Недвижимость на каждый день - Павел Яншевский

3. Ну и, наконец, можно бежать с ровным темпом. Всю дистанцию по 5:00.

Какую стратегию выбираете?

Вообще логичнее всего звучит “позитивная”. Пока есть силы — создаем запас, потом силы заканчиваются — сбавляем темп. В итоге получаем то, что нужно.

Но на самом деле доказано и мной лично проверено: это самая тупая стратегия в мире. За первую половину вы действительно можете создать запас. Потом силы кончаются, и всего запаса хватит на пару километров. А дальше будут боль и муки.

Самая умная стратегия — “негативная”. Лучше всего экономить силы в начале и потихоньку добавлять в конце. Это работает, но у меня так получилось только один раз!

К сожалению, эту стратегию сложно выдержать психологически. К середине дистанции ты устаешь по-любому. И объяснить себе, что, мол, время ускоряться, не получается. Чаще так бегут уже не совсем любители. Поэтому для нормальных людей лучшая стратегия — ровный стабильный темп. Да, мне всегда было сложно терпеть, что на старте меня обгоняют все кому не лень. Но с опытом я понял, что всех этих людей я еще раз встречу километров через двадцать.

В чем же здесь аналогия с жизнью?

В том, что в любом проекте самая приятная стратегия — “создать запас на старте”: объявить о запуске, перерезать ленточку, а дальше — устать и свалить подальше от скучной монотонной работы.

Но вот результат как раз дает умение держать один темп на всей длинной дистанции проекта».

Распределение ролей

Это действительно очень важно, но редко кто выдерживает делать изо дня в день одни и те же действия. Коммерчески успешны только те объекты недвижимости, которыми занимаются изо дня в день, управляют ими. Не профессиональные участники рынка, а людей из других бизнесов часто спрашивают: что именно нужно постоянно делать с объектом, что такое управление недвижимостью и кто должен им заниматься?

Для того чтобы разобраться в этих вопросах, предлагаю вам стандартную для западных рынков классификацию типов управления недвижимостью. Их можно разделить на три группы.

1. Эксплуатация недвижимости (Facility Management)

• Уборка помещений и общих площадей (для здания)

• Охрана здания

• Оплата коммунальных расходов

• Текущий ремонт инженерных систем (кондиционеров, лифтов, розеток, сантехники и прочего)

• Периодический косметический ремонт помещений (замена напольного покрытия, покраска стен)

Главная задача Facility Management — содержать недвижимость в отличном состоянии с минимальными расходами. Исполнитель — обычно компания с опытом работы именно в эксплуатации, часто с большим штатом линейного персонала.

2. Управление арендой (Property Management)

• Поиск новых арендаторов, размещение рекламы и работа с агентствами

• Принятие решений о том, какие средства выделить на эксплуатацию (Facility Management)

• Ведение переговоров с арендаторами по коммерческим и юридическим условиям договоров, формирование условий, подписание договоров

• Выстраивание отношений с текущими арендаторами

• Ведение бюджета доходов и расходов и бухгалтерии

Главная задача Property Management — сформировать и поддерживать оптимальный состав арендаторов и приносить наибольшую прибыль акционерам. В России единичны случаи, когда акционеры отдают эту работу сторонним компаниям. Почти все владельцы недвижимости создают подразделение в коммерческом департаменте, и его сотрудники занимаются управлением недвижимостью.

3. Управление активом (Asset Management)

• Налоговое планирование

• Реинвестирование прибыли

• Выплата дивидендов акционерам

• Структурирование владения недвижимостью

• Привлечение соинвесторов или заемного капитала

• Решения о продаже объектов и покупке новых

Основная задача Asset Management компании — это управление недвижимостью как активом, принятие решений высшего уровня, вплоть до решений о том, стоит ли владеть тем или иным объектом. Чаще всего для этих задач нанимают управляющие компании, у которых есть опыт работы с фондами и управления капиталом, лицензии на управление фондами.

Отношения

Все три вида управления недвижимостью для небольшого объекта, вроде квартиры или торгового помещения на первом этаже, скорее всего, будут сосредоточены в руках одного человека или в одной компании.

Если таких объектов несколько или квартира сдается через Airbnb в аренду на короткий срок, то одному человеку будет тяжело справиться. А для офисного здания потребуется даже не три разных человека, а три разные компании: одна будет заведовать охраной, уборкой и ремонтом лифтов, другая — заниматься всеми арендаторами, а третья — налоговым и финансовым планированием и оптимизацией. Я несколько раз видел попытки совместить эти роли в одной компании, но считаю это плохой идеей. Цели у них слишком разные и часто конфликтуют друг с другом.

Для Property Management важнее всего удовлетворение запросов арендаторов и поддержание доходов. Facility Management нацелен на минимальные расходы на охрану и уборку. А Asset Management может даже не видеть сам объект, ведь для него важнее финансовые показатели и эффективность недвижимости как актива.

Из трех видов управления в России реже всего отдают на сторону работу с Property Management. Почему? Думаю, причина в том, что заниматься Facility Management никому не интересно, а работа Asset Management с финансами и налогами требует специальных знаний. Именно Property Management обычно остается в руках собственника недвижимости, поэтому мы сосредоточимся на нем.

В чем основная задача Property Management? Правильно: операционная прибыль. А точнее, максимальная выручка и минимальные расходы. Уровень расходов нужно просчитать на старте и стараться, чтобы их рост был не больше среднего по рынку.

А из чего состоит выручка? Это количество сданных площадей, умноженное на арендные ставки. Значит, есть как минимум два способа повысить выручку: снизить уровень вакантных площадей и повысить ставки аренды.

Интересно, что решение этих двух задач кроется в одном и том же подходе. Подробнее я расскажу об этом в главе 10 «Аренда недвижимости».

И снижения количества пустых площадей, и повышения арендных ставок можно добиться ВЫСТРАИВАНИЕМ ДОЛГОСРОЧНЫХ КАЧЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ С АРЕНДАТОРАМИ. Давайте разберем эту фразу.

• ВЫСТРАИВАНИЕ: не секрет, что над отношениями нужно работать. Необходимо встречаться с арендатором не только тогда, когда вы хотите поднять ему арендную плату. Спрашивать его о том, как вы можете сделать его жизнь лучше. Общаться.

• ДОЛГОСРОЧНЫХ: некоторые компании платят агентам не только за привод новых клиентов, но и в тех случаях, когда продлевает договор текущий арендатор, когда-то приведенный этим агентом. Зачем? Потому что они понимают: агенту нужно, чтобы арендаторы, которых он консультирует, переезжали с места на место, а он зарабатывал комиссию. Эти компании просто покупают лояльность агента и экономят себе нервы и деньги на смене арендатора. В идеале договор должен длиться долгие годы: 5, 10 или даже 15 лет. Кроме того, чем длиннее у вас арендный договор, тем проще взять кредит под залог такого договора, если вам понадобятся