Земельное право - Илья Петров

До 2001 г. (даты введения в действие Земельного кодекса РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могли предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование. С 2001 г. в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Законом закреплено, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Кроме того, юридические лица, за исключением перечисленных, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации – переоформить на право безвозмездного срочного пользования – до 1 января 2012 г., поскольку с 1 января 2013 г. в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях появится положение об ответственности за нарушение сроков и порядка переоформления прав пользования такими участками.

ЗК РФ указывает, что в то же время право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Однако граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Одновременно с 2001 г. исчезает и право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, сохраняется только, если было приобретено гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ.

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству с последующей государственной регистрацией на основании свидетельства о праве на наследство.

Аренда земельных участков

Место бессрочного пользования земельным участком занимает аренда. На праве аренды земельные участки на территории РФ могут иметь кроме граждан РФ также иностранные граждане, лица без гражданства. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

ЗК РФ указывает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно земельному праву арендатор земельного участка, (кроме резидентов особых экономических зон) без заключения нового договора аренды вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное; при этом ответственность по договору аренды переходит на нового арендатора земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Кроме того, арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное; причем на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

В соответствии с положениями ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

Арендатор при продаже данного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Закон не разрешает изменения условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора; досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором договора аренды.

В аренду могут быть переданы земельные участки, если в случае их наследования наследниками являются несовершеннолетние. Законным представителям наследников разрешено передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Однако изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Сервитут подразделяется на частный и публичный, срочный и постоянный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Публичный сервитут, согласно земельному законодательству, устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Постоянный сервитут – бессрочный; срочный сервитут оговорен определенным сроком. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.