Справочник риэлтора - Андрей Батяев

При определении объекта в качестве недвижимого имущества, также следует учитывать правила ст. 272 ГК РФ, которая говорит о последствиях утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, на котором эта недвижимость расположена.

В связи с этим при использовании данного критерия следует учитывать, что отнесение объекта к капитальным может служить только одним из доказательств невозможности перемещения этого объекта без ущерба для его назначения, а отнесение объекта к некапитальным само по себе не является доказательством того, что данный объект не является объектом недвижимости.

Критерий технического предназначения объекта. Думается, что при определении технического предназначения объекта следует исходить из того, предназначен ли он для перемещения изначально, а не из того, заложена ли возможность перемещения в его конструкцию. Заложенная в конструкцию возможность перемещения объекта является отдельным критерием, не имеющим отношения к техническому предназначению объекта.

Существуют утвержденные Госстандартом СССР ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация, термины и определения» и ГОСТ 22853-86 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные)».

В соответствии с ГОСТ 25957-83 мобильные здания и сооружения (которые в соответствии с указанными ГОСТами могут быть и двухэтажными) предназначены для передислокации, имеют ходовую часть и должны быть передислоцированы не менее определенного количества раз, предназначены для перемещения изначально и объектами недвижимости (хотя и называются зданиями и сооружениями) признаны быть не могут.

Также не являются объектами недвижимости тонары, которые, как правило, постоянно расположены на одном и том же месте, но по своей технической сущности являются прицепами к автотранспортным средствам и изначально предназначены для перемещения (хотя и не самостоятельного).

Если же объект изначально для перемещения не предназначен, то это служит одним из доказательств того, что данный объект является недвижимостью. Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения, так же может служить одним из критериев определения имущества как движимого или недвижимого.

Согласно ст. 8 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Объект строительства как до, так и после прекращения договора строительного подряда должен относиться к недвижимому имуществу. Специфика объекта строительства на стадии действующего договора строительного подряда состоит в том, что он обременен обязательственными правоотношениями сторон договора».

Из материалов дела, приведенного в Информационном письме ВАС РФ от 24.01.2000 г., следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Значит, данный объект является объектом недвижимости».

В п. 21 Информационного письма ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 отмечено, что «право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке».

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом для продолжения строительства недостроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства являлся вкладом заказчика в договор простого товарищества.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав незавершенное строительство другому лицу.

Далее суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик – принять их результат и оплатить. Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. Из норм ст. 219 ГК РФ вытекает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следуя нормам ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Соответственно для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости. В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

Тем самым, ВАС РФ решил, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Заметим, что в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 было указано совсем иное: «По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими». Из данной формулировки следуют два логических вывода:

1) если договор подряда в отношении объекта незавершенного строительства расторгнут, то такой объект является недвижимым имуществом;

2) объект незавершенного строительства, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда, не является недвижимым имуществом.[7]

Почему суд руководствовался именно вторым выводом, из самого Обзора не ясно. Особенно странно это, учитывая, что в Обзоре № 8 не был затронут вопрос об объектах незавершенного строительства, в отношении которых продолжает действовать договор строительного подряда.

Кроме того, возможна и такая ситуация, когда договор подряда хоть и не расторгнут и формально продолжает действовать, но фактически сторонами не исполняется и продолжение строительства не осуществляется. Следуя логике Обзора № 51, такой объект недвижимостью не является. Указанный вывод представляется нам абсолютно неверным.

Думается, что не просто в отношении объекта не должно существовать действующего договора строительного подряда (который может и не исполняться, но и не расторгаться), а объект не должен изменяться. В связи с этим по аналогии не может являться недвижимым имуществом объект, строительство которого продолжается силами самого собственника, без привлечения подрядчика.

Заметим, что нельзя быть уверенным, что тот или иной объект является предметом действующего договора строительного подряда. Залогодатель может уверять, что договор подряда на строительство объекта в целом не заключался. А впоследствии выясняется, что на момент регистрации права собственности и/или заключения договора ипотеки действовал договор подряда или что осуществлялось строительство силами самого застройщика. Между тем в ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет требования о представлении документов, подтверждающих отсутствие действующего договора строительного подряда.

При этом, поскольку договор строительного подряда не подлежит какой-либо регистрации, получить достоверные сведения о его наличии или отсутствии достаточно проблематично.

Исходя из вышеизложенного при принятии в ипотеку объекта незавершенного строительства необходимо получить от залогодателя подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда на дату подписания договора ипотеки отсутствуют и что строительство силами самого залогодателя не осуществляется.