Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать - Ольга Шефель

Инициативная группа жильцов обсуждает вопросы управления домом и предлагает решения. Затем члены инициативной группы письменно извещают каждого собственника о предстоящем голосовании. В уведомлении о проведении общего собрания в заочной форме указывают инициативную группу, перечень вопросов, по которым собственников просят высказать свое решение, местонахождение необходимой информации и порядок ознакомления с ней, дату сдачи бюллетеня для голосования.

При этом в бюллетень собственник должен вписать:

— сведения о себе: фамилию, имя, отчество, адрес проживания;

— сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в соответствующем доме (свидетельство о государственной регистрации);

— решения по каждому вопросу повестки дня («за», «против», «воздержался»).

Затем жильцы передают бюллетени по указанному адресу. Учитываются голоса тех собственников, которые передали свои бюллетени до даты, указанной в извещении о собрании. Члены инициативной группы подсчитывают голоса и оформляют протокол с приложением к нему всех бюллетеней. В протоколе должны быть перечислены все вопросы, выносимые на голосование, и решения, принятые по каждому вопросу.

Третий вариант проведения собрания

Возможна и третья форма голосования — смешанная: те собственники, которые могут собраться в одном месте и в одно время, лично участвуют в собрании, где обсуждают разные вопросы, как включенные, так и не включенные в повестку дня. Однако принимают решение они только по тем вопросам, которые заявлены в повестке. Те же собственники, которые не могут или не хотят прийти, заранее присылают на собрание свои решения по вопросам, включенным в повестку дня.

При этом сами решения для всех собственников оформляются в виде одинаковых поименных бюллетеней для голосования. Когда на собрании подходит момент для голосования по очередному вопросу, счетная комиссия собирает решения тех, кто лично пришел на собрание, вскрывает присланные решения собственников, не присутствующих на собрании, и подсчитывает общее число голосов по данному вопросу.

Такая форма собрания может оказаться наиболее успешной, поскольку она дает каждому собственнику больше свободы для выражения своего мнения и принятия решений по управлению домом. Ведь есть активные и общительные люди, которые любят ходить на собрания и выступать на них, а есть другие, которые этого не любят, но хотят, чтобы их мнение при принятии решений было учтено. Возможность высказаться и участвовать в принятии решений должна быть у тех и у других. Чем больше собственников дома смогут выразить свое мнение относительно управления домом, тем меньше конфликтов будет между собственниками, тем эффективнее станет управление.

Надо заметить, что в уведомлении о проведении такого очно-заочного мероприятия следует назвать его заочным голосованием, чтобы соблюсти букву закона. При этом надо указать, что желающие участвовать в обсуждении вопросов, включенных в повестку дня, и в голосовании по итогам такого обсуждения, могут прийти на собрание в определенное место и время. Туда же и тогда же должны быть присланы ответы других собственников, не участвующих в общем собрании.

После собрания

Инициатор собрания размещает информацию о решениях, принятых на собрании, и о том, как прошло голосование, в общедоступном месте, не позже чем через 10 дней после собрания.

Протоколы общих собраний и решения участников собраний по вопросам, поставленным на голосование, хранятся по адресу, который определен на собрании. Если голосование было заочным, к этим документам добавляются бюллетени голосования, заполненные собственниками.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже если они не участвовали в голосовании. Однако если собственник считает, что решение нарушает его интересы, то он вправе обжаловать это решение в суде в течение полугода (это работает при условии, что собственник не участвовал в голосовании или голосовал против принятого решения).

Суд может оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, или если допущенные нарушения несущественны.

Если собственник один

Если все помещения в доме принадлежат одному собственнику, то этот собственник единолично принимает решения по вопросам, которые входят в компетенцию собрания. Свои решения он должен изложить в письменном виде и довести до сведения жильцов. Сроки такого «собрания в одном лице» такие же, как и для общего мероприятия — раз в год.

Совет многоквартирного дома

Если в доме нет ТСЖ, ЖСК или другого специализированного кооператива (и при этом в нем больше четырех квартир), собственники обязаны избрать на общем собрании совет многоквартирного дома. Этот совет должен состоять из числа собственников помещений дома.

Если жители дома за целый год не избрали совет, или если он так и не начал работать, местная администрация не позже чем через 3 месяца созовет общее собрание. На собрании жильцам нужно будет избрать совет, председателя, или принять решение о создании в доме ТСЖ.

Совет многоквартирного дома может управлять только одним домом. Количество членов совета определяется на общем собрании с учетом количества подъездов, этажей, квартир.

Срок полномочий совета многоквартирного дома — два года. После этого совет переизбирается на общем собрании. Если жильцы считают, что совет не выполняет своих обязанностей, его могут переизбрать и досрочно. Если жильцы организовали ТСЖ, совет также прекращает свою деятельность.

Совета многоквартирного дома не имеет официальных полномочий и не должен регистрироваться в государственных структурах.

Чем занимается совет многоквартирного дома?

— обеспечивает выполнение решений общего собрания;

— выносит на обсуждение общего собрания способы использования общего имущества, в том числе земельного участка, на котором стоит дом; вопросы содержания и ремонта общего имущества; проекты договоров, которые собственники дома заключают в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, и другие предложения в рамках своей компетенции;

— представляет предложения по организации управления домом;

— представляет собственникам помещений до общего собрания свое заключение по условиям проектов договоров, которые будут обсуждаться на этом общем собрании;

— контролирует качество управления многоквартирным домом, работы по содержанию и ремонту общего имущества, качество коммунальных услуг, получаемых жителями дома.

— ежегодно отчитывается в проделанной работе перед общим собранием.

Председатель совета многоквартирного дома

Председателя совета избирают на общем собрании из членов совета. Председатель руководит деятельностью совета и подчиняется решениям общего собрания.

Чем же занимается председатель?

До того как общее собрание решило заключить договор об управлении, председатель имеет право вступать в переговоры относительно условий договора с потенциальными управляющими организациями или, если в доме непосредственное управление, — с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Результаты этих переговоров председатель должен сообщить общему собранию.

Председатель заключает договор об управлении многоквартирным домом, а для дома, в котором непосредственное управление, — договоры с ресурсоснабжающими организациями. Эти договоры председатель имеет право заключить только на условиях, принятых общим собранием. Копии таких договоров собственники имеют право потребовать у другой стороны — у управляющих компаний.

Председатель подписывает акты приемки работ по содержанию и текущему ремонту, акты о ненадлежащем качестве услуг по содержанию и ремонту, акты о ненадлежащем качестве коммунальных услуг. Жалобы на плохую работу управляющей организации в местную администрацию тоже пишет председатель.

Если дело дошло до суда, то председатель может выступать от лица собственников.

Поскольку сам по себе совет не является официальной структурой, все перечисленные действия председатель должен совершать только по доверенности, выданной ему собственниками. А вот для того, чтобы руководить советом, доверенность не нужна.

Никакие законодательные нормы не освещают вопрос о денежном вознаграждении председателя совета и членов совета. Теоретически они трудятся на добровольных началах и бесплатно. На практике некоторое вознаграждение совету все же выплачивается. Однако надо заметить, что незаконно включать это вознаграждение в счет за жилищно-коммунальные услуги, незаконно освобождать председателя и совет от оплаты ЖКУ, управляющая компания также не имеет права оплачивать работу совета. Единственный легальный способ — добровольные взносы на личный банковский счет председателя или просто «в шапку по кругу».