Справочник риэлтора - Андрей Батяев

Риэлторские фирмы в принципе не могут страховать недвижимое имущество, для этого необходимо иметь лицензию, это совсем другой вид деятельности. Но, когда риэлтор оказывают клиентам услуги, например, по купле-продаже жилых помещений, то риэлтор, который внимательно изучил покупаемое для клиента жилье и уже может предугадать возможные «сюрпризы» со стороны соседей и посоветовать клиенту застраховать приобретенное жилое помещение.

Рассмотрим третью группу услуг, оказываемых риэлторской фирмой – это услуги по изменению правового статуса прочих объектов недвижимого имущества. Помимо посреднических услуг по заключению сделок с жилыми и нежилыми помещениями, риэлторские фирмы могут помогать гражданам, юридическим лицам (например, ЖСК) оформлять права (переоформлять) и на земельные участки, находящиеся под строениями. Кроме того, в сферу услуг риэлтора может входить не только «содействие» в заключении сделок с недвижимостью, но и с другими движимыми объектами. Например, есть гаражи кирпичные – они объект недвижимого имущества, а есть и такие гаражи, которые сварены из металла, их возможно перенести без нанесения им ущерба и потому, они будут являться объектом движимого имущества. Часто при продаже дома или квартиры, собственник может продать и гараж, погреб, сарай, которые находятся во дворе дома. При этом, сам сарай или гараж могут продаваться, сдаваться в аренду самостоятельно, без передачи прав на квартиру или дом. Риэлторская фирма также может оказать клиенту посреднические услуги по заключению сделок, направленных на обмен, продажу данных объектов недвижимого или движимого имущества.

В данном случае речь пойдет об изменении права, на основании которого собственник здания сооружения пользуется земельным участком, находящимся под данным видом объекта собственности. Данная группа услуг возникла в результате серьезного реформирования законодателем земельного и гражданского, жилищного законодательства. Если ранее, все земельные участки находились в собственности у государства, то теперь закон предусматривает три вида прав собственности на земельные участки: частная, муниципальная и государственная. Ранее вся земля могла находиться у граждан на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения. Теперь граждане не могут использовать свою землю на данном виде права, а могут пользоваться ею на праве собственности или аренды. Такой вид права, как пожизненное наследуемое владение вообще прекратил свое существование, земельные участки которые ранее предоставлялись гражданам на данном виде права будут ими переоформляться на право аренды или собственности земли, поскольку иначе они просто не смогут заключить в отношении своего строения и находящейся под ним земли ни какой сделки. Право постоянного бессрочного пользования по прежнему, сохранено законодателем, однако гражданам земля не может быть предоставлена на данном праве, на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок может быть предоставлен только государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям, а так же религиозным объединениям (т. е. под церковь, мечеть). Потому, земельный участок, предоставленный гражданам ранее на данном праве, подлежит переоформлению, так же в собственности или аренду, иначе с таким земельным участком не возможно будет совершать сделок.

Риэлторская фирма оказывает данные услуги, поскольку все эти вопросы возникают сразу же, как только возникает необходимость совершить сделку с объектом недвижимого имущества, находящимся на земельном участке. Право на земельный участок всегда передается вместе объектом недвижимого имущества. А если на земельный участок право не переоформлялось, то и сам объект недвижимого имущества невозможно будет передать по договорам купли-продажи, аренды и т. д.

