Принципы экономической науки - Альфред Маршалл

Несколько похожие случаи возникают, когда владелец земельного участка в 20 или более акров, расположенного вблизи растущего города, "подготавливает" его под застройку. Он, очевидно, прокладывает дороги, решает, какие дома будут стоять в ряд, а какие особняком; он предопределяет общий архитектурный стиль, а возможно, и минимальные строительные затраты на каждый дом, поскольку красивые формы каждого дома повышают стоимость всех. Создаваемая им таким образом коллективная стоимость по характеру своему представляет собой общественную собственность и в большей своей части обусловлена той потенциальной общественной стоимостью, которую земельный участок в целом приобретает от роста по соседству с ним процветающего города. Тем не менее ту ее долю, которая является следствием его предусмотрительности, его зодческого таланта и его затрат, необходимо рассматривать как вознаграждение за деловую предприимчивость, а не как присвоение общественной стоимости частным лицом.

Эти исключительные случаи следует принимать в расчет.

Однако, как общее правило, размер и характер строения, возводимого на каждом участке земли, обусловлены главным образом (с поправкой на действие местных строительных правил) ожиданием наибольшей прибыли, вовсе не учитывающим или очень мало учитывающим то, какое влияние это строение окажет на стоимость по местоположению в данной округе. Иными словами, стоимость строительного участка регулируется причинами, в большинстве случаев находящимися вне контроля того, кто решает, какие на нем возводить здания, и он соразмеряет свои затраты со своей собственной оценкой дохода, который может быть получен от различных типов зданий на данном участке.

§ 3. Владелец земельного участка иногда возводит на нем здание для самого себя, иногда сразу продает его, а очень часто сдает его в наем под фиксированную поземельную ренту сроком на 99 лет, после истечения которого участок со всеми строениями на нем (которые, согласно договору, должны быть в хорошем состоянии) возвращаются его юридическому наследнику. Выясним, что именно регулирует стоимость, по которой он может продать участок и поземельную ренту, по которой он сдает его в наем.

Капитализированная стоимость всякого земельного участка — это статистическая (actuarial)"дисконтированная" стоимость всех чистых доходов, которые он может принести, с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны, на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятий и на его материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания. Денежный эквивалент того общественного статуса и тех других форм личного удовлетворения, которые приносит владение землей, не находит отражения в поступлении извлекаемого из земельной собственности денежного дохода, но входит в состав ее капитальной денежной стоимости. [Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде помноженной на определенное количество раз текущей денежной арендной платы или, иными словами, в виде "покупки на ряд лет" этой ренты; при прочих равных условиях она тем выше, чем значительнее указанные непосредственные виды удовлетворения, а также чем больше шансы на то, что они и доставляемый землей денежный доход увеличатся.

Число лет, на какое совершается эта покупка, может возрасти также вследствие ожидаемого снижения либо будущей нормальной процентной ставки, либо покупательной силы денег.

Дисконтированная стоимость очень отдаленного повышения стоимости земли намного меньше, чем обычно полагают.

Например, если мы возьмем ставку в 5% (а в средние века преобладали более высокие ставки), то 1 ф.ст., инвестированный на условиях сложных процентов, возрастет за 200 лет до 17 тыс.ф.ст., а за 500 лет - до 40 млрд.ф.ст. Поэтому затрата государством 1 ф.ст. с целью обеспечить предотвращение увеличения стоимости земли, которая впервые поступила в эксплуатацию лишь в настоящее время, окажется плохой инвестицией, если только размер этого увеличения не превышает теперь 17 тыс.ф.ст. при условии, что затрата произведена 200 лет назад, и 40 млрд.ф.ст. при условии, что она произведена 500 лет назад. Это предполагает, что можно инвестировать такого размера сумму из 5% годовых, что фактически невозможно]

Выясним далее, что именно регулирует "поземельную ренту" (ground rent), которую владелец может получить за участок, сдаваемый им в аренду под застройку, скажем сроком на 99 лет. Текущая дисконтированная стоимость всех фиксированных денежных платежей по арендному договору имеет тенденцию к равенству с текущей капитальной стоимостью земли за вычетом, во-первых, обязательства вернуть юридическому наследнику нынешнего владельца по истечении срока аренды земельный участок со всеми строениями на нем и, во-вторых, возможных затруднений, обусловленных предусмотренными в договоре об аренде ограничениями в использовании земли. В результате таких вычетов поземельная рента окажется, скорее всего, ниже "годовой стоимости участка" земли при условии, что на протяжении всего срока аренды ожидается сохранение стоимости участка без изменений. Но в действительности ожидается, что вследствие роста населения и по другим причинам стоимость участка повысится; поэтому поземельная рента обычно несколько выше годовой стоимости участка в начале срока аренды и намного ниже ее к концу этого срока [Стоимость участка в ряде случаев падала в некоторых районах, покинутых по соображениям моды или условий торговли. Однако, с другой стороны, годовые стоимости участков оказались во много раз больше поземельной ренты на тех землях, которые не обладали особой стоимостью по местоположению к моменту заключения договора об аренде, но с тех пор превратились в крупные модные или торговые центры; они оказались особенно высокими в тех случаях, если договор об аренде заключался в первой половине XVIII столетия, когда золото оставалось редкостью, а доходы всех классов населения были в денежном выражении очень низкими. Дисконтированный размер получаемого лендлордом дохода от собственности, который сотню лет назад мог составлять 1 тыс. ф. ст., теперь, очевидно, меньше, чем обычно полагают, хотя разница здесь и не столь велика, как в случае с растянутыми на много сотен лет ожиданиями, рассмотренном нами в предыдущей сноске; если принять ставку в 3%, то он будет равен примерно 50 ф.ст., если же взять преобладавшую три-четыре поколения тому назад ставку в 5%, то лишь 8 ф.ст.]. В состав примерного объема издержек по эксплуатации любого здания, который следует вычесть из примерного объема валового дохода от него, чтобы определить, какова стоимость права на его постройку на данном земельном участке, входят налоги (центральные и местные), которыми, как ожидают, может быть обложена собственность и которые подлежат выплате владельцем собственности. Но здесь возникают трудные побочные вопросы, рассмотрение которых мы относим в Приложение G.