Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова

График снижения процентных ставок

Заемщику важно понять: пора изменять условия кредита или есть смысл подождать. На одной чаше весов – снижение процентной ставки, увеличение сроков и суммы кредита; на другой – необходимость заново проходить процедуры оценки и страхования, то есть оплачивать их. Не исключено, что новые расходы перекроют выгоду от улучшения условий. Помощь клиентам в расчете выгоды (см. таблицу ниже) при перекредитовании могут оказать ипотечные брокеры.

Дети и ипотека

Редкий банк может предоставить ипотечный кредит, если среди собственников идущей в залог квартиры есть ребенок. Все операции с жильем, где совладельцем выступает несовершеннолетний, считаются сделками повышенного риска.

Раньше для любой сделки с квартирой, совладельцем которой был несовершеннолетний, требовалось специальное разрешение органов опеки и попечительства, которые следили, чтобы условия жизни ребенка не стали хуже. «Жилищный пакет», вступивший в действие 1 января 2005 года, отменил необходимость получать такое разрешение на продажу квартиры. Новый вариант законодательства в этой области юристы трактуют примерно так: вместо «надо обязательно» получить разрешение органа стало «обязательно надо» получить согласие на сделку. И если раньше разрешениями занимались РОНО, то теперь выдачей согласий ведают органы местного самоуправления – в соответствии со ст. 34 ГК РФ. В Петербурге муниципальных округов больше сотни. В каждом – свои правила.

В разное время было принято множество документов, которые должны были защищать права детей на жилье. Многие из них до сих пор не отменены, стало быть, считаются действующими. Например, удалось отыскать действующее распоряжение губернатора 1999 года о защите прав несовершеннолетних при ипотечном кредитовании, а также Письмо Министерства образования, подписанное в 1995 году. Поскольку эти документы никто не отменял, органы опеки продолжают руководствоваться ими.

Гражданский кодекс так определяет возрастные границы «несовершеннолетия». До 14 лет дети считаются недееспособными. Это значит, что вместо них действуют родители или попечители, в том числе – расписываются в документах. В возрасте от 14-ти до 18-ти документы можно подписать самостоятельно, но с письменного разрешения родителей или опекунов. И только после 18 лет подросток считается совершеннолетним. При этом если ребенок в 14 лет получил паспорт, он может принимать участие в сделках.

«Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц».

«Не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади».

«При обращении в органы опеки и попечительства гражданина, желающего получить ипотечный кредит на приобретение жилья, долю в праве собственности на которое будет иметь несовершеннолетний, органы опеки и попечительства дают разрешение на передачу данного жилого помещения в ипотеку (залог) при выполнении следующего условия:

Залогодатель или законные представители несовершеннолетнего, его близкие родственники – дедушка, бабушка, совершеннолетние брат, сестра, имеют в собственности иное, кроме передаваемого в ипотеку (залог), жилое помещение… и гарантируют несовершеннолетнему предоставление доли в праве собственности на жилое помещение, которое принадлежит гарантам на праве собственности, в случае обращения взыскания и реализации закладываемого жилого помещения».

Формально квартиру можно отдать в залог с разрешения органов опеки, если родители гарантируют (и это нотариально заверено!), что ребенок получит свою долю, как только кредит будет выплачен. Но получить такое разрешение – проблематично, а иногда – очень дорого.

Получить ипотечный кредит под «обремененное» детьми жилье можно и легитимным способом (без взяток). Помощь может прийти только от родственников, если они есть и при этом владеют квартирой. Предстоит проделать операцию, которая называется «выделение доли собственности ребенку». Если ребенок имел долю в квартире, которая отдается в залог, ему надо выделить долю в другой (у родственников), не меньшей площади, чтобы не ухудшились условия жизни. При этом не надо забывать, что продать ребенку долю нельзя (дети не могут участвовать в сделке), ее можно только подарить.

Если банк готов пойти навстречу клиенту, также понадобится определить (выделить) долю ребенка в новой квартире. Сделать это технически несложно, но риск для банка велик: если кредит не будет возвращен, на защиту интересов ребенка встанет целое государство. Поэтому не только банки, но и агентства недвижимости не любят иметь дело с квартирами, совладельцами которых выступают дети: собранная с большим трудом цепочка сделки может развалиться в одночасье из-за отказа органов опеки; клиенты агентства останутся без квартир, а агент – без заработка.

Существуют случаи, когда банки соглашаются взять квартиру в залог: когда сумма кредита невелика, или заемщик вносит в качестве первого взноса больше половины стоимости квартиры. Менее ясный мотив для согласия – источник средств банка. Если у него есть возможность покупать длинные дешевые деньги (например, он кредитуется в иностранном банке под маленький процент), то вполне вероятно, что он не побоится взять в залог квартиру с ребенком в нагрузку.

Если родители ребенка не смогут выплатить кредит, их имущество (квартира) достанется банку. И останется в собственности банка, пока ее малолетний владелец не дорастет до совершеннолетия. До той поры проводить операции с квартирой нельзя. Немного проще обстоят дела, если ребенок просто прописан (зарегистрирован) в квартире. Регистрация не препятствие для того, чтобы в случае непогашения кредита забрать у должников квартиру и продать ее с торгов. Для оформления залога все равно придется обращаться в органы опеки. Если дети зарегистрированы в квартире, которая пойдет в залог, а будущее жилье лучшего качества, у органов опеки, как правило, не возникает вопросов.

Проблем точно не появится, если к моменту оформления квартиры в залог дети будут прописаны по другому адресу. Но, учтите, прописать ребенка в возрасте до 14 лет можно только к одному из родителей, только после 14 лет подросток может жить с дедушками-бабушками (если размер площади позволяет).

Судебных прецедентов «Дети и ипотека» нет: никто не требовал у частного банка выделения доли собственности несовершеннолетнего. Да и смысла в этом никакого: пока суд да дело, цепочка по сделке успеет развалиться.

Жалоб на отказы органов опеки и попечительства тоже нет – каждый надеется решить вопрос полюбовно. Сотрудники органов об этом знают и потому опасаются только прокуратуры.

В залоге – нежилая недвижимость

Некоторые банки практикуют новую услугу для физических лиц – кредитование под залог нежилой недвижимости. Условия здесь более жесткие, чем при «жилой» ипотеке, что объясняется действующим законодательством и необходимостью для банков самостоятельно изобретать новые легитимные схемы залога.

Все процессы в ипотечном кредитовании происходят в соответствии с федеральным законом «Об ипотеке». Согласно ему, возможна одновременная регистрация права собственности и залога на жилые помещения, а к нежилым эта норма не относится. Именно поэтому банки вынуждены разрабатывать схемы проведения сделок купли-продажи нежилых помещений с участием кредитных средств.

Всего несколько банков не только работают с нежилой недвижимостью, но и активно продвигают эту услугу. Схема проведения сделки строится по одним и тем же принципам, но детали заметно разнятся.

Коль скоро нельзя одновременно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю и залог объекта недвижимости, сделка происходит в два этапа. Сначала регистрируется залог – залогодателем выступает продавец помещения. Залог оформляется на заемщика в обеспечение кредитных обязательств в пользу третьего лица. Кредитную заявку подает покупатель (ему расплачиваться за приобретение). Деньги перечисляются на счет покупателя, который их снимает и кладет в ячейку, где они лежат до завершения всего процесса. Получать деньги из ячейки будет покупатель, после перерегистрации права собственности на нового владельца.