Настольная книга судьи по гражданским делам - Николай Толчеев

Такими данными могут быть выписки из Единого государственного реестра прав, свидетельства о государственной регистрации права, планы жилого помещения, сведения органов технического учета, свидетельства о наследовании, договоры купли-продажи, дарения, мены, социального найма, документы о регистрации граждан в жилом помещении, справки и иные письменные документы и т.п.

Основываясь на указанных данных, судья уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству имеет возможность, руководствуясь положениями ст.40 — 43, 57, 150 ГПК, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, оказать при необходимости содействие в их собирании и истребовании, решить вопрос о замене ненадлежащего ответчика, вступлении в дело соответчиков, третьих лиц, соединении или разъединении исковых требований, вызове свидетелей и т.д. Проведение подготовительных действий будет способствовать не только правильному, но и своевременному разрешению возникшего спора. Отсутствие достаточных для разрешения спора сведений о жилом помещении либо о существующих на него правах может повлечь за собой неоправданное отложение судебного разбирательства в целях получения дополнительных сведений либо вынесение решения, которым затрагиваются права и интересы лиц, не привлеченных к участию в деле. Такие последствия могут наступить, в частности, если суд не выяснит и не привлечет к участию в деле всех лиц, имеющих право пользования жилым помещением, но удовлетворит иск о принудительном обмене этого жилого помещения.

Конкретный круг сведений, необходимых для качественной подготовки и рассмотрения дела, обстоятельства, имеющие значение для дела и подлежащие установлению, определяются судом с учетом норм материального права, регулирующих спорное правоотношение. Проанализируем вопросы, связанные с применением процессуальных норм и норм жилищного права, применительно к отдельным категориям жилищных дел.

1.2. Дела по спорам, связанным с сохранением самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения

Данная категория жилищных дел возникла после введения в действие Жилищного кодекса РФ, в ч.4 ст.29 которого предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Новая норма не определяет, в каком порядке и при каких условиях суд должен рассматривать дела такой категории. Одно из нее ясно: суд вправе сохранить жилое помещение в том состоянии, в котором оно существует после переустройства и (или) перепланировки, проведенных при отсутствии соответствующего документа о согласовании или с нарушением проекта. Целесообразность такой нормы очевидна, поскольку она позволяет сохранить переоборудования, направленные на повышение качества и благоустроенности жилого помещения, из чего суд и должен исходить при разрешении такого вопроса. Было бы абсурдно обязать гражданина, уплатившего административный штраф за допущенное правонарушение, восстановить жилое помещение в прежнем состоянии, а затем разрешить ему производство тех же переустройств (перепланировок). Это означало бы привлечение его к дополнительной ответственности, помимо административной, установленной за самовольное переоборудование жилого помещения.

В то же время в судебной практике возникла неопределенность в том, в каких случаях и в каком производстве должен рассматриваться вопрос о сохранении жилого помещения, кто является надлежащим ответчиком. В полной мере имеющаяся неопределенность может быть устранена посредством разъяснений Пленума Верховного Суда РФ по вопросам, выявленным при изучении складывающейся судебной практики применения жилищного законодательства. В настоящее время можно высказать некоторые соображения, основанные на анализе правовых норм и имеющихся материалов.

В отдельных случаях граждане, допустившие самовольное переоборудование, обращались с заявлениями об установлении различных юридических фактов, в частности, ненарушения прав и интересов граждан, проживающих в том же доме или квартире, соответствия требованиям законодательства произведенной перепланировки. Эти заявления разрешались судом по существу в порядке особого производства. С подобной практикой согласиться нельзя, так как непосредственно из заявлений усматривается наличие подведомственного суду спора о праве заявителя на жилое помещение в существующем состоянии. Факты, которые просят установить, имеют значение для разрешения этого спора, но сами по себе не подтверждают каких-либо прав и обязанностей заявителя. Если заявитель в целях оформления самовольно выполненных переоборудований в органе, осуществляющем согласование переустройств и (или) перепланировок, желает подтвердить отсутствие нарушений прав и интересов членов своей семьи или соседей либо соблюдение им установленных норм и правил, то он не лишен возможности получить письменное согласие указанных лиц, заключение уполномоченных органов, а в случае отказа — предъявить иск к гражданам о признании их возражений необоснованными либо оспорить в суде отказ в даче положительного заключения. Поэтому условия, необходимые для установления фактов, имеющих юридическое значение, отсутствуют, в соответствии с ч.3 ст.263 ГПК такое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

Понимание ч.4 ст.29 ЖК РФ возможно только с учетом ее места в системе норм жилищного права. Иногда ее толкуют в отрыве от других правовых норм и на основе подобного толкования делают вывод о том, что сохранение самовольных переустройств (перепланировок) допускается только на основании решения суда [118]. На наш взгляд, правовых оснований для такого вывода не имеется. Рассматриваемая норма включена в ст.29 ЖК РФ, предписывающую привести самовольно переустроенное или перепланированное жилое помещение в прежнее состояние, в том числе в судебном порядке, если виновное лицо не устранит допущенное нарушение. В качестве одного из условий вынесения судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении в отношении него договора социального найма в ч.5 этой статьи указывается на непринятие судом предусмотренного ч.4 решения о сохранении жилого помещения.

Таким образом, ст.29 ЖК РФ наделяет суд правом отказать в удовлетворении иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если он при наличии соответствующего встречного заявления примет решение сохранить жилое помещение в существующем состоянии, установив, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В этом случае в резолютивной части решения суда должно быть указано, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества соответствующих изменений в документацию на жилое помещение.

Определяя указанное право суда, рассматриваемая статья не отрицает полномочия органа, осуществляющего согласование, и не содержит для него запрета самостоятельно по заявлению гражданина согласовать самовольно выполненные переустройства и (или) переоборудования и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Данные полномочия вытекают из иных норм, в частности из ст.18 Конституции РФ, п.7 ч.1 ст.14, ст.26 — 28 ЖК РФ.

Возможность оформления во внесудебном порядке ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок жилых помещений предусмотрена и в нормативных правовых актах, принятых в некоторых субъектах РФ, например в п.2 Постановления правительства Москвы от 8 февраля 2005г. N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы" [119]. Отказ органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, в оформлении переустройств (перепланировок) может быть оспорен в суде по правилам главы 25 ГПК, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, что препятствует решению вопроса в указанном порядке (ч.3 ст.247 ГПК).

Встречающиеся в судебной практике иски к органам местного самоуправления, когда ими не принимались решения по вопросу самовольных переоборудований, о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном виде вряд ли можно признать допустимыми.

В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Лицо, осуществившее самовольные переоборудования, само допустило нарушение, для устранения которого оно (помимо уплаты административного штрафа) должно либо восстановить жилое помещение в прежнем состоянии, либо согласовать произведенные переоборудования с компетентным органом, когда для этого нет препятствий. Таким органом является не суд, а орган местного самоуправления, к которому заинтересованное лицо не лишено возможности обратиться с соответствующей просьбой, предоставив необходимые документы (ч.2 ст.26 ЖК РФ). И только в том случае, когда будет отказано в согласовании переоборудований, можно говорить о нарушенном или оспариваемом праве лица на сохранение жилого помещения в существующем состоянии. Заинтересованное лицо, считающее, что никаких препятствий для сохранения помещения в переустроенном (перепланированном) виде нет, им представлены все необходимые для этого документы, вправе оспорить данный отказ в судебном порядке.