Долевое строительство: как не дать себя обмануть - Александр Кайль

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка, документами об использовании земельного участка для строительства (в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент), требованиями технических регламентов и техническими условиями.

В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов (к линейным объектам в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относятся сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения), включаются следующие разделы:

1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

3) архитектурные решения;

4) конструктивные и объемно-планировочные решения;

5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;

6) проект организации строительства объектов капитального строительства;

7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);

11) проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства устанавливаются Правительством РФ.

Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу.

В первоначальной редакции п. 2 ст. 19 Закона застройщик был обязан после получения разрешения на строительство, но не позднее, чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в сети Интернет проектную декларацию. Внесенными изменениями Законом № 111-ФЗ ему предоставлено право не делать этого, если привлечение денежных средств участников осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы. В этом случае застройщик должен представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о:

1) застройщике и проекте строительства (в течение трех рабочих дней);

2) финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности (ежеквартально).

В течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию они должны быть опубликованы в порядке, предусмотренном для опубликования проектной декларации (п. 6 ст. 19 Закона). Если застройщик нарушит требования в отношении проектной декларации, то участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик будет обязан возвратить денежные средства, полученные от дольщика, и уплатить проценты за их пользование в размере 1/300 (ранее – 1/150) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день возврата денежных средств. При этом если дольщиком является гражданин, то проценты уплачиваются в двойном размере. Более того, ст. 9 Закона предусмотрена обязанность застройщика зачислять денежные средства, полученные от дольщика, и начисленные на них проценты в депозит нотариуса по месту своего нахождения, если дольщик в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора не обратится к застройщику за их получением. Зачисление производится не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного десятидневного срока.

При нарушении этого порядка застройщик должен уплатить дольщику проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которые увеличиваются в два раза, если дольщик – физическое лицо. Эти проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока зачисления их в депозит, до дня возврата.

Обязанность застройщика выполнить описанные действия прежде, чем начать принимать денежные средства находит свое подкрепление и в судебной практике[20].

Застройщик вправе нанять для организации строительства объекта специализированную организацию-заказчика либо выполнять функции по строительству дома или иного объекта недвижимости самостоятельно, получив для этого лицензию. Данный вывод делается из анализа определения договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязуется построить или создать в обусловленный договором срок многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости своими силами и (или) с привлечением других лиц и передать соответствующий объект участнику долевого строительства. Таким образом, застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами:

1. С привлечением специализированного заказчика.

При этом способе застройщик осуществляет инвестиционную деятельность путем привлечения денежных средств инвесторов (участников долевого строительства), финансирования строительства и передачи построенных объектов долевого строительства его участникам. Для организации строительства застройщик привлекает специализированную организацию и заключает с ней договор на выполнение функций заказчика. Такая организация выполняет функции заказчика-застройщика в соответствии с государственной лицензией, заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и стройматериалов, а также с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию.

2. Без привлечения специализированного заказчика, самостоятельно выполняя его функции.

При использовании этого способа застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве совмещает одновременно функции заказчика по организации строительства.

Для этого застройщик согласно действующему законодательству оформляет лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика.

3. Без привлечения третьих лиц, самостоятельно выполняя функции заказчика и генерального подрядчика.

При этом способе застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика (генподрядчика).

В данном случае заказчик должен обладать соответствующей лицензией. Для получения лицензии организации необходимо обеспечить выполнение следующих лицензионных требований и условий:

1) наличие у юридического лица руководителей и специалистов с высшим или средним профессиональным образованием по профилю работ. При этом не менее 50 % штатной численности этих работников должны иметь высшее профессиональное образование, а также стаж работы по специальности: для специалистов с высшим профессиональным образованием – не менее трех лет, а для специалистов со средним профессиональным образованием – не менее пяти лет;