ТСЖ. Организация и эффективное управление - Вениамин Гассуль

В заключение следует подчеркнуть, что надлежащее содержание и ремонт жилищного фонда – это основная задача ТСЖ, качество выполнения которой и затраченные при этом финансовые и материальные ресурсы в значительной степени характеризуют эффективность функционирования товарищества.

Заключение

Предлагаемая читателям книга основана не на пустом месте и не является плодом теоретических рассуждений автора. В книге обобщен результат пятилетнего наблюдения за функционированием одного из успешных ТСЖ Санкт-Петербурга: за его созданием; подготовкой и проведением общих собраний; составлением планов и отчетов по их выполнению; взаимоотношениями с жильцами и администрацией города; претензионной работой; распределением обязанностей между членами правления; подготовкой и проведением ремонтных работ; ошибками и полезными инициативами; решением неожиданно возникающих вопросов; ростом профессионального мастерства руководства ТСЖ и инженерно-технологических работников – словом, за повседневной жизнью организации нового типа, каковой является ТСЖ.

Отмечая ошибки, которые допускались и могли быть допущены в процессе функционирования ТСЖ, автор хотел не только предостеречь от их возможного появления, но и показать значение критики как одного из эффективных инструментов профессионального управления.

В то же время следует упомянуть о некоторых полезных моментах, которые могут быть использованы в каждом ТСЖ: это и организация библиотеки из переданных жильцами книг; регулярный выпуск «боевого листка» с полезной информацией и доставкой в каждую квартиру; безупречно вежливое обращение председателя правления со всеми жильцами; внимательное отношение бухгалтера к обращениям жильцов; оперативная реакция службы главного инженера на устранение неисправностей в квартирах и инженерных сетях – т. е. все, что создает определенную комфортную атмосферу в товариществе собственников жилья.

Рассматривая в деталях деятельность ТСЖ и принимая непосредственное участие в решении многих теоретических и практических вопросов, автор сделал представленные в книге обобщения, знакомство с которыми будет полезно руководителям ТСЖ.

Предложения по совершенствованию управления и рациональному решению некоторых экономических и технологических вопросов были в определенной мере апробированы в упомянутом ТСЖ, которое в настоящее время может служить примером конкурентоспособной некоммерческой организации, вставшей на путь профессионального управления многоквартирным домом.

Приложения

Правила внутреннего трудового распорядка в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирных домов (наемных работников)

Настоящие Правила разработаны на основании п. 10 ст. 145, п. 148 и п. 2 ст. 149 ЖК РФ и в соответствии с разделом VIII Трудового кодекса РФ

РI. Общие положения

Трудовой распорядок определяется правилами внутреннего трудового распорядка (Правилами).

Правила — локальный нормативный акт, регламентирующий порядок приема и увольнения работников, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, режим работы, время отдыха, меры поощрения и взыскания.

Правила выносятся председателем правления ТСЖ на утверждение общего собрания членов ТСЖ.

PII. Порядок приема и увольнения работников

Наем и увольнение работников, установление и изменение их окладов осуществляются правлением следующим образом:

• правление по представлению своего председателя выносит решение о приеме на работу представленного лица с определением его должности и оклада;

• на основании принятого правлением решения председатель правления заключает трудовой договор и издает соответствующий приказ.

Аналогичным образом производится увольнение и изменение оклада работника. Изменение оклада оформляется дополнительным соглашением к трудовому договору и соответствующим приказом.

Правление может вынести решение о совмещении должностей, т. е. о назначении (приеме на работу) председателя правления на должность управляющего с определенным окладом и сохранием за ним должности председателя правления. В этом случае в решении поручается одному из членов правления подписать соответствующий трудовой договор, а приказ подписывает председатель правления.

Правление может назначить одного из своих членов управляющим ТСЖ с определенным должностным окладом. Если в дальнейшем этот член правления будет избран его председателем, то он может совмещать обязанности председателя правления и управляющего ТСЖ.

