Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - НаньНань Чжан

Финансово-кредитное регулирование заключается как в установлении финансовых параметров инвестиционного рынка, так и в оказании финансовой поддержки или прямом финансировании наиболее эффективных или социально значимых проектов.

В 1990-е гг. высокие процентные ставки коммерческих банков сдерживали развитие кредитной системы, а также системы ипотечного кредитования как важнейшего источника инвестиционных ресурсов. Однако конец 2004 г. стал временем расцвета ипотеки. При общем застое рынка недвижимости ипотека, напротив, успешно развивалась. Связано это с тем, что ипотечные покупатели наконец-то получили возможность выбора. В период стенового роста цен продавцы квартир, имея возможность выбирать среди множества желающих купить их квартиры, не хотели связываться с ипотечными покупателями. Использование ипотеки было связано с некоторыми неудобствами, например с периодом ожидания денег, кроме того, играло роль природное недоверие людей к новым схемам. Специалисты департамента «Ипотечное кредитование» агентства недвижимости Бекар отмечали, что стагнация на рынке оказала хорошую услугу ипотеке: недоверие к ипотеке со стороны продавцов оказалось сломлено, к ипотечным сделкам привыкли, а значит, и в будущем будут воспринимать их более спокойно и доброжелательно.

На третьем этапе (со второй половины 2008 г. по настоящее время) усиливается вмешательство государства в регулирование экономики России в связи с влиянием мирового кризиса на экономическое развитие страны. В период со второй половины 2008 г. и до 2011 г. снижаются объемы строительства за счет средств инвесторов, и увеличивается возведение непроизводственных объектов, финансируемых из бюджета.

Приоритетными направлениями расходования бюджетных средств являются выполнение социальных обязательств, а также создание условий для посткризисного восстановления и развития экономики.

Основные направления регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство, получившие отражение в работах отечественных специалистов, систематизированы в монографии и представлены в табл. 4.3 [82, 120, 162].

Задача обоснования и выбора конкретного инструментария очень актуальна в деятельности органов государственного управления на различных уровнях и служит ключевым фактором при выработке эффективной государственной социально-экономической политики. В связи с этим важным является вопрос о пределах вмешательства государства в сферу инвестирования жилищного строительства и эффективности предпринимаемых действий с точки зрения достижения конечного результата – улучшения жилищных условий населения [83].

Таблица 4.3. Классификация инструментов государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство

Вмешательство государства имеет две стороны: положительный результат – сглаживание экономических циклов. Например, рост цен замедлится в результате снижения спроса из-за ограниченной платежеспособности покупателей жилья; отрицательный результат – формирование некоторой неравномерности увеличения спроса на жилье. Чрезмерно активное стимулирование спроса на жилье вызывает изменение в структуре потребления домохозяйств: спрос на жилье увеличивается за счет снижения платежеспособного спроса на другие жизненно важные товары и услуги. Таким образом, в рыночной экономике государство является важным участником рынка инвестиций в жилищное строительство.

4.5. Модели инвестиционной политики в мировой практике

В зарубежной экономической науке заложены методологические основы анализа инвестиционных отношений, исследованы проблемы активизации инвестирования и инвестиционной политики. При этом западные экономисты базируются в основном на опыте функционирования экономики развитых стран (табл. 4.4).

В американской инвестиционной политике активно используются рыночные инструменты: цены, процентные ставки и налоговая система, т. е. государство является основным регулятором экономики.

В Японии инвестиционная политика предусматривает активное партнерство между государством и частным инвестором при осуществлении контроля над банковской сферой.

Тайвань, являющийся частью Китая, имеет хорошо развитую экономику, в которой частные предприятии занимают доминирующее положение, правительство оказывает воздействие на координацию и сопровождение инвестиций.

В российской практике применение данных моделей инвестиционной политики для регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство в чистом виде невозможно, поскольку не учитываются особенности функционирования рынка инвестиций.

Характерное для восточных стран – Японии и Китая – государственно-частное партнерство развивается в современной России и его следует использовать при осуществлении комплексной жилой застройки.

В России современные модели инвестиционной политики имеют свои особенности. Сегодня главной целью социально-экономической политики Российской Федерации является последовательное повышение уровня жизни населения, уменьшение социального неравенства, сохранение и приумножение культурных традиций, восстановление экономической и политической роли страны в мировом сообществе.

Таблица 4.4. Модели инвестиционной политики

В связи с этим безусловным приоритетом в области социальной политики являются инвестиции в человека. Такого рода инвестиции направляются на создание условий для реализации гражданами своих прав на образование; улучшение состояния здоровья; создание эффективного цивилизованного рынка труда; развитие культурного потенциала и сохранение культурного наследия страны; усиление адресности социальной поддержки населения. Однако они возможны только в результате коренной модернизации экономики, политики, нацеленной на создание благоприятного предпринимательского и инвестиционного климата. Ключевым направлением должно стать создание финансовой инфраструктуры, способной трансформировать сбережения населения в инвестиции. Таким образом, инвестиции оказывают воздействие на национальную экономику в целом, обеспечивают ее устойчивое развитие через бюджетную, научно-техническую и инновационную политику.

Глава 5

Методика оценки эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку

5.1. Развитие методов оценки эффективности инвестиционных проектов