Курс гражданского права. Тома I-III - Константин Победоносцев

§ 44. Какие обязательства переходят от покупщика с недвижимым имуществом. — Прекращается ли продажей действие договоров о найме имущества, заключенных прежним владельцем

Какие обязательства переходят от покупщика вместе с недвижимым имением? Сами по себе (без особого соглашения) переходят очевидно только обязательства или повинности реальные, то есть тесно связанные с вотчинным правом на имение, и не переходят обязательства личные, не имеющие реального свойства, хотя бы материальное их содержание относилось к внутреннему хозяйству переходящего имения. К переходу сих последних нет ни юридического, ни логического основания, ибо новый владелец известного имения никак не может нести на себе ответственность за все то, что зависело исключительно от личной воли прежнего владельца, так как новый владелец вступает на место прежнего не во всей его личности и не во всей сфере прав его по имуществу (как бывает в наследстве), но только в вотчинном праве по известному имению, и потому все, что в этом имении нераздельно связано с вотчинным правом, входит в содержание вотчинного права, — все то, но не более того, переходит на нового владельца в силу преемства вотчинного. Переходят прежде всего — государственные и общественные повинности, лежащие на имении и на нем в силу закона утвержденные и обеспеченные. Недоимки, например, в податях и в оброках, на имении лежащих, безусловно остаются на ответственности нового владельца, сколько бы их ни накопилось на имении в минуту перехода. Новый владелец не вправе уклоняться от их уплаты, хотя бы не знал о них в минуту приобретения или они были от него скрыты: в таком случае он вправе будет требовать от продавца вознаграждения за уменьшение ценности имения ценой вновь открывшейся повинности: но независимо от того обязан исполнить повинность, сколько бы ее ни было, беспрекословно. В могущих возникнуть по сему предмету спорах решителем служит соображение — какого рода повинность требуется: лежащая ли на лице владельца или на имении, на вотчинном фонде, и в последнем случае непременно окажется, что то же имение за нее и отвечает.

В таком смысле выражается наш закон по поводу публичной продажи недвижимых имений. В статье 276 Положения о взыск. гражд., изд. 1893 г., содержится правило о том, что сведения о количестве числящихся на имении казенных недоимок, а также недоимок в землях, городских и других общественных сборах, должны быть помещаемы непременно в торговых листах (которые во всяком случае предъявляются торгующимся); недоимки сии, равно как и расходы по производству описи, оценки и продажи и издержки на необходимые исправления имущества, если исправления были сделаны за счет владельца, уплачиваются прежде всего из представленной покупщиком суммы (т. XVI, ч.2, Пол. Взыск. Гражд., ст.295; Уст. Суд. Гражд., ст.1163). По смыслу приведенных законов на ответственность покупщика возлагаются только те недоимки, которые были оглашены при описи или после нее накопились. Это ограничение происходит от того, что публичная продажа производится от лица правительства, которое в лице администрации само заботится о приведении в известность лежащих на имении недоимок во время описи имения. Что касается описи имений для публичной продажи, то по уставу гражданского судопроизводства она уже не имеет того официального, правительственного значения, которое имела по прежнему порядку, ибо производится не чиновниками общей администрации, прямо от лица правительства, но судебным приставом, по ходатайству заинтересованных лиц. Сведения о недоимках для описи приставу указано требовать от присутственных мест, но недоставление сих сведений не останавливает описи (1113 ст.).

По общему правилу нашего законодательства, пополнение при продаже недвижимого имения числящихся на нем недоимок и взысканий — не принадлежит к числу необходимых условий совершения купчей крепости, а, напротив того, отнесено к разряду условий производных, зависящих от обоюдного согласия продавца и покупщика (Св. Зак., т. X, ч.1, ст.1425–1428). Из этого общего правила сделаны только некоторые изъятия, например: относительно имений, состоящих под запрещением по иску или взысканию (ст.1388, п.1, 1457 и 1458), а также имений, продаваемых с публичного торга (Пол. Взыск. Гражд., ст.276 и Уст. Гр. суд., ст.1163). При продаже этих имений должны быть пополнены числящиеся на оных взыскания (казенные и частные); недоимки (по платежу государственных податей и всякого рода земских и городских повинностей) удерживаются из данной за имение цены.

