Квартирный вопрос (октябрь 2007) - журнал Русская жизнь

Для бедных была придумана ипотека без первоначального взноса - 70% стоимости дома проходили по обычной ипотеке, а 30% - в кредит по повышенной ставке выше (иногда значительно выше) ипотечной. Обе ставки были привязаны к учетной ставке ФРС и плавали вместе с ней. По-английски учетная ставка называется «прайм рейт» («первичная ставка») - отсюда и название второго дорогого кредита «субпрайм», буквально «ниже ставки». Имеется в виду, что кредитный рейтинг таких заемщиков ниже проходного для получения кредита по хорошей «прайм» ставке.

Большинство бедных заемщиков, однако, были из национальных меньшинств: либо иммигранты из Латинской Америки, либо черные американцы. Типичный представитель этих национальных групп зарабатывает так мало, что ни на сбережения, ни на взносы по ипотеке не остается, а если он житель гетто в крупном городе (таком, как Нью-Йорк или Лос-Анджелес), то с большой долей вероятности еще и является носителем субкультуры, в которой работать, учиться и вообще вести социально ответственный образ жизни считается неприличным: «че ты как белый ишачишь!» Этот феномен довольно подробно был описан известным американским экономистом Р. Фрайером. Источников доходов в таких субкультурах два: пособия и преступность (торговля наркотиками, грабеж и кражи).

Как следствие доходы жителя гетто не отличаются финансовой стабильностью, а это не воспитывает и ответственного отношения к деньгам: большие деньги в кармане не задерживаются. Не так давно в Далласе во время конгресса хип-хоп-индустрии организовали интересное мероприятие: черные суперзвезды объясняли студентам черного университета основы финансовой грамоты. Средний финансовый совет известного исполнителя выглядел в вольном переводе на аналогичный русский сленг примерно так: «Слышь, чувак, я те говорю: когда у тебя капуста заведется, друганов сразу набежит откуда ни возьмись до хреновой тучи. Так ты, блин, им бабло не раздавай, отдать все зажмут, а как ты на мель сядешь, все маразм сыграют. Сам так залетел как лох - в натуре, сукой буду! И типа кадиллаки с рыжухой покупать нефиг, а не будь падлой, отложи старикам на пенсию. И на церковь десять процентов сообщи как правильный пацан. Усек?»

Чтобы такие недисциплинированные и малообеспеченные заемщики не попали в дефолт на первом же платеже, для них придумали еще одну льготу: кредит, по которому первые несколько лет, обычно три, платежи были снижены или же их не было вовсе. Ссудные брокеры, которые во множестве завелись по стране (бизнес, хорошо знакомый и нам - по спаму, который некоторые такие брокеры рассылали десятками миллионов) убеждали клиентуру: «Бери-бери, на самом деле тебе вообще платить не придется ни гроша! Через три года цена так вырастет, что перефинансируешься, погасишь эти тридцать процентов и будешь платить, как белый, по чуть-чуть. Смотри, так другие уже сделали - и теперь со своими домами». Что значит «перефинансироваться», большинство заемщиков толком не понимали, но кредиты брали охотно. «А в заявлении, - напутствовали их брокеры, - пиши, что в голову взбредет, я тебе по секрету скажу, что их никто не проверяет». И правда, сведения о заемщиках не проверяли (кредиты «со слов» даже получили неофициальное прозвище «кредиты лжецов») - зачем портить праздник?

В то, что цены будут расти без перерыва, верили все. К тому же банки, непосредственно выдающие кредиты, ничем особенно не рисковали - выдав кредит, они тут же перепродавали его инвестбанкам, те выпускали под него сложные производные ценные бумаги, которые охотно брали хедж-фонды… и итоговый владелец закладной очень быстро оказывался где-то далеко, в числе инвесторов хедж-фондов, которым риск был нипочем. Брокеры получали комиссионные. Даже покупатели часто получали откаты. Закон разрешал продавцу платить покупателю бонус не более 3% от стоимости дома, но на пике субпраймов заемщики подчас получали по нескольку десятков тысяч долларов - до 20-30% стоимости домишка, который могли подчас и в глаза не видеть. За что? Просто за то, что соглашались подписать документы и подставить под удар свой и без того несуществующий кредитный рейтинг. Застройщик с деньгами, клиент с деньгами - и хоть трава не расти.

С 2004 по 2006 год доля ипотечных субпраймов быстро возросла - с менее чем 5% по стране в целом до 30%. Изначально больше всего таких ипотек выдавалось в нищей Луизиане, но уже в 2006 году эпицентрами покупок стали округи больших городов (Чикаго, Вашингтона, Филадельфии, Нью-Йорка, Лос-Анджелеса) и модные отпускные регионы. На первое место вышел штат Флорида с 36% рискованных кредитов. Покупали дома на субпраймы не только негры и испанцы, но и вполне обеспеченные граждане уже с домами - в «инвестиционных целях», то есть для перепродажи. Купить второй или третий дом на традиционную ипотеку возможности не было, но субпрайм получить даже с двумя закладными было несложно.

