Монологи о бизнесе. Девелопмент - Алена Шевченко

Моментами принимаются многоступенчатые решения. Попробуйте, например, сейчас на Кутузовском найти продуктовый магазин в шаговой доступности и купить воды. Стрит-ритейл сейчас переживает не лучшие времена. Но может, будет замена того, что убыло? Надо смотреть в долгосрочной перспективе. Понимать, куда мы идем, что будет завтра. Магазины шаговой доступности важны с точки зрения удовлетворения потребностей. Но мне гораздо удобнее не покупать на улице воду в непонятном обшарпанном киоске, а зайти в хорошо отапливаемое помещение, где чисто и сухо, подойти к автомату и купить воды.

Так же и с парковкой в центре, и ремонтом улиц. Конечно, мы все хотим комфорта. Вот у нас в Романовом переулке, когда шел ремонт улиц, было невозможно пройти от машины до подъезда. У меня ботинки превращались в  кирзовые сапоги. Грязища, цемент, все разворочено. А закончили ремонт – ну здорово же! Я пошел пешком в Гостиный двор – дошел чистый и радостный. Поэтому давайте не спешить с оценками, пока не увидим результат.

Москва не сразу строилась. Невозможно в один момент всем сделать все идеально. На мало-мальски проработанную реконцепцию городского пространства в Москве нужно минимум лет 25.

Возвращаясь к теме поведения потребителя на рынке недвижимости: мы же понимаем, какой сейчас момент для экономики страны в целом. Да, инфляция, у людей стало меньше денег, чтобы тратить на свои нужды. Забудьте рассказы про очереди из желающих принести свои два чемодана наличных и купить абы что. Потребитель очень быстро и очень хорошо умеет считать деньги, четко планировать свой бюджет и покупать сейчас настроен только то, что в перспективе не разочарует, а сохранит и приумножит свою ценность.

Желание иметь собственный дом, «гнездо» – оно же у россиян никуда не исчезло. Это патриархальная черта – прирастать корнями, находиться в защищенном личном пространстве. В отличие, например, от американцев, для которых даже приобретение недвижимости – по сути лишь квазиобладание ею. Он перекладывает на банк покупку и даже налоги за эту недвижимость. Юридически является собственником, а фактически – не более чем арендатором. Он всегда может продать эту недвижимость и переехать. Это вызывает легкость отношения к статусу собственности и проживания. И если завтра его квартира подорожает, то он еще и получит дополнительный доход. Они ничего не тратят на обслуживание недвижимости и относятся к покупке как к инвестированию.

В России тоже постепенно меняется отношение к недвижимости. Например, заметный тренд будущего – развитие института аренды жилья. Не дикого, когда собственники сдают свои квартиры в состоянии «как есть», а настоящих доходных домов. Если правильно спланировать, этот бизнес может иметь хорошую доходность. Можно купить в таком доме квартиру и потом сдавать ее в аренду через управляющую компанию. Подобные пилотные проекты в Москве и Санкт-Петербурге реализует, например, компания «Пионер». Многим арендаторам покажется важным сохранять мобильность в выборе места жительства и не быть связанными с оплатой налогов на имущество, как в случае приобретения квартиры в собственность.

Со стороны государства надо принять меры по защите сторон такого договора: и доходов арендодателя, и спокойствия арендатора (чтобы он мог выезжать, делать ремонт, декорировать квартиру, покупать мебель, не боясь, что завтра его выставят на улицу). Я сейчас разрабатываю подобный проект в рамках программы MBA.

Отношение к недвижимости как долгосрочному активу будет, на мой взгляд, постепенно вытеснять восприятие объектов, будь то жилье или офис, как потребительских товаров. Собственник будет заинтересован повышать ценность объекта. Он будет продолжать вкладывать средства от ренты или продаж. То, что хорошо продается сегодня, здесь и сейчас, будет иметь более низкую маржу, чем то, что создано в расчете на перспективу и во что заложена сама возможность эволюционных изменений.

«Я хочу запустить в бизнес-процессы молодежь»

Александр Хрусталев / председатель совета директоров «НДВ Групп»

Рынок недвижимости сам по себе очень спокойный. Если его не встряхивать периодически, очень быстро превращается в тленное болото. Поэтому обязательно нужны авантюристы такие, которые создают вбросы, раскачивают рынок, – появляются волны, на которых все катаются.

В 1990-х, особенно во второй половине, было очень сильное риэлторское сообщество: МИАН, «Миэль», МГСН, «Инком», были очень развиты общественные организации риэлторов – Московская и Российская гильдии риэлторов. Было модно открывать большое количество отделений.

Я с 1994 года работал в агентстве недвижимости: сначала простым риэлтором, потом заместителем директора, потом я купил эту компанию, учредил на ее базе свою – «Недвижимость для вас». У меня до сих пор старая табличка в моем кабинете лежит, которая когда-то на фасаде «Гелиос Эстейт» висела.

На рынке слова «застройщик» еще не было и в помине. Был мощный объединенный градкомплекс – Московский строительный альянс, в который входили основные компании: СМУ-5, ДСК-1, ДСК-2, СУ-155, МСМ-5 и другие… В начале 2000-х родилось модное слово «девелопер». Тогда были молодые лидеры рынка и модные компании: «Баркли», «Строймонтаж», «Капитал Груп». Правда, не все их проекты были удачными. Мне кажется, «Легенды Цветного» все-таки испортили Цветной бульвар… А вот Алексей Добашин мне нравился всегда. Стабильно, спокойно работает его «Крост». И всегда как бы особняком держится. Добашин, к слову сказать, очень много внес интересного с точки зрения благоустройства, вертикального озеленения, входных групп, парадных, как в Питере говорят. Заметьте, сейчас эта тенденция проявляется не только в новостройках бизнес-класса, но и при строительстве социальных объектов.

Перед кризисом 2008 года на рынке было много игроков-авантюристов (в хорошем смысле). Самый яркий пример – компания «Ведис Групп» Сергея Бобкова. Она как раз в кризис «выстрелила». Они строили «Марфино» в СВАО как бизнес-класс и в срочном порядке его переделали: вместо монолитных домов сделали панельные, 52-й микрорайон передали городу по цене 30 000 рублей за квадратный метр. Мы тогда одни обеспечивали продажи и, надо заметить, многие вещи на рынке сделали впервые. Потом много людей к этому успеху «прилепилось». У нас были полноценные офисы продаж на объекте, шоу-румы квартир с отделкой. До этого дешевые квартиры не принято было так продавать.

НДВ

Мы вышли из единой линейки риэлторов. Никогда не подписывались под совместные продажи и всегда стоим особняком. Мы активно участвуем в проектах и даже финансируем строительство. В целом же наш бизнес гораздо шире.