Настольная книга судьи по гражданским делам - Николай Толчеев

Иное дело, если к дому возводится пристройка, которая не может быть самостоятельно использована по назначению, соответствующему назначению жилого дома (веранда, неотапливаемое мансардное помещение и т.п.). В последнем случае претензии лиц, участвовавших в строительстве, о признании за ними права собственности на часть жилого дома нельзя признать обоснованными — они могут требовать лишь возмещения понесенных ими затрат на строительство.

Суд, сделав вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на часть дома, не вправе по своей инициативе, без согласия истца, изменить предмет иска и взыскать с ответчика денежную компенсацию за произведенные расходы и тогда, когда их размер подтвержден соответствующими доказательствами.

Общая собственность на совместно возведенный жилой дом является долевой, если законом не предусмотрено образование совместной собственности.

В сфере жилищного строительства широко распространено заключение договоров о долевом участии в строительстве, об инвестировании и т.п., по которым гражданин обязуется уплатить определенную сумму, а организация — предоставить ему по окончании строительства соответствующую квартиру. Правовая природа таких договоров, от которой зависит правильность применения норм материального права, определяется в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств заключения договора, его содержания, условия вложения денежных средств и предоставления жилого помещения.

Граждане вкладывают свои средства в жилищное строительство, как правило, в целях удовлетворения своих потребностей в жилье.

Правильная правовая оценка заключенных гражданами с организациями договоров, на основании которых граждане приобретают право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, имеет принципиальное значение. В зависимости от характера возникших на основании таких договоров отношений суд в каждом случае решает вопрос о возможности применения к этим отношениям норм Закона РФ от 7 февраля 1992г. N 2300-1 (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2004г. N 171-ФЗ) "О защите прав потребителей" [147]. Отдельные вопросы по данной теме подробно освещены в Обзоре практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов [148].

В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [149]. Частью 9 ст.4 этого Закона прямо предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином -участником долевого строительства исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство

Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Определенные особенности имеет возникновение права собственности на жилые помещения, возводимые, реконструируемые или приобретаемые жилищными и жилищностроительными кооперативами. Первоначально право собственности на жилой дом возникает у застройщика, приобретателя, каковым является жилищный или жилищно-строительный кооператив. Граждане, принятые в члены кооператива, имеют совместно с членами семьи право на получение квартиры и дальнейшее пользование ею. Отношения между ними и кооперативом, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими, регулируются жилищным законодательством. Отказ в предоставлении члену кооператива квартиры может быть оспорен в суде.

Право пользования члена кооператива трансформируется в право собственности на квартиру, предоставленную ему в пользование, после полного внесения им своего паевого взноса за это помещение (ч.1 ст.129 ЖК РФ). Право собственности приобретают и другие лица, имеющие право на паенакопление (п.4 ст.218 ГК РФ). Таким образом, закон связывает переход права собственности от кооператива к гражданину (гражданам) с тремя фактами: членство в кооперативе, пользование предоставленным жилым помещением и полная выплата паевого взноса. Государственная регистрация, предусмотренная ст.131 ГК РФ, в качестве обязательного условия перехода права собственности на кооперативную квартиру в данном случае не установлена. Последующая государственная регистрация уже существующего у гражданина права имеет лишь подтверждающее значение, она необходима для совершения в будущем сделок в отношении данного объекта недвижимости.

Изложенное в настоящем разделе не касается супругов, строительство или приобретение которыми во время брака жилого дома, квартиры является законным основанием для возникновения их общей совместной собственности на объект недвижимости независимо от того, на имя кого из них он зарегистрирован, если иное не установлено брачным договором между ними.

3. Признание права собственности на самовольную постройку

Строительство любого объекта недвижимости непосредственно связано с земельным участком, на котором оно ведется. Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе (ч.2 ст.35 Конституции РФ, ст.263 ГК РФ). Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Реализация указанных прав обусловлена конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч.2 ст.36 Конституции РФ).

Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.

Строительство считается оконченным, и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации (ст.219 ГК РФ). До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.

Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст.222 ГК РФ признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой пристройки какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.), которые будут считаться ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Лица, виновные в самовольном строительстве, самовольном переоборудовании жилых домов, несут административную ответственность, а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Вместе с тем п.3 ст.222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям. Указанная норма разграничивает два случая признания права собственности на самовольную постройку судом:

1) за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;

2) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т.е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом.

В обоих случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при том условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.