Справочник риэлтора - Андрей Батяев

Критерий технической (физической) связанности с землей. При применении данного критерия должны исследоваться наличие фундамента, его характеристики, способ прикрепления объекта к фундаменту, а также материал, из которого изготовлен данный объект.

С объектами жилого фонда все понятно, поскольку жилой дом всегда строят в соответствии со СНиПами на прочном фундаменте, т. е. объект прочно связан с землей. Но, в процессе работы риэлтора он имеет дело не только с объектами жилого фонда, но и не жилого. Особенно часто это встречается при строительстве новых жилых домов, когда вместе с жилым комплексом строят и «административные» помещения, торговые залы. Кроме того, строительство любого жилого дома почто всегда сопровождается строительством гаражей. В таких случаях бывает трудно определить объект в качестве движимого или недвижимого. В практике рассмотрения дел арбитражными судами федеральных округов есть постановления вынесенные по делам, где объектом спора выступало недвижимое имущество, одним из вопросов, возникавших при рассмотрении дела как раз был вопрос об отнесении имущества к объекту недвижимого имущества или движимого имущества. Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 13.03.2003 по делу № Ф08-679/2003 указал, что павильоны не являются объектами недвижимости, так как не имеют фундамента и не являются сооружениями, прочно связанными с землей.

Аналогичный вывод содержится и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 31.08.2000 по делу № Ф04/2131-185/А81-2000. В данном деле интересным является вывод о том, что неразрывную связь с землей и невозможность перемещения здания без несоразмерного ущерба его назначению возможно установить визуально.

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2002 по делу № А29-1380/02-2э отмечено, что поскольку объект имеет монолитный фундамент на свайных основаниях, следовательно, присутствуют признаки недвижимого имущества. В данном случае, арбитражный суд посчитал данную техническую характеристику фундамента достаточной для признания объекта недвижимым имуществом.

В Постановлении от 11.01.2002 по делу № 1170/5К ФАС Волго-Вятского округа считает, что раз построенный гараж не имел фундамента, подведенных стационарных коммуникаций, обусловливающих связь объекта с земельным участком, то при составлении технического паспорта данному объекту не присваивается кадастровый (условный) номер, и объектом недвижимости он не является.

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 12.03.2002 по делу № А65-14296/2001-СГ2-6 сформулировал следующую позицию: «Торговый павильон является легковозводимой конструкцией и не относится к недвижимым вещам в силу ст. 130 ГК РФ». Причем, что такое «легковозводимая конструкция», и из каких документов и характеристик объекта исходил суд при определении того, что «торговый павильон является легковозводимой конструкцией», из самого Постановления не усматривается.

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2002 по делу № Ф03-А51/02-1/879 указано, что «не завершенный строительством объект „Крытый рынок“ не может быть признан в качестве недвижимого имущества, поскольку использованные при его строительстве металлические конструкции, вертикальные панели согласно рабочему проекту, чертежам являются сборно-разборными, то есть могут без ущерба для объекта в целом быть разобраны и перемещены. Наличие фундамента на объекте не свидетельствует в данном случае о возведении недвижимости».

Но в Постановлении от 15.04.2002 по делу № Ф09-702/02-ГК ФАС Уральского округа, сославшись на ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Закона РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон о регистрации), не признал, что факт возведения объекта из металлических конструкций является доказательством того, что объект не является объектом недвижимости.

В Обобщении практики рассмотрения споров, связанных с применением закона о государственной регистрации, ФАС Волго-Вятского округа также говорится, что «спорный объект состоит из сборно-разборных элементов и согласно требованиям статьи 130 ГК РФ к объектам недвижимости не относится».

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2002 по делу № А43-3005/01-21-60 закреплено, что «одиннадцать мини-магазинов (павильонов) являются сборными конструкциями, демонтаж и перемещение которых на новое место возможны без причинения несоразмерного ущерба их назначению, то есть относятся к движимому имуществу».

