Долевое строительство: как не дать себя обмануть - Александр Кайль

В качестве эмитента, имеющего право выпускать жилищные сертификаты, может выступать только застройщик также отвечающий приведенным выше требованиям.

В связи с встречающимися в практике коллизиями норм Закона и законодательства об инвестиционной деятельности следует определиться, как правильно именовать данного участника инвестиционного процесса: заказчиком – в соответствии с Законом «Об инвестиционной деятельности», застройщиком – согласно Закона либо заказчиком-застройщиком, как он поименован в Положении о заказчике-застройщике. Анализ действующего законодательства позволяет дать следующий ответ на этот вопрос: наименование данного участника будет зависеть от конструкции общественных отношений, в которых он участвует.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.

Положение о заказчике-застройщике устанавливает, что заказчик-застройщик является юридическим лицом, распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.

Таким образом, из приведенных определений видно, что понятия «заказчик», «застройщик» и «заказчик-застройщик» в строительстве являются в основном тождественными, основная функция данного субъекта заключается в создании объекта недвижимости.

Законодательное определение понятия «застройщик» имеет практическое значение не только применительно к сфере градостроительного и жилищного законодательства, а также и налогового. Так по одному из дел при новом рассмотрении дела в части признания недействительным доначисления предприятию налогов, пеней, штрафов за неуплату налогов и за грубое нарушение правил учета объектов налогообложения, необходимо установить, занижалась ли предприятием, как налоговым агентом, выручка на сумму доходов от выполнения функций заказчика по реализации инвестиционного проекта (извлечение)[18];

Также стоит отметить, что Закон вкладывает несколько иной смысл в понятие «застройщик» нежели Градостроительный кодекс РФ. В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Основные обязанности застройщика сводятся к следующему:

1) обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;

2) осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;

3) контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;

4) осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;

5) совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Кроме того, хотя на это прямо не указывается в Законе, застройщик должен обладать достаточными финансовыми ресурсами, чтобы обеспечить выполнение предусмотренных Законом требований. Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 г. № 06-137/пз-н утверждена Инструкция «О порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»[19].

В течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство застройщик обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство:

1) сведения о площади, высоте и этажности планируемого объекта строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения;

2) один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных п.п. 2, 8 – 10 п. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Особо хотелось бы остановиться на вопросе о порядке и сроке выдачи технических условий. Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков. Срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ. Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение, предоставленными правообладателю земельного участка.

Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до дня принятия решения о проведении соответствующих торгов либо о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства либо принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информацию о плате за подключение.

Порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством РФ.