Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность - Аделина Брунгильд

Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о регистрации предоставляются в течение 5 рабочих дней с момента обращения, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая история объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в течение 10 рабочих дней с момента обращения, информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, предоставляется в течение не более чем 7 рабочих дней.

Процесс подготовки документов для государственной регистрации сделок и прав на недвижимость является одним из самых важных и хлопотных. Для упрощения работы Мосжилрегистрация (АО «МЖР») создала дистанционный метод получения информации для специалистов рынка – Систему предварительной обработки документов (САПОД).

Это система удаленного доступа, аналогичная системе банк-клиент. В офисе стоит компьютер, оснащенный определенного рода программным обеспечением, в первую очередь, обеспечивающим ее защиту. Клиент запрашивает информацию. Видов запросов достаточно много. Запрос подтверждается электронно-цифровой подписью. Интересно, что доступ варьируется: один сотрудник отправляет запросы только по жилым помещениям, другой – только по нежилым. Так можно ограничить круг доступа с точки зрения владельца риэлторского бизнеса.

САПОД используется при подготовке к государственной регистрации:

– вторичных сделок и (или) возникающих на их основании прав (купли-продажи, мены, ренты, дарения, расторжения и др.);

– прав на основании военных сертификатов и жилищных субсидий;

– прав, возникающих в результате наследования по закону, завещанию;

– прав, возникающих на основании справки ЖК, ЖСК о выплаченном пае;

– внесения изменений в ЕГРП прав на жилые помещения, возникших до 31.01.98 г.;

– внесения изменений в ЕГРП после перепланировки (переоборудования) жилых помещений.

О чем забывают спросить у риэлтора, или На что обращать внимание при выборе недвижимости

Как уже не раз говорилось, далеко не каждый из нас меняет квартиры несколько раз в год, чаще жилье покупается раз и навсегда. Ну или почти навсегда, на очень долгий срок, за который меняется законодательство, требования к документам, самому жилью и прочее. Те, кто сталкивается с проблемой впервые, неизбежно совершают различные ошибки, о которых потом жалеют. Например, часто, стремясь расширить свою жилплощадь, мы забываем о том, что техобслуживание, отопление, коммунальные платежи тоже потребуют дополнительных расходов. И такое жилье становится обузой. Квартира в доме старой постройки не сможет стать залогом при желании взять банковский кредит. Наличие под окнами новой квартиры детского сада или военной части не позволят побыть в тишине, и так далее. Давайте посмотрим, на что нужно обращать внимание.

Качество покупаемого жилья

Гарантией качества и надежности приобретаемого жилья выступают, как мы понимаем, не общая и жилая площадь, площадь кухни, наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение имеют расположение, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность, но какой из этого толк, если все окна вашего дома обращены в ту сторону света, откуда 9 месяцев из 12 дует ветер? Какой толк от итальянской плитки в вашей новой ванной, если раз в месяц рвется труба у соседей сверху? Что вы сможете предпринять, если протекает крыша, заливает подвал или постоянно засоряется мусоропровод?

Приобретая квартиру или загородный дом, возведенные по современным технологиям, вы вправе ожидать комфорта и тепла. К тому же постоянно растущие тарифы на теплоносители делают актуальным и еще один вопрос – финансовый. Чем лучше стены, окна и кровля дома удерживают тепло, тем меньше затрат пойдет на его содержание.

Это утверждение относится, в первую очередь, к загородным домам. Но проблема экономии встает и перед владельцами городских квартир.

Поскольку через наружные стены дома уходит около 40% тепла, для будущего владельца немаловажно с помощью каких материалов и технологий утеплены стены. Необходимо также обращать внимание на качество перекрытий, материал оконных рам и дверей, шумо– и гидроизоляцию квартиры. И дело не только в том, что ваша жизнь будет более или менее комфортной, но и в том, сколько дополнительных расходов вы понесете, сражаясь с шумными соседями или коммунальными службами.

