Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) - Андрей Воскресенский

Законодательные ограничения и защита от кризиса

Ипотека в России развивается довольно быстро, но есть вещи, которые нужно менять еще быстрее. Что нас не устраивает в ипотечной системе страны? Сделки с недвижимостью происходят в наличной форме, что очень сильно удорожает стоимость ипотеки для банкиров и заемщиков. Наличные операции – это расходы на содержание кассы, инкассации, охраны, депозитария. Последний нужно строить по определенным требованиям Центробанка, в нем должны быть депозитарные ячейки и специальные комнаты для пересчета денег, огромные переговорные – это первое.

Второе – клиент может воспользоваться деньгами только спустя месяц после регистрации сделки, что для него крайне невыгодно: за это время цены на недвижимость могут взлететь и запланированная покупка в итоге не состоится. Когда мы объясняем нашим западным коллегам и рейтинговым агентствам, как устроены сделки с недвижимостью в России, они удивляются: для них это абсолютно нецивилизованный способ.

Если регистрацию сделки и расчет производить сразу в банке с использованием чека, скорость ее осуществления значительно увеличится. Не будет сложных цепочек покупателей – продавцов, у банка не будет очень больших издержек, и все это приведет к удешевлению самой сделки. Но к сожалению, чеки в России пока так и не получили распространения.

Конечно, фундаментальной проблемой остается дефицит жилья. Но она не решается быстро. Должно пройти не менее пяти лет, чтобы наша стройиндустрия изменилась, стала работать эффективнее, быстрее, качественнее. Гораздо раньше можно улучшить систему расчетов и регистрации сделок с недвижимостью – достаточно изменить законодательство.

Сегодня, когда наши банки и девелоперы на себе почувствовали мировой финансовый кризис, все задаются вопросом: а не повторится ли в России американский кризис subprime? Я думаю, что нет. У нас нет кредитов subprime. Я не считаю, что любая ипотечная система чревата масштабным кризисом. Напротив, ипотека – это самый надежный банковский продукт. В отличие от других розничных и большинства корпоративных кредитов, он является залоговым. Не следует с ним «хулиганить», как это было сделано в Америке. В Европе, например, нет ипотечного кризиса subprime, потому что там достаточно жесткие правила андеррайтинга заемщиков, и кредиты не раздают направо и налево.

В Америке три таксиста без американского гражданства, не внося первоначального взноса, могут взять ипотечный кредит в расчете на то, что через год цены на недвижимость вырастут на десятки процентов, и они заработают на продаже квартиры – вот типичный пример американского subprime. Но такая схема работала до тех пор, пока в США цены на недвижимость не стали падать. А когда это случилось, по ипотечным кредитам не захотели платить и многие другие заемщики – они, в общем-то, уже выплатили стоимость жилья. Или другая схема, когда тоже создается subprime: недобросовестный ипотечный брокер убеждает клиента взять кредит на 20 лет и купить дом, какой он хочет, не особенно интересуясь тем, как заемщик будет платить по взятому кредиту. Треть дефолтных кредитов оказалась у тех американцев, которым дали так называемый adjusted rate mortgage – это кредит, по которому в некий первоначальный период существуют пониженные ставки, но потом они вырастают, и тогда обязательства по кредиту становятся невыполнимыми для многих.

У Банка Москвы настолько жесткие правила отбора заемщиков, что он подобные кредиты просто не выдает и не будет выдавать никогда. У нас нет таких кредитных продуктов. И те дефолты, которые случаются по внешне правильно оформленным кредитам, скорее всего, связаны с недобросовестной работой брокеров или агентов, которые не соблюдают элементарных правил.

В чем заключаются эти правила? У заемщика должны быть: надежная работа, высокий доход, высшее образование, деньги на большой первоначальный взнос. Наша скоринговая система более чем по 100 параметрам определяет, будет заемщик платить по кредиту или нет. Далее оценку заемщика осуществляет риск-менеджер. Конечно, скоринг просчитывает приблизительную психологическую модель поведения заемщика. Пока у наших банков нет своих скоринговых систем, которые могли бы учитывать некоторые российские особенности. Чтобы они появились, необходимо накопить статистику несколько тысяч дефолтов.