Все рекорды спекуляций побил один недавний иммигрант из Узбекистана Казей Серин, накупивший в 2005-2006 году в столице Калифорнии Сакраменто на «кредиты лжецов» всего за полгода аж восемь домов. Он бы купил и девятый, только в банке некстати увидели блог, в котором клиент рассказывал читателям, что он не в состоянии делать даже минимальные платежи по своим восьми закладным и его дома того гляди продадут с молотка. Документы на первые ипотеки за это время еще не успели достичь кредитных бюро.

Дом за один цент

Но в бум субпраймов изначально была заложена проблема. Он втянул в число покупателей самые последние резервы потенциальных домовладельцев. Цена недвижимости, как несложно понять, росла за счет того, что круг покупателей домов в стране все рос да рос. Несложно догадаться, что после того, как клиентура субпраймов купила свои дома, новых покупателей уже не осталось. И цены стали останавливаться. К тому же с 2004 по 2006 год ставка была вновь увеличена с 4% до 8,25%, практически до уровня перед бумом. А если цены не вырастают - рефинансирование невозможно. Субпраймы были последними и посыпались первыми.

Истинный риск субпраймов намного выше кажущегося. Теоретически, конечно, за долги дом всегда можно продать. Однако с домом, купленным на среднестатистический субпрайм, это на практике сделать, скорее всего, невозможно. Вот типовая ситуация. Сидит в своем доме бывший житель гетто, смотрит плазменный телевизор, купленный на халявную кредитную карточку (еще один эксцесс кредитного бума). Под окнами купленный на откат с кредита «Кадиллак». Тук-тук - «Здрасьте, мы из коллекторского агенства, вы полгода уже за дом не платите…» Владелец в конкретных непонятках - он давно забыл не только то, что за дом вроде бы платят, но и что дом не его. На всякий случай берется за заряженный пистолет рядом. На бумаги и повестки в суд хозяин смотрит как баран на новые ворота, если он не функционально неграмотный, что тоже случается нередко. Если б он был один такой на весь поселок, продать бы его дом по суду - и всех дел…

Но таких домов - полный поселок. И продать в этом поселке хотя бы один дом совершенно нереально. Поселок изначально был на дешевой земле, далеко от городов, из дешевых домов - доступный. Формально цены в этом поселке еще выше цены закладной - но только формально. А фактически 20-30% цен могут оказаться в половине случаев откатами номинальным владельцам. Реально же дома могут стоять пустые - и ищи хозяев по гарлемам. Часть домов стоят еще нераспроданные, часть - проданные и незаселенные, на лужайках бурьян, и дай Бог в половине домов живут точно такие же убогие. Какие из них покупатели?

Несколько месяцев назад истории двух таких поселков независимо друг от друга появились в «Нью-Йорк Таймс» и «Сан-Хосе Меркьюри Ньюс». В нью-йоркской газете был описан городок Маунт-Вернон, заселенный в основном выходцами из Гарлема; в калифорнийской - Маунтин-Хаус, заселяемый низкооплачиваемыми работниками из Силиконовой долины и Сан-Франциско. Две противоположные части страны, одна судьба. Покупателей нет, кредиты начинают душить.

Да и в более зажиточных городках картина не сильно отличается - разве что там по закладным платят и коллекторов не гоняют. Но уже сейчас появились множественные случаи, когда люди не в состоянии поменять работу и переехать: чтоб это сделать, надо дом продать, а покупателей нет, вообще нет, ни по какой цене. Снижай цену, не снижай - просто нет покупателей. Неважно, спекулянт или добросовестный обыватель продает, ликвидность рынка испарилась, как и не было ее. Банк, собирающий платежи, особенно не напрягается - долги давно не его. Коллекторы могут судиться хоть до греческих календ: если дом никому не нужен, кроме как текущему владельцу, и тот рад-радешенек от него избавиться за любые деньги - стоит ли такая недвижимость хоть что-нибудь? Или ее цена давно существует лишь на бумаге, а реальная ее стоимость - ноль?

Получить деньги с субпраймов невозможно. В годы Великой депрессии было такое явление, как «одноцентовые аукционы». Ферму продают за долги. На аукцион сходятся только местные фермеры, все с аккуратно, по закону, зачехленными дробовиками. Открывается аукцион. Бывший хозяин фермы: «Один цент». Полная тишина. Аукционист: «Раз, два, три, продано». Фермеры расходятся. У каждого свои долги и самого вот-вот продавать будут - как не помочь соседу? Фактически под видом аукциона происходило списание долгов. Когда трехлетние паузы начнут подходить к финишу, негры и испанцы додумаются до такого приема очень быстро.