Для разъяснения и подтверждения сих правил в 1882 г. (Полн. Собр. Зак. N 1259) постановлено, что уплата всех недоимок по казенным, земским, городским и другим общественным повинностям, накопившихся на недвижимом имуществе за время, предшествовавшее переходу оного от одного владельца к другому, лежит на обязанности нового владельца имущества. Правило сие не распространяется, однако, на имущества, проданные с публичных торгов, относительно коих действуют особые постановления (Уст. Земск. Повин., ст.92, дополн. по прод. 1890 г.; Временн. Прав. для Земск. Учр., ст.30 по прод. 1890 г.).

Тем же законом по вопросу: ответствуют ли дворянские имения, по переходе продажей к лицам недворянского сословия, за недоимки в дворянских повинностях, положено, что в случае перехода недвижимого имущества, принадлежащего дворянину, во владение лица недворянского состояния, на обязанности нового владельца имущества лежит уплата, сверх могущей оказаться недоимки за прежнее время, также сбора на частные дворянские повинности, впредь до окончания того трехлетия, на которое сей сбор исчислен по действующей раскладке.

Во-2-х, переходят на нового владельца все вотчинные повинности, лежащие на имении в пользу частных лиц и установленные общим законом или актами прежнего времени (напр., вотчинные сервитуты всякого рода и т. п.). См. далее, где говорится об ограничениях права собственности.

В-3-х, вместе с правом на иски всякого рода и требования, проистекающие из вотчинного права, переходит и ответственность по всяким требованиям, основанным на вотчинном праве, а не на личном действии или обязательстве прежнего владельца (см. реш. кас. 1869 г., N 453, 538, 1880 г., N 134).

Если иск подлинно вотчинный, связанный с известным имением, то право на иск переходит само собою, с переходом вотчинного права; нет надобности требовать, чтобы о сем переходе права на иск оговорено было в купчей: значение может иметь только отрицательная оговорка, т. е. о том, что право на иск остается у продавца. Вот пример. Два брата — Иван и Петр разделили между собой общее имение 1065 дес. на две равные части, каждому по 532 дес. с тем, что если по новому измерению участки окажутся неравны количеством, то для уравнения межа может быть изменена. Иван продал свой участок Федору, означив в купчей 532 десятины, по раздельному акту; но в натуре у Федора оказалось только 476 десятин. Вправе ли Федор требовать себе дополнения меры — от Петра, в силу раздела его с Иваном? Суд отказал Федору в этом иске, рассудив, что права его основаны на купчей, а в купчей не значится, что ему передано и право на иск и о разделе (см. касс. реш. 1870 г. N 757). Но кажется, основательнее было бы признать, что за продажей Иваном Федору всего своего участка, без остатка, к Федору переходит и право на вотчинный иск о дополнении земли; иск не к Ивану, за недостаток земли по купчей, но именно к Петру, о дополнении участка в совокупной даче. Нет причины полагать, что право на этот иск исчезает вовсе с переменой владельца; если же оно не исчезает, то принадлежит не иному кому, как преемнику владения Федору, ибо это иск о разделе или разверстке общего владения; напротив того, Иван, перестав вовсе быть владельцем, не может и предъявить такого иска.

Сюда относится важный практический вопрос: прекращается ли продажею действие договоров об отдаче внаем недвижимого имущества (арендных), совершенных прежним хозяином оного, или должны эти договоры оставаться в силе до условленного срока? договором о найме возбуждается личное обязательное отношение, и потому по всей строгости юридической логики следовало бы признать, что такое отношение между двумя лицами должно безусловно уступить вотчинному праву третьего лица на то же самое имущество. Отсюда известная юридическая поговорка: Kauf bricht Miethe (наем разрушается покупкой). Римское право оставалось верно этому строгому, безусловному закону собственности. В имении могло быть одно только лицо владельца-собственника, и наряду с его безусловным правом никому другому не могло быть предоставлено самостоятельное вещное право в том же имении. Право кортомщика, наемщика — не признавалось владением: владелец владел на себя — animo domini, а наемщик не мог иметь такого сознания о господстве. У наемщика было не настоящее, не подлинное владение, а то, что называлось у римлян владением призрачным (poss. vacua), и потому такое призрачное владение должно было уступить подлинному владению безусловно; личное право, при столкновении с вещным, отражалось от вещи и обращалось исключительно на лицо.