Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение - Татьяна Семенистая

Доверенность должна быть действительной не только на момент подписания договора купли-продажи, но и до окончания государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Проверить, действительна ли доверенность на момент оформления сделки, практически не представляется возможным. Нотариус, удостоверивший доверенность, такую информацию вам не даст, так как здесь начинает действовать понятие «тайны нотариального действия».

Продаю дом. Часть дома принадлежит сыну, который в данный момент осужден и находится в исправительно-трудовой колонии. Может ли сын дать мне доверенность на продажу своей доли и кто такую доверенность может удостоверить?

Доверенность имеет право удостоверить начальник исправительно-трудовой колонии, в которой отбывает наказание ваш сын.

В соответствии с Гражданского кодекса РФ доверенность на совершение сделки купли-продажи объекта недвижимости должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы.

Таким образом, вам необходимо подготовить текст доверенности на продажу доли жилого дома. Также в доверенности необходимо указать полномочия на подачу заявления в государственный регистрирующий орган (в данный момент государственной регистрацией занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) на регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, а если право на жилой дом не было зарегистрировано, то и регистрацию права.

В доверенности должны быть указаны данные доверителя и доверенного лица, указан адрес объекта недвижимости, на продажу которого выдается данная доверенность, должны быть указаны полномочия на получение денег (не только «продать» и «расписываться в договоре купли-продажи», но и «получить деньги за проданное имущество».

В доверенности должна стоять дата и должен быть указан срок, в течение которого действует доверенность.

Если в доверенности нет даты, то такая доверенность считается недействительной.

Если в доверенности не указан срок, на который она выдана, то считается, что она выдана на год.

Доверенность может быть напечатана, а может быть написана от руки на обычном листе бумаги.

Ваш сын должен обратиться к начальнику колонии с просьбой удостоверить доверенность. Под текстом доверенности в присутствии начальника колонии он должен поставить свою подпись и написать полностью фамилию, имя, отчество, а начальник колонии должен удостоверить данную доверенность.

Хочу подарить внуку принадлежащую мне квартиру. Могу ли я оформить доверенность на дарение своей квартиры, если нахожусь в другом городе? Как должна быть оформлена доверенность? Кто может подписать данную доверенность, если в связи с болезнью плохо работает правая рука?

Вы можете передать полномочия на оформление дарения своей квартиры другому лицу на основании нотариально оформленной доверенности.

В доверенности обязательно нужно указать, кому вы хотите подарить свою квартиру.

Вместо вас в доверенности может поставить подпись рукоприкладчик.

Да, несомненно, дарение недвижимости, так же как и продажа недвижимости, может быть осуществлено по доверенности. Для того чтобы оформить доверенность на дарение квартиры, вам необходимо обратиться в нотариальную контору. Нотариальная контора может быть любой, не обязательно по месту жительства или пребывания.

Если вы по состоянию здоровья не можете сами прийти в нотариальную контору, вы можете вызвать нотариуса на дом.

Если вы в связи с болезнью не можете сами подписать доверенность, то по вашей просьбе доверенность может быть подписана другим гражданином в присутствии нотариуса, рукоприкладчиком. В законодательстве РФ непосредственно термин «рукоприкладчик» не употребляется, но этот термин используется в документах нотариальной палаты России.

В доверенности должна быть указана причина, по которой доверитель не мог подписать доверенность собственноручно, например «в связи с болезнью». Также должны быть указаны фамилия, имя, отчество, место жительства того человека, который подписал доверенность вместо доверителя.