Несмотря на то, что в законодательстве на федеральном уровне не предусмотрено ничего, что бы усложняло процесс переоформления права, кроме того, указано, что граждане могут один раз бесплатно приобрести в собственность земельный участок с права постоянного бессрочного пользования или аренды., сам процесс переоформления права может занять около года, а то и более. Кроме того, различного рода платежей взимается столько, что о «бесплатной» передаче земельного участка и говорить не приходится. У данного вопроса есть и другое не менее болезненное проявление, сейчас большинство ЖСК приобретают землю в собственности или в аренду, а недавно проведенная реформа жилищного законодательства серьезно изменила правовое положение собственников жилых помещений. Речь идет о том, что, если к примеру в доме хотя бы 25 % жилых помещений находится в собственности, а остальные по прежнему не приватизированы и находятся в муниципальном или государственном жилом фонде, то тех граждан, которые собственники, государство обязывает оформится как ТСЖ (товарищество собственников жилья), а соответственно они получают в долевую собственность и все коммуникации дома (это грозит большими расходами, дом с баланса МУ ДЕЗов передают на баланс ассоциаций ТСЖ). Кроме того, здесь собственников жилых помещений (не только в таком случае, но например и если это ЖСК), ждет другой «сюрприз». Земельный кодекс позволяет земельные участки под домами ЖСК приобретать в аренду или в долевую собственность всем членам ЖСК. Теперь, законом о введении в действие нового ЖК РФ, ст. 16 предусмотрено, что земельные участки предоставляются только в собственность, по крайней мере, именно так истолковывают данное положение закона органы государственной власти и местного самоуправления на местах. Получить земельный участок в аренду или в собственность – разница большая. Если земельный участок получен на праве аренды, то пользователи (арендаторы) платят арендную плату, если земельный участок на праве собственности, то собственники платят налог за землю. Собственник земельного участка несет бремя расходов, которое возникает при пользовании земельным участком.

Оказание риэлторскими фирмами данного рода услуг связано с большой затратой времени и средств, однако необходимость в данных услугах возникает всегда, когда нужно совершить сделку со зданием строением, находящимся на данном земельном участке. Рассмотрим, на примере г. Саратова порядок переоформления права на земельный участок. В принципе процесс переоформления права во всех муниципальных образованиях приблизительно одинаковый, за некоторыми исключениями.

Изначально для переоформления права на земельный участок необходимо подготовить документацию для подачи в земельный комитет администрации города. Все документы подаются в трех экземплярах, по одному экземпляру потом будут хранить в архиве, еще один экземпляр будет выдан потом на руки заявителю, один экземпляр останется в земельном комитете. В земельный комитет подают правоустанавливающие документы на строение, объект недвижимого имущества и документ, подтверждающий предоставление земельного участка. Ранее, предоставление земельных участков оформлялось решением исполкома местного совета народных депутатов, актом на землю. Кроме того, в земельный комитет следует подать и план БТИ самого строения, на котором находится земельный участок, поэтому, перед подачей документов в земельный комитет следует вызвать техника БТИ и подготовить план БТИ и справку БТИ на строение. Разумеется, вызов техника БТИ и заказ плана, справки осуществляется не бесплатно, поэтому это первый этап на котором собственника строения ждут расходы по «бесплатному» переоформлению прав на земельный участок.

Затем, вызываются геодезисты, для проведения геодезической съемки объекта и составления карта-плана земельного участка и находящегося на нем строения. Данная услуга оказывается не земельным комитетом, как думает большинство граждан, а коммерческой фирмой, которая «сотрудничает» с местным земельным комитетом. Отсюда следуют еще расходы на вызов и составление геодезической документации.

Параллельно с составлением геодезической документации, следует написать и подать заявление на имя мера (или другого уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления, необходимо в каждом конкретном случае смотреть на то, кто в данном муниципалитете уполномочен решать вопросы о предоставлении земельных участков в аренду и собственность). Как правило, в канцелярии Вам выдадут бланк, который необходимо будет заполнить для подачи заявления. Следует знать, что предоставление земли на праве аренды можно просить сроком на 49 лет.

При оформлении земельного участка в аренду или в собственность риэлтор еще не раз будет проходить кадастровый учет, первый раз будет кадастр без указания координат земельного участка, второй раз с координатами. Объяснять, почему так неудобно организована работа кадастрового учета, не представляется возможным, и ждать постановки на кадастровый учет и первый и второй раз придется не меньше месяца.