Иногда, в целях экономии, используются не самые качественные материалы. Ухудшение микроклимата (повышенная влажность воздуха, например), пожароопасность, токсичность некоторых материалов приведет к ухудшению здоровья.

Важным является и состояние вентиляционной системы. Она не должна быть нарушена при перепланировке или иных «дизайнерских» действиях. Посмотрите, какие электро– и обогревательные приборы используются. Это может свидетельствовать о том, что в зимнее время года жилье недостаточно отапливается, а в летнее – перегревается. Возможно, приобретаемая квартира окажется очень дорогой в эксплуатации.

В обязательном порядке нужно осмотреть квартиру. Обратите внимание, есть ли там какие-либо бытовые проблемы: протечки, вздувшиеся полы и иные «мелкие» недостатки. Даже если, по словам хозяев, их «легко исправить косметическим ремонтом», не факт, что в действительности это так.

Покупая квартиру, мы часто не задумываемся о том, с какими соседями нам придется сосуществовать. Прекрасное жилье превратится в очаг постоянного наводнения, если у соседей сверху старая система канализации и водоснабжения. Еще «приятнее» оказаться в эпицентре постоянных праздников или семейных скандалов. Если вы приобретаете вторичное жилье, поинтересуйтесь у продавца, почему он продает квартиру, обратите внимание на потеки на стенах и потолках или на то, насколько старательно они замаскированы. Посмотрите, какой вид имеет лестничная клетка, на которой расположена ваша будущая квартира, не окажутся ли вашими соседями маргиналы или многодетная узбекская семья.

Важно узнать, когда муниципальные службы в последний раз осуществляли капитальный или текущий ремонт дома, «сколько лет» трубам, за чей счет производится ремонт подъезда и прочее.

За техническую сторону, т. е. за качество квартиры, продавец несет полную ответственность. Любые скрытые недостатки могут стать поводом для судебных исков с целью вернуть некачественное жилье продавцу и возвратить свои деньги. Об этом обязательно должно быть сказано в договоре купли-продажи и договоре с реэлтором. Например, спустя несколько месяцев после покупки, вы обнаружили трещины в стенах, закрытые панелями или заклеенные обоями. Это повод отказаться от квартиры, если сумма, уплаченная за нее, декларировалась полностью, а не оформлялась по оценке БТИ.

При оформлении технического паспорта на жилье важно указать, какие приборы и средства остаются в квартире. Также оговаривается и их качество. Например, вы договорились с продавцом о том, что он оставляет газовую плиту, колонку и прочее. На момент осмотра квартиры это были новые приборы, въехав, вы обнаружили старые или поломанные. Не допускается смена сантехники, выключателей и розеток, поскольку техническое состояние влияло на формирование цены за жилье. Для домовладения то же самое верно для заборов, дорожек, технических построек и даже скворечников. Следить за исполнением договора – задача риэлтора.

Юридические моменты

Еще раз хочется обратить внимание на следующее. При покупке квартиры необходимо проверить, находится ли квартира в собственности продавца. Если квартира не была приватизирована, куплена или иным образом получена в собственность, она не принадлежит человеку, даже если он всю жизнь проживает в ней. Также стоит уточнить, прописаны ли на приглянувшейся вам жилплощади несовершеннолетние дети. Если да, то лучше всего с такой квартирой не связываться: возникнет слишком много хлопот с органами опеки. Также нужно выяснить, внесены ли налоговые и коммунальные платежи. Не стоит доверять словам. Требуйте, чтобы документы, подтверждающие все эти факты, были вам предъявлены.

В новых домах и домовладениях возможны такие действия, как сбор средств на проведение телефонных линий или иных коммуникаций. Чтобы не оказалось, что вы останетесь без воды, газа или телефона, уточните, вступал ли прежний владелец в долевое участие, выплачивал ли необходимые взносы. К примеру, в поселок проводят газ. Это требует средств на составление проекта, на материалы и работы. Возможно, «за газ» оплачено, а «за проект» – нет. Чтобы избежать неприятностей и дополнительных расходов, позаботьтесь заранее о том, чтобы иметь полную информацию.