Сборник статей и интервью 2009г (v1.12) - Борис Кагарлицкий

В списки надежных наши отечественные застройщики никак не попадают. Для девелоперских проектов, как наиболее рискованных, в той же Европе ставки составляют не менее 12-15% годовых, причем для клиентов банков, а не пришедших со стороны.

Для справки: самая низкая ставка последние 10 лет - около 0,5% - была в Японии. Сейчас она стремится к нулю. Однако, никто не слышал, чтобы банки Страны восходящего солнца были лидерами на рынке кредитования. Ответ на самом деле прост: для рискованных проектов кредиты в Японии так же дороги, как и в любой другой стране, невзирая на ставку «главного казначейства».

Наши девелоперы пока еще не осознали до конца всех последствий кризиса, и отчаянно сопротивляются, например, аукционной системе выкупа жилья, которую пытается продвигать московское правительство. Хотя на сегодняшний день государство - это единственный платежеспособный покупатель, и оно, пользуясь своим положением, заставит строителей пойти на беспрецедентные уступки в цене.

По замыслу правительства Москвы, победителями аукциона окажутся застройщики, которые предложат наименьшую стоимость квадратного метра. По мнению члена совета директоров группы МИЦ Сергея Хорошкова, вполне вероятно, что цена выставленных на продажу объектов может составить около 40 тысяч рублей за квадратный метр.

Многие эксперты рынка недвижимости соглашаются с тем, что проведение открытых аукционов является хорошим, если не говорить, что единственным, способом поддержки как самих застройщиков, так и рынка недвижимости в целом.

В условиях ограниченности финансовых ресурсов выкуп жилья означает поддержку застройщиков и всей отрасли, что придает рынку большую стабильность и устойчивость. «Победители аукционов, получив финансовые ресурсы, смогут вкладывать их в разработку и реализацию новых объектов», - заявляет представитель девелоперской компании «Сити-ХХI век» Сергей Лядов.

realtypress.ru

Источник: Финам-Лайт

Сегодня президент РФ Дмитрий Медведев потребовал от местных властей не снижать уровень ввода жилья. "Нам нужно проработать ряд мер, в том числе о дополнительной поддержке жилищного строительства, чтобы ввод жилья остался хотя бы на уровне прошлого года", - сказал он, пишет РИА Новости.

Медведев считает, что недвижимость рассматривается многими, как возможность хороших инвестиций своих сбережений и как хорошую меру против кризиса. В связи с этим он заявил: "Мы должны обеспечить заказами производство строительных материалов, обеспечить заказами металлургическую, химическую и лесоперерабатывающую промышленность".

Если рассматривать зарубежный рынок, то по мнению Натальи Завалишиной, генерального директора компании МИЭЛЬ Distant Property Management: "В краткосрочной перспективе наиболее стабильными сейчас являются рынки недвижимости Франции (Лазурный Берег и Париж), Италии и Кипра. Там практически нет снижения цен, а в некоторых областях даже сохраняется небольшой рост. В среднесрочной и долгосрочной перспективе - большим потенциалом обладают Турция, Египет, Хорватия, Чехия и Испания.

Совсем недавно многие россияне считали, что недвижимость одна из наиболее стабильных отраслей, в которую стоит вкладывать деньги. Однако чем дальше в кризис, тем больше разочарований. Почувствовав неладное, многие решили сбросить те квартиры, которые в свое время купили с целью инвестиций. Спрос на рынке недвижимости стал сдуваться, люди затаились ожидая дальнейшего падения цен, чтобы купить квартиру за цену на порядок ниже той, которая была до кризиса. Компании сокращают расходы, приостанавливают проекты, и лишь немногие нашли деньги на то, чтобы достроить начатое. Крупные игроки на рынке российской недвижимости вынуждены просить о помощи у государства.

На российском рынке недвижимости абсолютными чемпионами по уровню конкурентоспособности с точки зрения стабильности развития и качеству в рейтинге выбились Краснодарский край и Самарская область. Они имеют несырьевой тип экономики и находятся вне зоны экономического влияния двух столиц, такие данные приводит институт региональной политики подготовил рейтинг конкурентоспособности регионов России (IPPEX).

Далее в пятерку лидеров вошли Москва, Санкт-Петербург, а также ресурсные регионы: Ханты-Мансийский АО, Тюменская область и республика Татарстан.

Наиболее привлекательный городом для инвестиций в России стал Сочи. Туда будет вложено по самым скромным оценкам более $40 млрд, в том числе из федерального бюджета более $20 млрд, что обязательно скажется как на уровне жизни в городе, так и на стоимости жилья.

