Кадастровая стоимость: определяем, оспариваем, снижаем - Виктория Лутикова

В процессе проведения массовой государственной кадастровой оценки;

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, не включенных в массовую кадастровую оценку;

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной при индивидуальной оценке объекта.

Рассмотрим данные случаи подробнее.

1. Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками по заказу органа государственной власти субъекта Российской Федерации методом массовой оценки как альтернатива рыночной стоимости объектов недвижимости.

Массовая кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в три года и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка.

Регулируется данная область Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который установил порядок проведения оценки, формирования перечня объектов оценки, отбор исполнителя работ, порядок составления итогового отчета, его экспертиза и утверждение результатов проведенной работы.

Кроме того, были разработаны и утверждены приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 №508 федеральные стандарты оценки определения кадастровой стоимости (ФСО №4), которые конкретизируют порядок, методику и иные требования именно в сфере массовой оценки объектов недвижимости.

Впервые Правительством Российской Федерации было принято решение о проведении массовой кадастровой оценки всех категорий земель в целях налогообложения в 1999 году, о чем было издано постановление от 25.08.1999 №945 «О государственной кадастровой оценке земель». Данным актом устанавливались сроки проведения кадастровой оценки – 1999—2001 годы, а субъектам Российской Федерации было рекомендовано принять соответствующие нормативные акты о проведении государственной массовой оценке в своем регионе и утвердить ее результаты.

В дальнейшем приказами Росземкадастра и Минэкономразвития России были утверждены методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, сельскохозяйственных угодий и лесных земель, земель промышленности и иного специального назначения, земель водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земель сельскохозяйственного назначения.

Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2006 №358 был установлен порядок определения кадастровой стоимости объектов жилого фонда (приложение №1 к приказу) и объектов нежилого фонда (приложение №2 к приказу), которые представляют в настоящий момент наибольший интерес у широкого круга лиц.

Для формирования перечня объектов оценки как жилого, так и нежилого фондов используются сведения государственного кадастра недвижимости (ранее государственный земельный кадастр) и единого государственного реестра объектов капитального строительства. В перечень объектов включаются все объекты, внесенные в кадастр и реестр на дату определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на 1 января года начала проведения работ по определению кадастровой стоимости. Для этих целей сведения о рыночной стоимости собираются также по состоянию на 1 января года начала массовой оценки. Таким образом массовой оценке подлежат все объекты, которые были внесены в кадастр объектов недвижимости до 1 января года начала проведения такой оценки.

Относительно объектов жилого фонда кадастровая стоимость определяется отдельно по следующим видам объектов:

– индивидуальных жилых домой, их частей, комнат в индивидуальном жилом доме;

– квартир, частей квартир, комнат;

– все вышеперечисленные объекты, строительство которых не завершено.

Кадастровая стоимость определяется на все объекты, которые в соответствии с гражданским законодательством могут быть самостоятельными объектами прав, участвовать в различных формах гражданского оборота, и которые, соответственно, подлежат налогообложению.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов жилого и объектов нежилого фондов несколько различается. Однако, не углубляясь в ценообразующие факторы и методику проведения, что требует специальных знаний и опыта в области оценочной деятельности, в целом можно сказать, что массовая оценка сводится к определению кадастровой стоимости по группам сопоставимых объектов в размере рыночной стоимости аналогичных объектов по цене предложения об их продаже. Подразумевается, что в качестве аналогов рыночной стоимости могут использоваться и другие показатели, например, цены сделок с объектами недвижимости или цены спроса на объекты недвижимости, приведенные в официальных средствах массовой информации.

Однако, по свидетельству самих оценщиков, иные данные о рыночной стоимости, в том числе, цена сделок или цена спроса на объекты, затруднительны для сбора, поскольку не публикуются в необходимом формате в официальных документах, не выдаются из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и, следовательно, не могут использоваться при оценке. Таким образом, в большинстве случаев, кадастровая стоимость определяется по цене предложения на аналогичные объекты.

Результаты массовой оценки объектов недвижимости оформляются отчетом по оценке, который подлежит приему соответствующими территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а затем утверждению органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценке земель».

Как было указано выше, конкретные отчеты по массовой кадастровой оценке могут быть просмотрены любыми заинтересованными лицами в соответствующем разделе «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценке» сайта Росреестра.

2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, не включенных в массовую кадастровую оценку.

Прежде всего, разберемся с земельными участками. Определение кадастровой стоимости земельных участков, помимо массовой оценки, требуется для следующих случаев:

– образования нового земельного участка;

– изменения площади земельного участка;

– изменения вида разрешенного использования земельного участка;

– перевод земельного участка из одной категории в другую или отнесение земельного участка к определенной категории земель;

– включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке.

Уполномоченным органом по расчету кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости является Федеральная кадастровая палата Росреестра, которая осуществляет функции органа кадастрового учета объектов недвижимости.

Для расчета кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов в подобных случаях применяются средние удельные показатели кадастровой стоимости земель за один квадратный метр по группам видов разрешенного использования земельных участков, утвержденные теми же нормативными актами субъектов Российской Федерации, которыми утверждалась кадастровая стоимость, полученная по результатам массовой оценки.

В качестве примера приведем постановление Правительства Тульской области от 09.12.2013 №740. Данным постановлением были утверждены кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов, которые вошли в перечень объектов оценки, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по кадастровым кварталам населенных пунктов и средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м. земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов Тульской области по группам видов разрешенного использования.

В случае образования нового земельного участка для расчета кадастровой стоимости выбирается с использованием приведенных в документе таблиц требуемый для конкретного земельного участка удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв. м по виду его разрешенного использования и умножается на площадь земельного участка. При этом средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м. в разрезе муниципальных районов используется для расчета в редких случаях, к примеру, при отсутствии кадастрового квартала в месте расположения земельного участка.

Пример

Земельный участок находится в кадастровом квартале 71:01:010101, его разрешенное использование – «для эксплуатации здания производственного назначения», т.е. относится к 9 группе видов разрешенного использования и имеет площадь 12000 кв. м.