Указанный выше порядок найма, увольнения, установления и изменения окладов не предполагает составления штатного расписания наемных работников, этого атавизма советской плановой системы. Указанный порядок соответствует потребностям ТСЖ в гибком управлении людскими ресурсами в условиях изменяющейся потребности в них от летнего к зимнему периоду, от нормальной работы к предотвращению и устранению аварий, от использования обслуживающих организаций к более полному использованию собственных сил и т. д. Этот порядок предполагает заключение как срочных договоров, так и на неопределенный срок и отвечает требованиям действующего законодательства РФ. При этом не исключается возможность составления списка работников с указанием их должностей и установленных окладов. В отличие от штатного расписания список является производным документом и не подлежит утверждению.

P.III. Основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора

Основные правовые обязанности и ответственность сторон определены Трудовым кодексом РФ.

Конкретные права, обязанности и ответственность сторон указываются в трудовом договоре и должностных инструкциях и положениях о должностном лице, являющихся неотъемлемой частью трудового договора.

P.IV. Режим работы

Обычный режим работы устанавливается с 9.00 часов до 18.00 часов; перерыв на обед с 13.00 до 14.00 часов.

Рабочая неделя – пятидневная, выходные – суббота и воскресенье. Нерабочие, праздничные дни – в несоответствии со ст. 112 Трудового кодекса РФ (ТРК РФ).

Рабочий день у управляющего, главного инженера, главного бухгалтера, бухгалтера и ИТР – ненормированный, у рабочих – нормированный.

При аварийных ситуациях, природных катаклизмах, необходимости непрерывной работы и т. п. в соответствии со ст. 104 ТК РФ производится суммированный учет рабочего времени.

Р.V. Меры поощрения и взыскания

Поощрения: благодарность, награждение ценным подарком, премии (при наличии премиального фонда).

Взыскания: замечания, выговор, увольнение по соответствующим основаниям, а также другие дисциплинарные взыскания, предусмотренные ст. 192 ТК РФ.

Порядок применения и снятия дисциплинарных взысканий определен ст. 193 и 194 ТК РФ.

Положение об оплате труда работников, в обязанности которых входит обслуживание домов ТСЖ (наемных работников)

Настоящее Положение разработано на основании п. 10 ст. 145 и п. 2 ст. 149 ЖК РФ в соответствии с разделом VI Трудового кодекса РФ

Заработная плата работнику устанавливается трудовым договором в виде оклада.

Выплата заработной платы производится в рублях в помещении офиса ТСЖ.

Заработная плата выдается два раза в месяц:

• аванс ____ % в срок __________

• окончательный расчет в срок _________

При совпадении дня выплаты с выходными и нерабочими праздничными днями выдача заработной платы производится накануне этого дня.

Оплата отпуска производится не позднее чем за три дня до начала.

Оплата сверхурочной работы и в выходные и праздничные дни устанавливается условиями трудового договора (ст. 152 и 153 Трудового кодекса РФ).

Оплата труда по совместительству регулируется главой 44 Трудового кодекса РФ. Оплата труда при совмещении профессий, замещении должностей, расширении зон обслуживания определяется трудовым договором (ст. 151 Трудового кодекса РФ).

Время простоя по причинам, не зависящим от работодателя и работника, оплачивается в размере двух третей оклада.

Время простоя по вине работника не оплачивается.

Другие вопросы, связанные с оплатой труда, регулируются соответствующими статьями Трудового кодекса РФ.

Порядок образования специальных фондов

Настоящий порядок разработан в соответствии с требованиями п. 3 ст. 151 ЖК РФ

1. Специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели, образуются на основании решения общего собрания членов ТСЖ (п. 2.5 ст. 145 ЖК РФ).

2. Источником образования специальных фондов служат:

• превышение доходов над расходами, связанными с содержанием и ремонтом общего имущества и оплатой коммунальных услуг;