Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка - Магомед Вахаев

В настоящее время положение кардинально изменилось. Происходящие экономические реформы развязали инициативу многих субъектов хозяйственного оборота. При этом наряду с нежелательными остатками прежних запретов и ограничений все больше ощущается недостаток регулирующих инструментов, прежде всего правовых. «Робость» общества и выражающего его интересы государства по регулированию хозяйственных отношений приводит в ряде случаев к тому, что именуется экономической вседозволенностью. В этих условиях правильный выбор между «регулированием», «вмешательством», «дирижизмом» и другими направлениями экономической политики оказывается более чем актуальным. Он затрагивает также политику государства в части использования земли – как переданной в частную собственность, так и оставшейся в собственности России, составляющих ее субъектов, муниципальных властей.

Опыт современных государств с различной степенью регулирования экономики показывает, что их политические круги далеки от полного согласия с Адамом Смитом относительно роли государства как «ночного сторожа». Это проявляется и в земельных отношениях. Практически все государства требуют от собственников выполнения санитарных и ветеринарных правил, норм сбережения природы, охраны труда, безопасности производимой продукции. Сюда добавляются обязательная регистрация производственной деятельности, учет затрат, представление отчетности, уплата налогов. В ряде случаев субъекты хозяйственной деятельности прямо обязываются действовать в общественных интересах – независимо от того, выгодно это им или нет[113].

Некоторые авторы, обратившись к зарубежному законодательству, признают: «Вмешательство государства в процесс использования земель – это новая реальность современного капитализма… Существуют обширные группы земельно-правовых норм или отраслей законодательства, применяемых к регулированию земельных отношений; охраняются земельные права фермеров, особенно арендующих землю… развивается территориальное планирование… Гражданское право стало уже не тем, чем оно было, скажем, в начале XIX века. Из него изъяты имущественные земельные отношения»[114]. Во многих европейских странах в публичном порядке производится зонирование территории, выделяются места для определенной застройки и охраняемые от застройки пространства (ценные сельскохозяйственные земли, леса, зоны отдыха, исторические кварталы и др.). Во Франции, например, при купле-продаже сельскохозяйственной земли к покупателю предъявляется требование, чтобы он обладал сельскохозяйственным образованием или имел опыт ведения сельского хозяйства. Если такого покупателя в наличии нет и существует угроза, что земля попадет в руки ненадлежащего собственника, то она может быть выкуплена у продавца местным Обществом сельскохозяйственного землеустройства (у которого есть право на преимущественную покупку земли) с последующей ее перепродажей подходящему предпринимателю. Статья 88 ГК Франции позволяет выкупить сельскохозяйственную землю у нерадивого владельца в принудительном порядке. В ряде стран, например в Италии, закон не поощряет концентрацию земельной собственности в немногих руках и содержит меры, направленные на ее разделение[115].

Таким образом, многие современные государства осуществляют широкий спектр вмешательства в частную земельную собственность, преследуя при этом публичный интерес. Рыночная экономика не означает безучастности государства к объему прав частных собственников и к обороту недвижимости.

В коллективном труде «Государственная власть и предприятие» (М., 1991, ред. Ю. М. Осипов) дается классификация актов вмешательства ряда государств в частные отношения. Сюда относится: санитарный и экологический контроль за производством, контроль за качеством (безопасностью) изделий, антимонопольное регулирование (в части цен товаров), налоговое регулирование, установление рамок трудовых отношений. Кроме того, государство собирает и распространяет экономическую информацию, в которой нуждаются участники хозяйственного оборота, заказывает и покупает продукцию и услуги частного сектора, создает инфраструктуру, само участвует в производстве и хозяйственном обороте через принадлежащие ему предприятия[116], внедряет и поддерживает денежную систему, оказывает поддержку малому бизнесу, инновационным фирмам (изобретательству). Многие государства оказывают прямое воздействие на размещение предприятий частного сектора, контролируя этот процесс в соответствии с экологическими и иными нормами. Так, в Германии Министерство организации территории, строительства и городского хозяйства разрабатывает планы размещения производства в зависимости от людности того или иного региона и уровня занятости в нем. Иными словами, организация территории учитывает задачу борьбы с безработицей. Эта задача распространяется как на государственный, так и на частный сектор, заставляя последний также участвовать в решении общественных проблем.

