Справочник риэлтора - Батяев Андрей Андреевич

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Таким образом, как видно из содержания гл. 39 ГК РФ, в нормах гражданского права, регулирующих вопросы платного оказания услуг, применении диспозитивный метод правового регулирования правоотношений. Все права и обязанности заказчика (клиента) и исполнителя (риэлтора), могут быть изменены договором на оказание услуг.

ГК РФ позволяет риэлтору и клиенту отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора на оказание риэлторских услуг, без возникновения на то каких-либо причин, делающих невозможным исполнение договора. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Услуги, оказываемые риэлторскими фирмами, оформляются между клиентом и риэлторской организацией договором на оказание услуг. Как правило, содержание договора на оказание риэлторских услуг зависит в основном от характера услуг, которые требуется оказать клиенту. Если это услуги «разового характера», то правоотношения сторон (риэлтора и клиента) оформляются простым письменным договором на возмездное оказание услуг. Если же от риэлторской фирмы требуется неоднократное оказание услуг (например, доверительное управление имуществом), то правоотношения сторон могут оформляться договором на доверительное управление имуществом, комиссии, агентировании.

Договор на оказание риэлторских услуг регулируется положениями гл. 39 ГК РФ. Данные положения гражданского законодательства позволяют во многом именно сторонам определять правовое регулирование оказания услуг, имеется в виду, установление конкретных условий договора. Следует заметить, что договор на оказание услуг, в том числе и риэлторских, будет являться публичным договором, а потому на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Кроме того, практика оказания услуг риэлторскими фирмами показывает, что в основном фирмы предлагают своим клиентам заключать с ними договоры, примерные условия которых уже разработаны (т. е. посредством договора присоединения). Из содержания ст. 426 и 427 ГК РФ следует, что риэлторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому кто к ней обратиться. Фирма не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим, поскольку, как мы уже отмечали – это публичный договор. Цена оказываемых услуг, а так же условия договора должны устанавливаться примерно одинаковыми для всех клиентов.

Договор на оказание риэлторских услуг не может содержать более дискриминационные условия, чем обычно содержат в себе договоры такого рода. Прямой запрет на это можно проследить из анализа нормы ст. 428 ГК РФ. Какие же условия обычно содержат в себе договоры на оказание риэлторских услуг?

Все условия договора можно подразделить на существенные и не существенные. Существенное условие договора (если соглашение по нему между сторонами достигнуто и оно содержится в тексте договора) позволяет считать такой договор заключенным. Все остальные условия могут и не включаться в текст договора на оказание риэлторских услуг, но они будут соблюдены сторонами исходя из обычаев делового оборота. Так, согласно ст. 424 и 425 ГК РФ устанавливается правовое регулирование случаев, когда договорами не предусмотрена цена или срок их действия. В таких случаях применяют те цены и сроки, которые обычно устанавливают между сторонами при оказании риэлторских услуг.

Единственным существенным условием договора на оказание риэлторских услуг является условие о предмете договора. Соответственно, если клиент желает приобрести или продать, обменять с помощью риэлторской фирмы какое-либо жилое помещение, то оно или его свойства должны быть подробно описаны договором. Возможно клиент желает получить квартиру на определенном этаже, в определенном районе города, это обязательно должно быть отражено в договоре, в противном случае, любое жилое помещение, которое предложит риэлтор своему клиенту может считаться надлежащим исполнением договора на оказание риэлторских услуг.

Очень часто помимо предмета, в договорах на оказание риэлторских услуг указывают размер вознаграждения за услуги в виде процента от стоимости проданного имущества для клиента, либо в виде фиксированной суммы, если это услуги другого рода. Срока, договоры на оказание риэлторских услуг, как правило, не содержат, либо они не оговорены конкретной календарной датой, а поставлены в зависимость от наступления какого-либо события, факта. Например, «фирма обязуется продать квартиру клиента не позднее трех месяцев со дня, когда будет оформлена приватизация квартиры клиента» и другие варианты условий.

Очень часто договор на оказание риэлторских услуг содержит условия согласно которым, клиент не имеет право обратиться в другую фирму за оказанием услуги с которой он уже пришел в данную фирму. Более того, в некоторых случаях, в текст договора включают условия, согласно которым клиент будет обязан возместить риэлторской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем. Материальный ущерб в данном случае может выражаться в упущенной выгоде, как правило, недобросовестного клиента обязуют выплатить вознаграждение, которое он бы выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу. В целом, можно отметить относительную свободу в условиях, которые устанавливает риэлторская фирма в отношениях со своими клиентами.

Глава 2

Услуги риэлтора

В главе 1 книги мы привели вариант классификации видов услуг, оказываемых риэлторской фирмой. В данной главе более подробно рассмотрим все оказываемые риэлторскими фирмами услуги в двух вопросах, подразделив все услуги на две группы. Это будут услуги «разового» характера, и услуги по совершению в интересах клиента целой группы сделок.

В первом случае риэлторская фирма делает в интересах клиента юридические действия (подает заявления, заключает сделки), конечная цель услуги риэлтора в таких случаях – одна и достигается она просто. Например, риэлтор должен продать квартиру клиента за определенную и согласованную с клиентом сумму, при этом клиент предоставляет риэлтору квартиру, которая находится в муниципальном жилищном фонде, усложним задачу тем, что предположим, клиент в свое время не получая ни каких согласований и разрешений, провел перепланировку квартиры. Здесь у риэлтора конечная цель – это продажа квартиры, но сначала ее необходимо приватизировать на клиента, при приватизации встанет вопрос о проведенном, в свое время без согласования с местной администрацией, переустройстве (перепланировке). В результате, риэлтор, прежде чем продать квартиру, должен будет сперва, разрешить вопрос о получении разрешения на проведенную перепланировку квартиры (так сказать, «узаконить» ее). Затем, риэлтор проведет приватизацию квартиры и только потом сможет заключить сделку по купле-продаже. В таких случаях, риэлтор, как правило, действует в качестве доверенного лица клиента по нотариально оформленной доверенности.

Совсем другого характера оказываются услуги, когда клиент передает риэлторской фирме свое недвижимое имущество для доверительного управления последним. Например, физическое лицо заказывает риэлторской фирме следующие услуги: купить определенную часть жилых помещений (предположим 8 квартир) и сдавать их по договорам коммерческого найма, осуществлять все сделки по купле-продаже данных квартир и сдаче их в коммерческий найм. Здесь риэлторская фирма оказывает клиенту целый комплекс «группу» услуг, клиент находится как бы «на постоянном обслуживании» у риэлторской фирмы. Другой вариант подобного рода услуг, предположим, что клиент передал на управление риэлторской фирме определенную сумму денег, клиент желает, что бы эти денежные средства были вложены риэлторской фирмой в строительство жилого дома, а затем, еще не сданные в эксплуатацию квартиры уже были проданы – клиент получит прибыль. В этом случае, риэлторская фирма будет заключать договоры на долевое участие в строительстве, затем договоры цессии (переуступки права требования), поскольку заключить договор купли-продажи на объект незавершенного строительства невозможно. Если же дом будет сдан в эксплуатацию, то риэлторская фирма может договоры купли-продажи на данные квартиры. При оказании подобных услуг, риэлтор часто действует в качестве агента, по договорам доверительного управления имуществом, комиссии, поскольку одна доверенность не сможет по условиям вместить в себя все те права и обязанности, которые возникают у риэлторской фирмы в подобных случаях.