Настольная книга нотариуса - Гонгало М

Судебная практика исходит из того, что по договору о залоге, заключенному на основании п. 6 ст. 340 ГК, право залога возникает с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества161.

Вместе с тем следует отметить, что соответствующие отношения урегулированы законодательством ненадлежащим образом. Так, ранее отмечалось, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и, кроме того, подлежит государственной регистрации. При несоблюдении этих требований договор недействителен.

Вопрос о нотариальном удостоверении договора ипотеки имущества, которое появляется у потенциального залогодателя в будущем (будет построено здание или сооружение, объект недвижимости будет приобретен по гражданско-правовой сделке и т.п.), особой сложности не вызывает. Если предложено в залог имущество, которое появится у «залогодателя» в будущем, и «залогодержатель» согласен с тем, что право залога у него возникнет только после приобретения «залогодателем» этого имущества, то с точки зрения формально-юридической нет оснований для отказа удостоверения соответствующего договора. Правда, при удостоверении такого договора могут возникнуть затруднения юридико-технического характера. В частности, с указаниями наименования, места нахождения и информации, позволяющей идентифицировать предмет ипотеки (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке). Но эти затруднения преодолимы. Если «залогодатель» и «залогодержатель» не располагают названными сведениями, то в удостоверении договора следует отказать.

Гораздо большая проблема с государственной регистрацией договора об ипотеке имущества, которое «залогодатель» приобретет в будущем. Поскольку у залогодателя имущества еще нет (не создано, не приобретено), постольку отсутствуют соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Следовательно, государственная регистрация такого договора об ипотеке невозможна. А в отсутствие регистрации договор недействителен.

Можно, конечно, предположить, что регистрация договора будет произведена после того, как «залогодатель» получит недвижимость в собственность или хозяйственное ведение. Однако на тот момент, как правило, им уже получено все или почти все по основному обязательству (предоставлены денежные средства по кредитному договору, передан товар по договору купли-продажи и т.д.). «Залогодатель» может (и вправе) отказаться от осуществления государственной регистрации договора об ипотеке162. Тупик.

2. Залог не завершенного строительством недвижимого имущества

Залог не завершенного строительством недвижимого имущества возможен при наличии определенных условий.

Во-первых, возведение недвижимости осуществляется на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке).

Во-вторых, при передаче в залог указанного объекта одновременно передается в залог по тому же договору земельный участок, на котором находится не завершенная строительством недвижимость, либо часть этого участка, функционально обеспечивающая закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке).

В-третьих, произведена государственная регистрация объекта незавершенного строительства. Она может производиться:

а) в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства;

б) при представлении документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях – проектно-сметной документации;

в) при представлении документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)163.

§ 5. Ипотека жилых домов и квартир

1. Законодательство об ипотеке жилых домов и квартир

Довольно часто предметом ипотеки оказываются жилые дома и квартиры. Залог этих объектов отличается значительным своеобразием. Наиболее важные особенности ипотеки жилых домов и квартир установлены ст. 74 – 78 Закона об ипотеке. Вместе с тем было бы ошибочным полагать, будто только нормы, содержащиеся в указанных статьях, регламентируют залог жилых домов и квартир. Во-первых, ипотека этих объектов подчинена также другим правилам, сформулированным в Законе об ипотеке, если иное не установлено в ст. 74 – 78 этого Закона. Во-вторых, общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлено иное (п. 2 ст. 334 ГК, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). Таким образом, при рассмотрении ипотеки жилых домов и квартир в первую очередь следует обратиться к ст. 74 – 78 Закона об ипотеке, затем к другим правилам данного Закона, поскольку в указанных статьях (ст. 74 – 78) не установлено иное, а затем к положениям ГК о залоге, поскольку иное не установлено самим Кодексом, ст. 74 – 78 Закона об ипотеке и другими правилами этого Закона.

2. Основания возникновения права залога на жилые дома и квартиры

Ипотека жилых домов и квартир, как и залог любого другого имущества, возникает на основании договора или закона. Поэтому ранее излагавшиеся правила об основаниях возникновения права залога применяются и к ипотеке жилых домов и квартир (см. § 2, 6, 7 гл. 10). Первоначально применительно к договору ипотеки жилья, находящегося в собственности гражданина, устанавливалось, что он не может быть заключен через представителя. В настоящее время соответствующий пункт (п. 6) ст. 74 Закона об ипотеке исключен.

3. Предмет ипотеки

Правила об ипотеке жилых домов и квартир применяются только к ипотеке жилья, предназначенного для постоянного проживания. На ипотеку гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, других строений и помещений, не предназначенных для постоянного проживания, правила об ипотеке жилых домов и квартир не распространяются. Перечисленные объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки на общих основаниях (п. п. 1, 3 ст. 74 Закона об ипотеке).

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). При этом не имеет значения, находятся ли данные объекты в ведении органа местного самоуправления или переданы в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия и т.п. Неважно также, заселены ли эти дома и квартиры. Государственное и муниципальное жилье в ипотеку не передается.

Иногда предметом ипотеки является часть жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Такая ипотека возможна также на основании закона или договора. В соответствующих случаях действуют такие же правила, как при ипотеке жилого дома или квартиры.

В ст. 75 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Здесь важно обратить внимание на то, что доля в праве общей собственности считается заложенной наряду с жилым помещением. Она (доля в праве) входит в предмет залога автоматически. С точки зрения практики удостоверения договора ипотеки жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, приведенное правило закона значения не имеет. В договоре ипотеки жилого помещения нет необходимости упоминать, что в залог передается также доля в праве общей собственности.

В Законе об ипотеке предусматривается возможность ипотеки объекта незавершенного строительства и принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства (ст. 76). При этом установлено, что такой договор может быть заключен при предоставлении кредита для сооружения жилого дома. Как представляется, норма, содержащаяся в ст. 76 Закона об ипотеке, весьма несовершенна. Причем не только с точки зрения теоретической, но и исходя из практических соображений. Как известно, ипотека есть залог недвижимости. «Материалы и оборудование, заготовленные для строительства» не относятся к недвижимому имуществу. Залог объекта, не завершенного строительством, подчинен особым правилам (см. об этом § 4 гл. 11). Это во-первых. Во-вторых, «при предоставлении кредита для сооружения жилого дома» и заключении договора о залоге (ст. 76 Закона об ипотеке) чаще всего и этого «незавершенного строительства» еще нет. Поскольку нет недвижимого имущества, постольку не может быть и договора об ипотеке. Удостоверять такого рода договоры ипотеки нельзя.