Справочник риэлтора - Андрей Батяев

Судя по всему, исчерпав иные ресурсы, законодатели вновь вспомнили о практике ЖСК. Не так давно принятый Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан» призван разрешить все проблемы в деле «привлечения и использования денежных средств членов кооперативов на приобретение или строительство жилых помещений в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домов». Разработчики предлагают гражданам числом не менее 10 и не более 20 тыс. зарегистрировать в качестве юридического лица жилищно-накопительный кооператив, сформировать органы его управления и ревизионную комиссию (из состава участников), а также, по-видимому, нанять штат сотрудников: бухгалтеров, юристов и строителей. После чего кооперативу останется лишь приобрести жилое помещение или право на строящееся жилое помещение.

Думается, подобный закон не решит жилищную проблему. Необходимость в законодательной разработке конструкции инвестиционного договора назрела не только потому, что инвесторы и исполнители чувствуют себя не защищенными на рынке инвестиций. В современных условиях сформировалась проблема, обусловленная капитализацией доходов. Не зря экономисты под инвестированием понимают процесс вложения капитала в какое-нибудь предприятие, дело.

Инвестиционный договор призван регулировать именно финансовые процессы, связанные с превращением дохода в капитал и движением капитала. Предмет инвестиционного договора должен охватывать процесс движения денежных средств, а также механизм оформления прав на созданный в процессе инвестирования объект. Процесс же непосредственного изготовления или строительства объекта инвестиций должен регулироваться другими гражданско-правовыми договорами – подряда, купли-продажи и т. п.

При такой трактовке субъектный состав или цели инвестирования на суть инвестиционного договора не влияют: частные инвестиции, как правило, сосредоточены на получении прибыли; государственные осуществляются также и с целью регулирования экономики; а граждане инвестируют свои доходы в жилье с целью получения социально-полезного результата. Членство же в хозяйственных обществах, товариществах, кооперативах, подменяющее участие в инвестиционном договоре, направлено в первую очередь на организацию деятельности участников, а не капиталов.

Инвестиционный договор можно определить как договор, по которому одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги.

Исходя из того, что инвестором могут быть как физические, так и юридические лица, проблема защиты прав инвесторов, вкладывающих в строительство, зависит от того, осуществляется ли инвестирование в предпринимательских целях либо целях, не связанных с извлечением прибыли (личные, бытовые нужды, например, проживание). В первом случае действуют общие механизмы защиты прав инвестора как стороны в договоре. Во втором возникает проблема о возможности применения к рассматриваемым отношениям законодательства о защите прав потребителей.

Рассмотрим случай, когда инвестирование в строительство осуществляется в предпринимательских целях. Важнейшей гарантией прав инвестора является юридически грамотное заключение договора. Ситуация осложняется отсутствием законодательной конструкции рассматриваемого договора, поэтому при его заключении необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ о договоре и обязательстве.

Приведем некоторые практические рекомендации.

Инвестор должен настаивать на максимальной конкретизации строящегося объекта в договоре с указанием площади, этажа, месторасположения, адреса и т. д.

Следует убедиться в правомочности заказчика и его правах на объект. Это приобретает принципиальное значение при заключении договоров об уступке прав на объект (цессия), особенно когда имеет место последовательное заключение целого ряда соглашений. На практике, к сожалению, бывают ситуации, когда один и тот же объект уступается нескольким лицам. Конечно, при наличии умысла от такой ситуации никто не застрахован. С другой стороны, иногда может возникнуть путаница у самих заказчиков, подрядчиков, первоначальных инвесторов в отношении распределяемых объектов. Поэтому при вступлении в отношения в результате цессии новому инвестору следует проверить правомочность сторон в их правах на объект при его отчуждении по всей цепочке договоров.

Нелишне связаться с заказчиком, который ведет у себя внутреннюю учетную регистрацию всех заключаемых договоров на строящиеся объекты. На практике многие риэлторские фирмы как заказчики даже ставят визу согласования при дальнейших переуступках и ведут у себя своеобразный реестр правообладателей на объект. (Заказчику важно знать полную картину при сдаче дома в эксплуатацию и регистрации объекта в Регистрационной палате). Некоторые договоры, предлагаемые заказчиком, содержат в себе положения о запрете уступки прав требования из договора или невозможности осуществления уступки без согласования с заказчиком. Условие о запрете уступки прав требования будет противоречить ст. 381–392 ГК РФ. Включение условия о необходимости получения предварительного согласия заказчика на такую сделку возможно (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Хотя чаще всего подобное условие звучит как необходимость уведомления заказчика о произошедшей уступке.

Одним из возможных механизмов защиты прав инвестора является страхование титула собственника объекта инвестиций, предлагаемое некоторыми страховыми компаниями (по аналогии со страхованием титула права собственности на объект). Инвестору следует ознакомиться с правами заказчика на земельный участок, наличием необходимых разрешений на строительство, финансовым состоянием заказчика. Документы о правах на участок и на осуществление строительства лучше включать в условия заключаемого договора или даже прикладывать к нему.

Важным является условие о сроке исполнения обязательства. Для инвестора важен конечный срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Нередко строительные организации пытаются изложить условие о сроке как о «сроке окончания строительно-монтажных работ». Однако инвестора интересует не просто срок выполнения строительных работ, а срок сдачи объекта в эксплуатацию. На практике бывает много случаев, когда строительные работы завершены, а постановление о принятии в эксплуатацию долго еще не подписывается, и инвесторы не имеют возможности оформить в Регистрационной палате свои права на объект недвижимости. В некоторых договорах условие о сроке вообще отсутствует. В этом случае должно применяться общее положение о разумном сроке исполнения обязательства (ст. 314 ГК РФ). Таким образом, условие о сроке должно быть записано в договоре максимально конкретно и обозначать срок сдачи объекта в эксплуатацию.

Возможным механизмом защиты прав инвестора от незавершения строительства в срок является страхование строительного (финансового) риска, также предлагаемое некоторыми страховыми компаниями.

Инвестору следует настаивать на включение в договор неустойки за нарушение установленных соглашением сроков. Размер ее определяется соглашением сторон. Кроме того, в случае просрочки инвестор может предъявить требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, установленных ст. 395 ГК РФ. Проценты начисляются исходя из ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ. В настоящий момент это 13 % годовых.

Все убытки инвестора (как реальный ущерб, так и упущенная выгода) в результате неисполнения обязательства заказчиком на основании ст. 393 ГК РФ подлежат возмещению. Правда, исходя из общих положений об убытках и неустойке убытки скорее всего будут взысканы в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Рассмотрим случай, когда инвестором является гражданин, инвестирующий строительство в непредпринимательских целях. Помимо уже приведенных выше возможностей защиты и гарантий своих прав инвестор может воспользоваться механизмами Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с изм. и доп. от 21 декабря 2004 г.).

Применение законодательства о защите прав потребителей к регулированию инвестиционных отношений. Анализ судебной практики в Самарской области по спорам, возникающим из инвестиционного договора в строительстве и существа данных отношений, показывает, что законодательство о защите прав потребителей в некоторых случаях должно применяться к регулированию инвестиционных отношений.