Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова

Гражданская ответственность. Ответственность перед третьими лицами за возможный вред или ущерб их здоровью, жизни и имуществу, если страхователь использует объект страхования не по назначению. Гражданская ответственность может наступить также в случае совершения неумышленного правонарушения или нарушения договора.

Лимит ответственности. Страховая сумма, указанная в договоре страхования (полисе), в пределах которой страховщик несет ответственность перед страхователем или третьими лицами; также – максимально возможная сумма страхового возмещения.

Регресс. Право страховщика предъявить претензии виновному в наступлении страхового случая, чтобы за его счет возместить средства, потраченные на выплату страхового возмещения.

Страхование. Система экономических отношений по защите имущественных интересов страхователя или иных лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых страховщиком из уплачиваемых страховых премий (взносов).

Страховая выплата. Сумма, выплачиваемая для возмещения убытков при наступлении страхового случая.

Страховая премия (взнос). Плата за страхование.

Страховое покрытие. Перечень рисков, от которых защищает договор страхования.

Страхователь. Сторона в договоре, страхующая свой имущественный интерес или интерес третьей стороны. Он обязан уплатить страховой взнос страховщику, который взял на себя обязательства при наступлении страхового случая возместить страхователю убыток.

Страховщик. Организация (юридическое лицо), производящая страхование и принимающая на себя обязательство: за определенное вознаграждение возместить страхователю или другому лицу, в пользу которого заключен договор, убытки, которые возникли при наступлении страхового случая.

Страховая сумма. Объявленная страхователем при заключении договора денежная сумма, в которую он оценивает свой интерес. Страховая сумма не должна превышать стоимости объекта страхования.

Страховой случай. Событие, при наступлении которого в силу закона или договора страхования страховщик обязан выплатить страховое возмещение.

Титульное страхование. Страхование права собственности на объект.

Франшиза. Определенная часть убытков страхователя, не подлежащая возмещению страховщиком в соответствии с договором страхования. Франшиза может устанавливаться в виде определенного процента от страховой суммы или в определенной сумме.

Глава 12. Услуги риэлторских компаний

Основная функция, которую выполняют агентства недвижимости, – проведение сделок купли-продажи на городском и загородном рынке недвижимости. Однако спектр услуг, которые оказывают риэлторы, намного шире.

Мы уже упоминали о различных видах сделок и о такой функции агентства, как сопровождение сделки – это целый перечень сопутствующих услуг в процессе сделки.

Юридический отдел в агентстве – сегодня позиция обязательная. Как правило, в фирмах работают специалисты в области жилищного права и права в сфере недвижимости. Агентство может предоставить клиенту личного юриста для юридического сопровождения сделки, который будет его консультировать постоянно и анализировать все документы, которые предстоит подписать.

Обеспечение нотариата также входит в перечень юридических услуг агентства.

Все больший интерес клиенты проявляют к ипотечному кредитованию, часть сделок в агентствах недвижимости происходит за счет кредитных средств. Чтобы ориентироваться в море банковских программ и выбрать оптимальный для клиента вариант, агентства организуют специальные ипотечные отделы внутри компаний или дочерние структуры, которые специализируются на ипотечном брокеридже.

До сих пор в городе много муниципальных квартир, а чтобы квартира попала в рыночный оборот, она должна быть в частной собственности. Риэлторские фирмы помогают приватизировать жилье, причем приватизация может быть лишь первой ступенью в дальнейшей сделке.

Есть в агентствах также услуга по переводу квартиры в нежилой фонд. Как правило, это касается первых этажей жилых домов, расположенных в местах, где ежедневно бывает много людей. Перевод в нежилой фонд регулируется местным законодательством и требует много времени и сил на хождение по инстанциям и получение согласований (особенно если у будущего нежилого помещения появится отдельный вход). Риэлторы берут на себя эти заботы, а также последующую продажу или сдачу в аренду уже нежилого помещения.