Что касается общих требований к доверенности на отчуждение недвижимого имущества, то они такие: в доверенности в обязательном порядке должно быть указано:

— место и дата выдачи доверенности;

— фамилия, имя, отчество собственника объекта недвижимости (дарителя), его паспортные данные, место постоянной регистрации;

— фамилия, имя, отчество одариваемого, его паспортные данные, место постоянной регистрации;

— описание объекта недвижимости, передаваемой в дар: количество комнат, общая и жилая площадь, адрес местонахождения;

— указан срок, на который выдается доверенность;

— данные нотариуса, удостоверившего доверенность: фамилия, имя, отчество; номер лицензии, адрес нотариальной конторы, печать нотариуса;

— номер записи о выданной доверенности в реестре нотариуса. Серия и номер бланка, на котором напечатана доверенность;

— доверенность должна содержать запись о том, что дееспособность доверителя нотариусом проверена.

Если доверенность подписывает рукоприкладчик, то также указываются его фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянной регистрации;

Хочу обратить внимание на то, что если в доверенности на продажу недвижимости совсем не обязательно указывать данные лица, которому вы собираетесь продать данную недвижимость, то в доверенности на дарение этот пункт обязателен.

Перепланировка и самозастрой

Покупаем квартиру. Как проверить, нет ли в квартире перепланировки? И стоит ли покупать, если перепланировка имеется?

Сравните планировку квартиры в техническом паспорте с имеющейся планировкой.

Любое изменение конфигурации помещения, любое отклонение имеющегося плана от плана БТИ будет являться перепланировкой.

Узаконить перепланировку можно в судебном порядке.

Чтобы проверить, нет ли в приобретаемой квартире перепланировки и проверить характеристики квартиры, попросите у Продавца технический паспорт на квартиру. Подойдет и десятилетней давности. Главное — это сравнить планировку квартиры в техническом паспорте с имеющейся. И даже если Продавец будет говорить, что никакой перепланировки в его квартире нет, а он только убрал фанерную перегородку между ванной и туалетом и разобрал встроенный шкафчик в прихожей для улучшения жилищных условий, знайте, что, что бы ни переделал в своей квартире Продавец, все будет считаться перепланировкой. И Продавец может быть сильно удивлен, что он произвел перепланировку в квартире.

Зачастую собственники квартир считают, что перепланировка — это снос несущих стен, или объединение комнат, или разделение одной комнаты на две, перенос спальни в кухню, а кухни на балкон. Одним словом, что-то грандиозное.

Но нет. Каждая комната, даже ванная и туалет, и даже кладовка, на плане БТИ имеет свой номер. Например, ванная комната — № 7, а туалет — № 8. Если убрать фанерную перегородку между ними, то комнаты № 7 и № 8 превратятся в одну большую комнату № 7–8. А разобранный встроенный шкафчик в спальне увеличит площадь этой спальни, таким образом, увеличится жилая площадь всей квартиры. И даже такие, казалось бы, незначительные изменения можно узаконить только через суд. А на это потребуется пять месяцев и более.

Если право Продавца на квартиру зарегистрировано в Регистрационной службе, то при подаче документов на регистрацию перехода права от вас не потребуют новый технический паспорт на квартиру. Поэтому покупать ли квартиру с перепланировкой и потом самому ее узаконивать или не узаконивать и жить в квартире с перепланировкой и заплатить штраф в случае проверки, решать вам.

Я не беру во внимание те ситуации, когда самовольная перепланировка квартиры выполнена с нарушением строительных норм и правил: на лоджию вынесена кухня или снесена несущая стена. От таких вариантов нужно отказываться однозначно.

Как узнать, какая перепланировка выполнена с нарушением норм, а какая нет, и ее можно ли будет впоследствии узаконить?

Подскажу один способ.

Один из документов, который вы должны будете предъявить в суде в случае узаконения самовольной перепланировки, — это заключение специалиста судебной строительной экспертизы, поэтому если есть сомнения по поводу перепланировки, а купить квартиру хочется, то не пожалейте немного времени и денег, покажите технический паспорт, даже старый, но с нанесенными от руки изменениями, эксперту. Стоить это будет недорого, оплата неофициальная, а все ваши сомнения развеются в пять минут, или не развеются…