Наоборот, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2002 по делу № А29-4609/01-2э сделан вывод, что факт установки перечисленных объектов на бетонные фундаменты обеспечивает их связь с землей, однако доказательства невозможности отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению заявителем не представлены.

Из изложенного очевидно, что судебная практика признает следующие признаки неразрывной связи с землей:

1) наличие фундамента. Заметим, что само по себе наличие фундамента не свидетельствует о возведении недвижимости – оно является лишь одним из признаков объекта недвижимости, но может применяться лишь в совокупности с другими признаками;

2) характер фундамента – как видим, наличие у объекта фундамента, представляющего собой кирпичную кладку на бетонной плите, которая лежит на земле, не привело к признанию данных объектов недвижимостью. Думается, при определении характеристик фундамента следует руководствоваться соответствующими СНиПами, в первую очередь СНиП 2.02.01–83 «Основания зданий и сооружений», СНиП 2.02.03–85 «Свайные фундаменты», СНиП 3.02.01–87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», а также СНиПами на тот или иной вид объектов недвижимости;

3) материал, из которого изготовлен объект. Если объект является сборным сооружением, сооружением со стенами в виде металлических ребристых листов по металлическому каркасу, если использованные при его строительстве металлические конструкции, вертикальные панели согласно рабочему проекту, чертежам являются сборно-разборными, то суд приходит к выводу, что такие объекты могут без ущерба для объекта в целом быть разобраны и перемещены;

4) невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

Наличие подведенных к объекту коммуникаций. В процитированных выше делах (постановления Президиума ВАС РФ от 12.10.99 № 2061/99; ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2000, № А56-6166/2000; ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2002 № 1170/5К; ФАС Уральского округа от 15.04.2002 № Ф09-702/02-ГК) наличие подведенных коммуникаций было названо в качестве одного из признаков недвижимого имущества.

При этом, отсутствие подведенных коммуникаций не может выступать основанием для того, чтобы не признавать такой объект недвижимым имуществом, но если коммуникации подведены, то есть основания для признания такого объекта недвижимостью.

Отнесение объекта к капитальным. Это следующий критерии по которому объекты относят к движимому или не движимому имуществу.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 № 2061/99 в качестве признака недвижимого имущества была указана принадлежность строения к капитальным (в данном случае – первой группе капитальности). В Постановлении ФАС СЗО от 14.11.2000, по делу № А56-6166/2000, отнесение объектов к объектам капитального типа также было признано одним из признаков недвижимости. В данных двух случаях, отнесение объекта к капитальной постройке стало решающим признаком отнесения его к объекту недвижимого имущества.

В деле № А56-15389/00 суд в решении от 25.08.2000 указал, что «понятие „недвижимые вещи“ является категорией правовой, а не строительной. Отнесение объектов к той или иной группе капитальности с точки зрения строительных норм не влияет на понятие недвижимости». Право на строение, сооружение как на объект недвижимости не возникает в случаях, если земельный участок не был предоставлен в установленном порядке под строительство, либо возведенное строение предполагалось как временное, что означает иные цели использования земельного участка и иное назначение самого объекта». Суд кассационной инстанции оставил в силе решение и постановление в части отказа в признании данных объектов недвижимостью, указав, что объекты являются временными, и не могут быть недвижимостью в силу их правового режима. Таким образом, видно, что судебная практика может быть противоречивой по данному вопросу и критерий отнесения объектов к движимому или недвижимому имуществу именно по признаку капитальной постройки может и не оказать существенного влияния.

Впрочем, ФАС Поволжского округа занял иную позицию, указав в Постановлении от 01.07.2003 по делу № А49-6216/02-6/24, что каких-либо указаний на то, что некапитальные строения или сооружения не могут быть недвижимым имуществом, федеральное законодательство не содержит. Аналогичная позиция была высказана ФАС МО в Постановлении от 27.01.2003 по делу № КГ-А40/8701-02. Следовательно, критерий капитальности постройки вообще не будет учитываться судами при определении объекта в качестве движимого или недвижимого имущества.