Решая вопрос об уровне строительства жилья и привлечения инвестиций на российский рынок недвижимости стоит учитывать тот факт, что, по мнению экспертов, единого российского рынка недвижимости фактически не существует - в разных городах ситуация на рынке жилой недвижимости порой складывается диаметрально противоположная. А наиболее привлекательные объекты жилой недвижимости для частных инвесторов расположены в максимально обособленных регионах России.

Как показывает практика, на сегодняшний день основной проблемой, волнующей игроков рынка недвижимости, являются цены на недвижимость, усугубляющиеся информационным противостоянием между застройщиками и СМИ/аналитиками. Застройщики винят в стагнации рынка недвижимости России экспертов и регулярные аналитические материалы, появляющиеся в СМИ. В свою очередь покупатели, напуганные пессимистичными прогнозами, не спешат приобретать жилье, тем самым усугубляя и без того неважное положение застройщиков.

1. Как Вы оцениваете перспективы рынка недвижимости в нынешних условиях. Стоит ли ждать весеннего всплеска отложенного спроса и оживления рынка?

Всплеска продаж весной не последует. Напротив - ухудшение общеэкономической ситуации приведет к дальнейшему росту предложения на рынке недвижимости. Спрос продолжит снижаться и дело здесь не в информационном противостоянии аналитиков, прессы с продавцами жилья. Застройщики паникуют, что вполне естественно. Но негативные для них оценки не меняют ситуации. Она полностью зависит от положения промышленности.

Несмотря на зимнюю стабилизацию нефтяных цен и некоторое оживление на фондовом рынке, промышленное производство в стране падает. Армия безработных растет. Девальвация рубля снизила затраты на оплату труда в компаниях, но еще более ослабила внутренний рынок России. Все хозяйственные производные от него также должны пострадать. Торговля недвижимостью - одна из таких производных. Если ситуация в конце 2008 года была для застройщиков плохой, то теперь она становится еще хуже.

Те, кто имеет средства на приобретение жилья для себя, поняли: откладывание покупки экономит много денег. Это понимание подтверждает вся динамика мирового кризиса. Во второй половине 2008 года многие аналитики уверяли, что сокращение спроса на жилье носит временный характер. Ожидалось, что кризис быстро завершится и ситуация восстановится. Теперь ясно даже подобным оптимистам: спад в экономике только начался. Кризис не подойдет к концу в 2009 году. Этого также не случится и в 2010 году. Без реальной антикризисной политики, он способен затянуться еще больше.

Падение цен на жилищном рынке в России вследствие резкого сокращения спроса было спрогнозировано ЦЭИ ИГСО в апреле 2008 года. Тогда с нами спорили практически все эксперты. Мы знали, что будет происходить дальше, но общее понимание тренда было иным. Аналитики строительных и риэлтерских компаний дружно утверждали: недвижимость будет только дорожать. Выгодной для себя стороны прогноза никто из игроков на жилищном рынке не увидел. В итоге не пойдя на умеренное снижение цен летом, застройщики упустили возможность реализовать имеющиеся дома и квартиры по все еще крайне высоким ценам. Их политика и сегодня выжидательная, в то время как ситуация и перспектива становится все более мрачными.

2. Цены в среднем падают только в долларовом эквиваленте за счет удешевления рубля. Корректно ли говорить о падении цен на жилье, привязывая их лишь к долларовому (или нефтяному, по другим прогнозам эквиваленту)? Как вообще связаны ситуация на рынке недвижимости со стоимостью нефти?

Падение цен на недвижимость обусловлено сокращением спроса. Но отсутствие продаж по имеющимся ценам говорит об их неадекватности. Можно понять строительные компании, не заинтересованные снижать цены из-за собственных долгов. Однако спрос снижается значительно быстрее цен. Они удерживаются сейчас искусственно, в то время как ослабление покупателей происходит естественно - в результате углубления кризиса.

Дисбаланс цен на жильё и платежеспособного спроса может сохраняться только до исчерпания застройщиками последних финансовых резервов. Как только это произойдет, то реальное снижение цен, что сейчас замаскировано под скидки (доходящие до 30-40%), станет еще большим, а главное - лавинообразным. Ожидать иного развития ситуации не приходится. Напротив: новое падение цен на нефть (вероятно еще до лета) приведет к тому, что рубль может быть снова девальвирован. Это еще более ударит по рядовым потребителям, а значит и по всей экономической цепочке на внутреннем рынке. Рынок недвижимости ощутит новый отток покупателей. Вполне возможно тогда и начнется быстрая игра на понижение.