Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - НаньНань Чжан

Для объектов коммерческой недвижимости прежде всего определяется коммерческая эффективность инвестиционного проекта. С этой целью устанавливается расчетный период – от начала вложений инвестиций до полного завершения проекта.

Для жилых домов он определяется от момента отвода земельного участка под строительство до ввода объекта в эксплуатацию, продажи всех квартир и передачи дома собственникам жилья. Обычно расчетный период в этом случае составляет от 2–3 до 4–5 лет. Но могут быть исключения, например менеджеры холдинга ЛенСпецСМУ предложили новую схему продажи квартир в строящихся домах с использованием принципа ипотеки с рассрочкой платежа до 10 лет.

Для объектов торговой, офисно-деловой и другой коммерческой недвижимости расчетный период определяется в 6–7 лет: на инвестиционной стадии происходит отток денежных средств, притоки начинаются в процессе операционной деятельности, в основном от сдачи площадей в аренду частным предпринимателям.

Расчетный период для оценки коммерческой эффективности объектов инженерной инфраструктуры обычно принимается 7–8 лет, транспортной – 10 лет.

Расчетный период разбивается на шаги расчета – временные отрезки, в пределах которых агрегируются данные, используемые для определения финансовых показателей: доходов и расходов.

Денежный поток формируется по шагам расчета как сумма притоков – доходов (+) и оттоков – расходов (—), отдельно для инвестиционной и операционной деятельности. Для жилых домов можно формировать поток только по инвестиционной деятельности, если продажа квартир осуществляется в период строительства.

Денежные потоки строятся без дисконтирования и с учетом дисконтирования. Дисконтирование оценивает меньшую значимость будущих доходов и расходов путем приведения их к настоящему времени умножением на коэффициент дисконтирования am.

Поскольку в начальный период на этапе инвестиционной деятельности преобладают расходы, а доходы получают от операционной деятельности в будущем, то дисконтирование является одним из методов обеспечения надежности результатов экономических расчетов и учета рисков.

Норма дисконта, принимаемая в среднем в расчетах как ставка рефинансирования (8–9 %) плюс премия за риск (до 50 %), составляет сегодня 12–14 %. Она может дифференцироваться по видам коммерческих проектов: более высокая при строительстве торговой и жилой недвижимости (14 %), значительно ниже для объектов транспортной и инженерной инфраструктуры – 10 %.

На основе денежных потоков определяются показатели коммерческой эффективности проекта. Система показателей представлена в табл. 5.3.

Коммерческая эффективность должна определяться также для инвестиционных проектов, осуществляемых на основе государственно-частного партнерства (3-я группа). Показатели и методика расчетов одинаковы, но доходы участников распределяются пропорционально государственным и частным вложениям, реализуясь в различных формах: предоставление частному инвестору готового объекта в эксплуатацию на определенный срок, выкуп государством готового объекта и др.

Для непроизводственных объектов 2-й группы, строящихся преимущественно за счет бюджетных средств, прежде всего, определяется социальная эффективность.

Коммерческая эффективность реализации инвестиционного проекта, осуществляемого за счет бюджетных средств, при должных условиях обеспечивается в деятельности подрядных организаций, предприятий промышленности строительных материалов и стройиндустрии, транспорта, энергетики, коммунального хозяйства.

Расчет коммерческой эффективности для 2-й и 3-й групп инвестиционных проектов должен сопровождаться определением бюджетной эффективности.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном. Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К таким доходам бюджета могут быть отнесены платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на добавленную стоимость, прибыль застройщиков, инвесторов и подрядчиков, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект – это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости, а именно налоги с имущества, земельный налог и другие, а также экономия в связи с повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Эффективность участия государства в проекте определяется показателями бюджетной эффективности. Как и при оценке общественной эффективности, бюджетная эффективность определяется показателями, являющимися следствием социальных и экономических результатов осуществления жилищного и общественного строительства (рис. 5.4).

Рис. 5.4. Показатели бюджетной эффективности вследствие достижения социальных и экономических результатов [110]

Эффект мультипликации, увеличивающий объемы реального производства, находит отражение также в налоговой сфере. Бюджетная эффективность характеризуется следующими показателями:

• чистый дисконтированный бюджетный доход за весь срок реализации проекта;

• индекс доходности бюджетных инвестиций;

• степень финансового участия государства в финансировании строительства жилья и других объектов социальной сферы, %.

Интегральный чистый дисконтированный бюджетный доход определяется по формуле

, (5.10)

где Dбm и P бm – доходы и расходы бюджета по шагам расчета (m); Т – расчетный период, годы.

Однако следует отметить, что при экономической оценке объектов непроизводственного назначения важнейшая роль отводится методам расчета сравнительной эффективности.

Если инвестор вкладывает средства в строительство непроизводственных объектов для удовлетворения собственных потребностей в жилье, парковках для автомобилей, в дачных участках и т. п., то коммерческая эффективность таких проектов отсутствует. Однако инвестор заинтересован в приобретении качественного товара при сокращении инвестиционных затрат, т. е. в выборе наиболее выгодного проекта с точки зрения соотношения качества и затрат. При этом предпочтения различны в зависимости от уровня доходов и общественного положения потребителей. Так, небольшая группа населения, включающая политическую, деловую и культурную элиту, предпочитает дорогое престижное эксклюзивное жилье. Инвесторы со средними доходами стремятся приобрести достаточно комфортное жилье по разумной цене. Остальная преобладающая часть населения удовлетворяется массовым жильем, соответствующим по своим параметрам современным представлениям о жилище, но имеющим минимально возможную цену. В любом случае здесь речь идет о сравнительной оценке проектов, основанной на соизмерении качества и затрат.