большинстве мест на планете. Можно сидеть на набережной с латте и сигарой в лучах яркого солнца и ощущать себя королем мира. А именно таковыми огромное количество людей здесь и являются.

В рамках выставки проходят семинары по темам «ответственная застройка» и «устойчивое развитие», «путь вперед», «будущее города» и всё такое прочее, но это всего лишь декорации. Всем известна истинная цель выставки, даже в самые худые годы: зарабатывать. Канны, может, и знамениты благодаря кинофестивалю, который проходит в мае, но именно Международная инвестиционная выставка лидирует по объему обмена валюты, и именно это из ста пятидесяти или около того мероприятий, проходящих здесь ежегодно, больше всего ценит город.

После экономического кризиса 2008 года выставки стали немного сдержанней, но ведь зарабатывать можно всегда: разница лишь в том, больше или меньше, чем обычно. В 2007, в те старые добрые дни, обнаружилось почти тридцать тысяч посетителей – застройщиков, чиновников, архитекторов, юристов по недвижимости, агентов и консультантов, компаний по устройству автопарковок – с новейшими идеями о том, как сделать пользование парковкой более привлекательным, фирмы со спорными земельными участками на продажу, а некоторые просто ради бесплатных сигарет и русской водки – угощения, которое здесь периодически раздают. Ощущение безумства витало в этом месте как никогда. Побрякушек на макетах зданий и городских кварталов было гораздо более обычного, и даже на стенде Манчестера, чьи грязные улицы, являвшие излишества раннего викторианского капитализма, топтал некогда Фридрих Энгельс, красовались макеты кварталов будущей застройки, окрашенные сверкающей, неироничной золотой краской. Заботы о «коррективах» со стороны рынка прятались за широкими улыбками специалистов по связям с общественностью. Настроение было, точно погода в Британии: переменчивое, капризное.

После финансового кризиса число посетителей выставки сократилось на треть; из тех же,