Я всё про вас знаю. Как видеть людей насквозь и выходить из сложных ситуаций, используя опыт знаменитого сыщика - Эрнест Сергеевич Асланян

минимальную долю жилплощади и заселяют так называемых «профессиональных соседей»: бомжей, спортсменов, кошатников – тех, с кем неудобно жить. «Соседи» получают зарплату за каждый день проживания в квартире, и чем невыносимее будет этот день, тем лучше. Специально ходят голые, могут устроить скандал, напиться, открыть настежь окна в -25, снять унитаз, якобы чтобы сделать ремонт. Всё это – не преступление, в полицию не обратишься. Но через какое-то время хозяин квартиры попросту готов на стенку лезть от такого бардака. Тогда «соседи» предлагают обмен. Странный, невыгодный. Но человек, доведённый до полного эмоционального истощения, может совершить любое нелогичное действие, лишь бы избавиться от источника стресса.

Казалось бы, раз все знают о таких схемах, то полиция должна вмешиваться. Но всё не так просто. В гражданско-правовых отношениях, если чисто юридически всё оформлено правильно, доказать, что это мошенничество, очень трудно.

И всё-таки, кое-что сделать можно.

Мы с клиентом решили добиться того, чтобы сделку отчуждения признали недействительной. Ведь у бывшей жены были на руках все чеки о платежах по кредиту, переписки с менеджерами, выписки из банка – это практически гарантия того, что правоту удастся доказать. Поэтому всегда сохраняйте все бумажки – однажды они могут пригодиться.

Компания-кредитор настаивала, что не получала никаких денег и все было сделано по закону. Но если ситуация с расторжением договора была подстроена, то это уже статья 159, часть 4 УК РФ – «Мошенничество, совершённое организованной группой, либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение». Между прочим, до десяти лет тюрьмы.

В итоге нам удалось доказать, что оплата была сделана вовремя, а уж то, что она якобы не дошла до компании-кредитора – совсем не вина бывшей жены клиента. Суд признал сделку недействительной, квартира вернулась к собственникам, а на мошенников завели уголовное дело. Но их судьба – уже не наша история.

Как не стать жертвой мошеннической схемы

Покупка/продажа долевой собственности

Кто чаще всего владеет долями недвижимости? Супруги или родственники. Представьте: муж, жена, тяжелый бракоразводный процесс. Не всегда удаётся сохранить здравый рассудок. Многие действуют на эмоциях: кипят страсти, бьётся посуда, бурлит жажда мести. И, конечно, хочется избавиться от имущества, пусть и за копейки, но лишь бы разорвать все связи с бывшим супругом. И напоследок подпортить жизнь.

Если это описание похоже на вашу жизненную ситуацию – первым делом связывайтесь с бывшим дольщиком. Оставьте эмоции и неприязнь, сконцентрируйтесь на защите своих интересов. Да, придётся на время «задвинуть» гордость. Но это кратчайший путь к тому, чтобы оставить мошенников с носом.

Конечно, человек, специально загнавший вас в такую западню, вряд ли будет гореть желанием помочь. Но страсти – это одно, а Уголовный кодекс – совсем другое.

По закону при продаже доли квартиры владелец обязан в первую очередь предложить покупку другому собственнику. Причём не на словах, а в письменной форме. Если нет ответа, предложить ещё раз. И, только если ответ отрицательный или нет никакой реакции на предложение и во второй раз, можно продавать. Нормативная база – статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Если у вас в голове возникла мысль: «Ну можно же задрать цену, тогда человек точно откажется» – нет, так нельзя. Если ваша сумма будет неадекватна по отношению к рыночной, независимая экспертиза это покажет и сделку признают недействительной.

Об этом знают не все. Именно незнание прав и обязанностей часто приводит людей в запутанные и проблемные ситуации. Но предупреждён – значит вооружён.

Выходит, что в случае с продажей доли собственности всё не так страшно. Запасаемся терпением, хорошим адвокатом и добиваемся справедливости. Гораздо сложнее, если совладелец не продал свою долю, а оформил договор дарения. Вот об этом не нужно извещать второго собственника. Единственный вариант вернуть себе жильё в таком случае – доказать, что сделка фиктивна.

Как не купить «чёрную» квартиру

• Работайте только с проверенными риэлторами. Выбирайте через друзей, знакомых и их знакомых, ищите отзывы в интернете.

• Внимательно изучайте и перепроверяйте все документы. Сам договор, свидетельства о регистрации права на жильё, договоры дарения, купли-продажи, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда, паспортные данные.

• Узнайте, есть ли у продавцов несовершеннолетние дети и куда они выписываются. Это одна из самых распространенных ошибок – ведь ребенок официально не может оставаться без места жительства. Если об этом узнают органы опеки, то они впишут его в последнее место регистрации – то есть, к вам в квартиру.

• Проверяйте подлинность генеральной доверенности, если сделка совершается по ней. Это тоже частая ловушка. Убедитесь, что доверенность настоящая, а главное, что срок её действия не истёк на момент оформления сделки. Для этого можно обратиться к нотариусу, который выдавал такую доверенность.

Подводные камни:

Во-первых, квартира может быть оформлена на недееспособного человека: психически нездорового, на старика с деменцией. Такую доверенность легко признать недействительной, что автоматически означает, что и сделка была оформлена незаконно.

Во-вторых, это может быть мошенническая схема. Один человек выдает другому доверенность, а потом её отзывает. Вы покупаете квартиру у первого, по доверенности, после чего второй, уже по суду, аннулирует вашу сделку купли-продажи. По документам квартира станет его собственностью, а вот денег вам никто не вернет. Нет, суд, конечно, обяжет «продавца» выплатить вам всю сумму, но если у него нет денег на счетах, максимум, что можно будет сделать – списывать в вашу пользу процент от его зарплаты. А это может затянуться на долгие годы. Скажем, 10 000 ₽ ежемесячно – как думаете, как скоро «отобьёте» всю сумму?

• Запросите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Свидетельство о собственности – не всегда гарантия законной сделки. На квартиру может быть наложен арест или запрет на сделку. Информацию об этом, а также о законном владельце квартиры на момент сделки и покажет выписка из ЕГРП.

• Не покупайте недвижимость, если она досталась собственнику в наследство и с этого момента не прошло три года. В течение этого срока на неё могут предъявить права внезапно объявившиеся родственники.

Как не потерять собственную квартиру

Казалось бы, здесь всё просто – ведь недвижимость уже ваша. Тем не менее, пострадавших от «умников», знающих лазейки, хватает. Поэтому:

• Оформляйте генеральную доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо. Причём без возможности передоверия третьим лицам и с ограниченным сроком действия.

• Никогда и никому не отдавайте оригиналы документов. Всегда можно сделать копии и заверить их у нотариуса – эти бумаги имеют такую же силу, как и оригиналы.

Простой лайфхак

В