Если покупатель обзаводится квартирой в историческом центре, особенно если прежде это была коммуналка, ему, как правило, необходим не только ремонт нового жилья, но также перепланировка. Например, снос перегородок, которые появились в старом фонде в 20-30-х годах. Чтобы перестроить квартиру и не разрушить дом, нужно предварительно согласовать перепланировки в различных службах, включая органы градостроительства и архитектуры. Походы по кабинетам требуют много времени, и риэлторы готовы брать на себя эти обязанности.

Любой сегмент рынка имеет специфику, поэтому во многих агентствах организованы отдельные структуры, занимающиеся разными направлениями. Агенты, которые работают по определенному направлению, обязаны знать не только особенности проведения сделок, но и ситуацию в данном сегменте рынка.

• Если агентство продает квартиры в строящихся домах, оно заключает договоры с конкретными компаниями-застройщиками. Иногда – на условиях эксклюзивности. То есть продавать квартиры в определенном доме может только это агентство и сам застройщик.

• Рынок элитной недвижимости также имеет свою специфику, квартиры здесь «штучные», сделок совершается мало. Агенты, работающие в этом сегменте, тоже образуют особую группу. Есть даже целые агентства, которые специализируются на рынке элитного жилья.

• Отдельная статья – сделки с нежилой (коммерческой) недвижимостью. Здесь тоже немало особенностей: подготовка сделки требует очень много времени, набор документов для регистрации права собственности отличен от пакета по регистрации жилья и т. д.

• Все больше совершается сделок по приобретению недвижимости за рубежом. Появились целые агентства, которые работают только в этом сегменте рынка. Как правило, они заключают договоры с риэлторскими фирмами в других странах. Участие специалистов делает процедуру покупки менее рискованной. Российские фирмы организуют туры для просмотра недвижимости, обеспечивают транспорт, услуги переводчика, помогают экономить время на проведение сделки, беря на себя оформление документов и прочие формальности. Некоторые фирмы имеют договоры с коллегами в 10–20 странах.

В России законодательно не оформлен рынок аренды, однако он существует, и агентства оказывают услуги в поисках подходящих вариантов и для тех, кто хочет квартиру сдать, и тем, кто хочет снять жилье. В летний период также распространена аренда дач, однако в этом вопросе лучше разбираются специалисты по загородному рынку. К ним и надо обращаться.

Также риэлторам можно поручить управлять квартирой на время длительного отъезда. Фирма обеспечит не только своевременную оплату коммунальных услуг, чистоту и безопасность оставленного жилья, но также, если хозяева того пожелают, сдаст квартиру в аренду и будет регулярно переводить ежемесячные платежи.

С помощью риэлторской фирмы можно получить дополнительные услуги. Агентство может порекомендовать надежных партнеров, которые, как правило, предоставляют скидки клиентам, пришедшим к ним из агентства: компании, профессионально работающие на рынке мувинга (услуг по переезду), страховые компании и т. д. Если в приобретенной квартире необходимо (или хочется) сделать ремонт, риэлторы порекомендуют компании, которые занимаются дизайном помещений, подбором мебели, непосредственно ремонтом.

Глава 13. Клиентов ради… Общественные организации и профессиональные объединения

Фирмы, связанные с рынком недвижимости, для более эффективной работы объединяются в профессиональные сообщества – на некоммерческой основе, разумеется. Цель профессиональных объединений – лоббирование интересов компаний на рынке. Есть организации профессиональных оценщиков, нотариусов, адвокатов, банков, строительных компаний, управляющих компаний и девелоперов. Профессиональные объединения участвуют в разработке документов на местном и федеральном уровне, работают в консультативных советах при губернаторе и вице-губернаторах – словом, пытаются донести до власть предержащих существующие на рынке проблемы и способствовать их разрешению. Провозглашаемая цель – цивилизованный прозрачный рынок, на котором будет хорошо всем – через сколько-то лет в условиях прозрачности будет хорошо и конечному потребителю (продавцу или покупателю жилья). Однако люди решают свои жилищные проблемы прямо сейчас, поэтому им важна поддержка уже сегодня. Реальную помощь человеку может оказать не так уж много организаций.