Настольная книга нотариуса - Гонгало М

В нотариальной практике, а также практике деятельности учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нередко возникает вопрос, что именно является предметом наследования в случаях, когда наследодатель являлся обладателем права пожизненного наследуемого владения земельным участком: земельный участок, как таковой, либо названное вещное право. Представляется, что ответ на этот вопрос достаточно четко дан самим законодательством. Согласно ст. 1181 ГК принадлежащее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК. На принятие наследства, в состав которого входит данное право, специального разрешения не требуется.

Помимо ГК аналогичная норма содержится и в ЗК: в п. 2 ст. 21 ЗК речь идет о переходе по наследству именно прав на земельный участок, а не о самом земельном участке.

Таким образом, по наследству переходит вещное право – право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Иную позицию следует признать неправильной.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть прекращено по тем же основаниям и в том же порядке, что и право постоянного (бессрочного) пользования участком. Право пожизненного наследуемого владения прекращается при отказе землевладельца от принадлежащего ему права на земельный участок. При этом распоряжение земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком при использовании его с нарушениями норм земельного и иного законодательства прекращается принудительно в судебном порядке.

В случае разрушения недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения, от ветхости либо стихийных бедствий титул пожизненного наследуемого владения сохраняется за землевладельцем, если он начал восстанавливать уничтоженное либо разрушенное недвижимое имущество в течение трех лет. Названный срок может быть продлен исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

3. Аренда земельных участков

Общее понятие договора аренды содержится в нормах гражданского законодательства. В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к земельным правоотношениям само по себе понятие аренды не отличается какими-либо особенностями. Однако порядок заключения, исполнения и прекращения договоров аренды земельных участков имеет некоторую специфику с учетом своеобразия и неизмеримой значимости объекта аренды.

Предоставление земельных участков в аренду их собственниками осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В случае несоблюдения правил о форме договора либо о его государственной регистрации договор считается незаключенным. Исключение составляют краткосрочные договоры аренды земельных участков. Согласно п. 2 ст. 26 ЗК договоры аренды земельного участка а также субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следует помнить, что объектом аренды может быть только имущество; нельзя передать в аренду имущественные права. С учетом этого, если собственнику принадлежит не земельный участок как таковой, а только доля в праве общей собственности на этот участок, заключить договор аренды не представляется возможным.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК практически любые земельные участки, за исключением участков, изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду. Более того, п. 11 названной статьи сделано исключение из этого общего правила: даже изъятые из оборота земельные участки могут быть переданы в аренду в случаях, установленных федеральными законами.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Действующее законодательство практически не регламентирует вопрос о сроках договора аренды земельных участков. Срок договора определяется соглашением сторон.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев:

– если собственник недвижимости, расположенной на данном земельном участке, намерен реализовать предоставленное ему законом преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК);

– если собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, реализует свое исключительное право на приватизацию этого участка (п. 1 ст. 36 ЗК);

– если договор аренды прекращается по основаниям, названным в ст. 46 ЗК.

Договор аренды земельного участка, как и любого иного имущества, является исключительно возмездным. Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение платы за пользование земельным участком (арендной платы). Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе:

– отдать арендные права земельного участка в залог;

– передать арендованный земельный участок в субаренду;

– внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив и т.п.

Указанные права арендатора могут быть переданы третьим лицам в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Законодательством не установлена форма упомянутого уведомления. Представляется, что одним из способов уведомления собственника о передаче арендатором прав по договору аренды третьим лицам может быть передача соответствующего заявления через нотариуса.

При передаче прав арендатора третьим лицам, ответственным по договору аренды земельного участка, перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК.