Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности - Алла Афонина

Но при этом хотелось бы обратить внимание на соотношение данной нормы ЗК РФ и соответствующей нормы ГК РФ. Статья 271 ГК РФ предоставляет собственнику здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. В смысле дальнейшей отсылки к ст. 268–270 ГК РФ, регулирующим такое право, как право постоянного (бессрочного) пользования, данная норма ГК РФ вступает в противоречие с положениями, определенными ЗК РФ. Согласно п. 2 указанной статьи ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, т. е. приобретается таким путем право постоянного (бессрочного) пользования. При смене собственника земельного участка не должно прекращаться или изменяться принадлежащее собственнику недвижимости на таком земельном участке право пользования им.

А указанная выше норма ЗК РФ не устанавливает вид прав собственника объектов недвижимости на используемый ими участок, указывая на возможность использования.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость, расположенную на не принадлежащем собственнику недвижимости земельном участке, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Пункт 3 указанной статьи указывает на то, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с требованиями, установленными п. 3 ст. 33 ЗК РФ, в которой определен порядок расчета предельного размера земельных участков. Он устанавливается в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно общему правилу земельного законодательства отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, на котором они находятся (действует правило единой судьбы, закрепленное п. 5, ст. 1 ЗК РФ, в которой закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами). То есть, если собственник объекта недвижимости и собственник соответствующего земельного участка совпадают в одном лице, при переходе прав на указанный объект происходит смена собственника и на земельный участок. Но предусмотренный ЗК РФ порядок противоречит положениям ГК РФ.

Статья 273 ГК РФ также предусматривает переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений. В соответствии с ней при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

То есть обе стороны сделки по отчуждению объекта недвижимости могут по соглашению сторон определить тот объем передаваемых прав на земельный участок, который они сочтут необходимыми.

Исключение из положений земельного законодательства, указанных в ст. 35 ЗК РФ, допускается в следующих случаях:

1) если происходит отчуждение части объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. При этом должна быть возможность выделить часть строения в натуре для того, чтобы она могла стать объектом гражданских правоотношений. А вот выделить, изолировать часть земельного участка, которая необходима для использования указанной части объекта недвижимости невозможно;

2) если осуществляется отчуждение здания, строения, сооружения, а земельный участок, на котором они находятся, является изъятым из оборота. Статья 27 ЗК РФ предусматривает ограничения оборотоспособности земельных участков.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками за исключением земель особо охраняемых природных территорий (земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. То есть в данном случае возможен переход прав на земельный участок, даже ограниченный в обороте, но при наличии разрешения на предоставление его физическим или юридическим лицам, в случае, если происходит одновременное отчуждение и соответствующего объекта недвижимости, и указанного земельного участка.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, но не изъятые из оборота;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не отнесенные в разряд изъятых из оборота;

6) не указанные в перечне изъятых из оборота земельных участков в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;