Если рассуждать логически, то нет принципиальной разницы между частной (или иной) собственностью на землю и на любую иную вещь, не изъятую из хозяйственного оборота. Именно это обстоятельство дает повод ряду ученых-юристов отказывать многим земельным институтам в праве на «самостоятельное существование» и всецело присоединить их к известным институтам гражданского права, (например, в отечественной литературе такую позицию занимает известный цивилист В. А. Дозорцев[117]). Между тем земля является имуществом особого рода. Эта ее особенность обусловлена, в частности, таким уровнем вмешательства государства, который не характерен для других видов имущества. Это можно показать на ряде примеров.

В истории России государство не раз вмешивалось в земельные права как привилегированных, так и непривилегированных классов. Достаточно вспомнить крестьянскую реформу 1861 г., которая (как известно) решала прежде всего земельный вопрос. Другой пример – столыпинская аграрная реформа начала XX в., предусматривавшая ломку общинной земельной собственности, переселение малоземельных крестьян на казенные земли в Сибирь и другие меры. В 1915 г. в связи с трудностями военного времени Главное управление землеустройства и земледелия было преобразовано в Министерство земледелия, которое получило более широкие права для вмешательства в частное сельскохозяйственное производство. С провозглашением же земли государственной собственностью и коллективизацией сельского хозяйства государство в СССР осуществило тотальное вторжение в земельные отношения и в земельные права десятков миллионов сельских жителей (процесс, который не получил еще должного освещения и оценки в научной юридической литературе)[118]. Таким образом в отечественных условиях государство не раз давало повод к тому, чтобы рассматривать землю не как рядовой объект собственности, а как имущество особого рода.

Глава III. Земельное планирование

1. Земельное планирование и частное землепользование

В СССР, где вся земля принадлежала государству, проблема земельного планирования не пользовалась систематическим вниманием правоведов. Молчаливо предполагалось, что государственная собственность автоматически обеспечивает оптимальный вариант использования земли, хотя в действительности это было далеко не так. Видимо, это одна из причин, по которой принимавшиеся земельно-планировочные документы, например так называемые районные планировки, обладали (и обладают) недостаточно определенной юридической силой. Законодательство о земельном планировании не было развито в СССР и остается неразвитым в РФ. Оно находится как бы на периферии внимания законодателей, однако такое отношение к нему явно не оправданно.

Уже первые ростки частного предпринимательства в СССР показали неизбежность столкновения частной инициативы и общественных интересов в вопросе о надлежащем использовании земли. Так, в 1980-е годы получил известность конфликт некой предпринимательницы из пос. Билибино (Якутия) с местным правосудием. Пользуясь наличием дешевой электро– и теплоэнергии (в Билибино находится АЭС), эта предпринимательница наладила производство свинины, невзирая на то, что ее свинарник располагался в жилом квартале. Предпринимательница вовлекла в свой спор центральные власти (к сожалению, официального отзыва об этом поучительном деле так и не появилось).

По всей видимости, проектировщики и заказчики новой АЭС в Билибино не учли, что появление дешевой электро– и теплоэнергии позволяло организовать вблизи АЭС некоторые производства, способные утилизировать эти виды энергии, в частности отходы тепла, и не зарезервировали для таких производств подходящих площадей. Поэтому спор о свиноферме вращался вокруг нарушения санитарных норм, а не вокруг земельно-планировочных недостатков. Можно полагать, что при более профессиональном проектировании АЭС вместе с ее окружением не возникло бы самого спора о расположении свинофермы, поскольку для подобных производств были бы отведены специальные площади.