Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии - Галина Корнийчук

К сторонам договора установлены общие требования по содержанию арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ). По общему правилу арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель же обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Предусмотрены также возможности проведения капитального ремонта арендатором при нарушении арендодателем этой обязанности и взыскания с арендодателя стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы.

Все вышесказанное распространяется и на договор аренды федерального недвижимого имущества. Как правило, в нем также предусматривается обязанность арендатора оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги по отдельным договорам.

В 2002 г. Минимуществом России разработаны примерные формы типовых договоров аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Москвы. В них арендаторам дополнительно вменяется обязанность принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, проводимом арендодателем пропорционально площади занимаемых помещений. Необходимость в капитальном ремонте определяется согласно техническому заключению, составляемому организацией, имеющей соответствующую лицензию. При этом возможность снижения арендной платы на величину расходов арендатора при долевом участии в капремонте не предусматривается.

Для аренды федерального недвижимого имущества установлены особые порядок и срок внесения арендных платежей: арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца, должен перечислить арендную плату на лицевой счет территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, открытый им в органах федерального казначейства (п. 4 постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»).

Платежи за аренду федеральной собственности перечисляются в полном объеме в федеральный бюджет.

Плата за аренду федерального имущества относится к неналоговым платежам. Названные платежи, администрируемые Росимуществом, зачисляются на счета органов федерального казначейства по субъектам РФ, открытые на балансовом счете № 40101 «Доходы, распределяемые органами федерального казначейства между уровнями бюджетной системы Российской Федерации» по месту регистрации организаций.

Реквизиты для заполнения платежного поручения (банк получателя, получатель, номер счета) необходимо уточнять в местном отделении или управлении федерального казначейства или в ФНС России по субъекту РФ.

При перечислении арендной платы в платежном поручении в поле «Назначение платежа» сначала указывается соответствующий код бюджетной классификации (КБК), затем содержание операции – арендная плата, период, за который она уплачивается, наименование организации-арендодателя, номер ее лицевого счета, открытого для учета операций по дополнительному финансированию, номер и дата договора, по которому перечисляется арендная плата (п. 2 письма Минфина России от 10 сентября 1999 г. № 3-12-5/69).

Упомянутые выше формы договоров аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории г. Москва, ужесточают требования, предъявляемые к арендаторам, по обеспечению полноты и своевременности внесения в федеральный бюджет арендной платы. В частности, при возврате арендуемых помещений арендодателю до подписания акта приема-передачи помещений арендатор должен произвести сверку платежей в территориальном управлении Росимущества.

Кроме того, рассматриваемый договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию организации, за которой федеральное недвижимое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, или Росимущество в случае, когда арендатор более трех раз подряд по истечении срока внесения арендной платы не вносит ее вне зависимости от последующей уплаты суммы задолженности. Расторжение договора аренды по данному основанию не освобождает арендатора от необходимости погасить задолженности по арендной плате и уплатить штрафные санкции и пени. Пеня, как правило, устанавливается в размере 0,7 % с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Росимущество, даже не являясь арендодателем, может обратиться с иском в суд по вопросу взыскания задолженности по арендной плате и пени и расторжения договоров аренды имущества, закрепленного за федеральными государственными унитарными предприятиями и учреждениями.

Основной особенностью аренды государственного или муниципального имущества являются специальные требования налогового законодательства, в соответствии с которыми в период действия таких договоров арендатор должен выполнять обязанности налогового агента.

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ, при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом НДС. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, которые обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и самостоятельно уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

В некоторых периодических изданиях встречается точка зрения, в соответствии с которой НДС в данном случае вообще уплачиваться не должен, так как оказанные услуги подпадают под льготу, предусмотренную подп. 4 п. 2 ст. 146 НК РФ.

Однако такой подход представляется неверным. В упомянутом подпункте речь идет об услугах, оказываемых в рамках выполнения государственными и муниципальными органами возложенных на них исключительных полномочий в определенной сфере деятельности в случае, если обязательность выполнения указанных работ (оказания услуг) установлена законодательством РФ, законодательством субъектов РФ, актами органов местного самоуправления.

Предоставление же имущества в аренду к таким услугам не относится, а расценивается как предпринимательская деятельность, суммы поступлений от которой облагаются НДС на общих основаниях, учитываются в составе внебюджетных средств и перечисляются по предназначению (в доход соответствующего бюджета). Кроме того, ст. 161 НК РФ имеет прямое действие и непосредственно указывает на обязательность выделения суммы НДС из сумм арендной платы.

Кроме того, для подтверждения правомерности осуществления возмещения НДС суммы налога должны быть выделены отдельной строкой во всех первичных документах, а также при наличии счета-фактуры, оформленного в соответствии с требованиями ст. 169 НК РФ.

В бухгалтерском учете арендатора расчет сумм НДС, подлежащего уплате в бюджет и налоговому вычету, отражается следующим образом:

дебет счета 44 кредит счета 60 – на сумму арендной платы без учета НДС;

дебет счета 19 кредит счета 68 – на сумму НДС, определенную расчетным путем.

Таким образом, вся сумма задолженности по арендной плате разбивается на две части – подлежащую перечислению арендодателю и подлежащую перечислению в бюджет. Если арендная плата уплачивается авансом, расчет НДС производится со всей суммы.

Например, медицинская организация ООО «Лекарь» не оказывает облагаемые НДС услуги, однако бухгалтер этой организации должен перечислить в бюджет сумму НДС со всей суммы арендной платы в размере 20 000 руб. При этом, согласно п. 4 ст. 164 НК РФ, нужно использовать расчетный метод, то есть сумму арендной платы умножить на ставку. Ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки (18 %) к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.

20 000 руб. х 18 %: (100 % + 18 %) = 3051 руб.

На сумму НДС с арендной платы составляется счет-фактура в одном экземпляре. При этом на нем должна быть сделана пометка «Аренда муниципального имущества».

Перечислить сумму НДС с арендной платы в бюджет необходимо не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налоговым периодом по НДС у медицинской организации может быть как месяц, так и квартал. Все зависит от выручки. Если она меньше 1 000 000 руб. (без учета НДС) за квартал, тогда налоговый период равен кварталу, в ином случае – месяцу (ст. 163 НК РФ). При этом в выручку не нужно включать сумму арендной платы, которую организация перечисляет арендодателю. Выручка у ООО «Лекарь» превышает 1 000 000 руб., поэтому налоговый период по НДС – месяц.