То есть ошибиться в поведении будущего заемщика довольно сложно. Поэтому у нас нет ипотечных кредитов subprime. Те дефолты, которые есть в России, являются социальными либо откровенным мошенничеством. У нас нет предпосылок для ипотечного кризиса subprime, который произошел в Америке. Я не поручусь за мелкие и средние банки, которые могут вести более рискованную политику, чтобы завладеть какой-то долей рынка, но они не способны создать масштабный кризис.

НОВОСТРОЙКИ, ИПОТЕКА И САМОРЕГУЛИРУЕМЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ

Михаил Викторов

Генеральный директор Российского союза строителей (РСС)

Михаил Юрьевич Викторов родился 21 августа 1966 г. в Коканде. В 1988 г. с отличием закончил ЛИИЖТ по специальности «Методы и приборы неразрушающего контроля», в 1996 г. – Финансово-экономический университет. В декабре 2003 г. защитил кандидатскую диссертацию в Государственном архитектурно-строительном университете на кафедре «Экономика строительства». В 1995–1996 гг. – исполнительный директор общества землепользователей «Прогаль». В 1996–2001 г. – директор Института маркетинга, консалтинга и аналитики (ИМКА). В 2002–2003 гг. – заместитель директора Северо-Западного окружного филиала «Федеральный лицензионный центр при Госстрое России». С 1999 г. – генеральный директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН). В октябре 2004 г. назначен директором по правовым вопросам и стратегическому развитию Ассоциации домостроителей и производителей стройматериалов (АДСПСМ) Санкт-Петербурга и Ленинградской области. После преобразования АДСПСМ в ассоциацию «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» – ее генеральный директор. С начала 2007 г. – генеральный директор Российского союза строителей. Имеет звание «Почетный стпроитель России».

Учитывая то, что именно саморегулируемые организации (СРО) будут решать конфликты между строителями и покупателями жилья и нести финансовую ответственность за действия компаний, риски банков резко снизятся, а количество выданных ипотечных кредитов вырастет. По мнению экспертов РСС, в ближайшие два года это увеличит продажи новостроек через ипотеку у строителей, являющихся членами СРО, на 15–20 %.

Факторы влияния

Точной статистики по количеству ипотечных сделок с новостройками нет: ни компании, ни банки не спешат ее афишировать. По мнению экспертов РСС, ипотекой может воспользоваться только одна треть общего потока людей, приобретающих новостройки.

На первый взгляд, влияние на этот процесс оказывают два фактора. Первый – высокие процентные ставки по кредитам, которые делают ипотеку весьма дорогим удовольствием. Не каждый заемщик может позволить себе платить 12–14 % с учетом скрытых платежей (когда на открытие счета, например, нужно отдать 1,5 % суммы кредита). Такая ситуация сегодня наблюдается все реже, но многих потенциальных покупателей жилья она продолжает отпугивать. Поэтому, кстати, до сих пор жива и популярна схема долевого участия граждан. Для строительной компании это способ привлечения недорогого финансового ресурса, а для дольщика – возможность приобрести квартиру дешевле.

Второй фактор – сложность получения ипотечного кредита в принципе. Банки неохотно дают их заемщикам, не имеющим документально подтвержденного дохода, или предлагают им кредиты по самым высоким процентным ставкам. Причина заключается в том, что все процессы в России развиваются медленно: «белая» зарплата, хотя и перестала быть исключением, пока не стала повсеместной практикой.

Однако есть и третий фактор, существенно ограничивающий поток покупателей новостроек, готовых приобрести их с помощью ипотеки, – непрозрачность самих застройщиков. Начнем с того, что несколько лет назад многие банки в принципе отказывались кредитовать новостройки. Для того чтобы банк согласился предоставлять ипотеку заемщику-покупателю на квартиру в конкретном доме, девелопер должен быть прозрачным для кредитной организации, и желательно, чтобы его проект реализовывался в рамках Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Сейчас, по данным РСС, в России лишь 8-10 % объектов строят согласно букве этого закона.

Главное – взять первый кредит

Требования банков к строительным компаниям разнятся, но первое, что интересует кредитора, – активы компании. Ему (кредитору) нужно быть уверенным, что в случае возникновения каких-либо проблем девелопер-застройщик сможет расплатиться по кредиту. Поэтому шансы застройщика увеличатся, если в его активах будет земля и недвижимость. Машины и оборудование также идут в зачет и говорят, что фирма действительно собирается строить, а не является неким посредником.