Жилищное право. Шпаргалки - Татьяна Альбова

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:

• признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;

• изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома), прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.

Условия перевода квартиры в нежилое помещение:

• расположение на первом этаже жилого здания жилого помещения, имеющего изолированный вход либо возможность его оборудования;

• расположение жилого помещения на втором этаже жилого здания, если на первом этаже находятся нежилые помещения;

• согласие всех собственников жилого помещения (жилого дома), подлежащего переводу в нежилое, и совершеннолетних, совместно постоянно проживающих членов семьи;

• решение общего собрания жильцов, членов жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.

26. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение определяет статья 23 ЖК РФ.

Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы:

• заявление о переводе помещения;

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое – его технический паспорт);

• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

27. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается (ст. 24 ЖК РФ), если:

• не представлены документы, определенные ст. 23 ЖК РФ;

• документы представлены в ненадлежащий орган;

• не соблюдены условия перевода помещения (ст. 22 ЖК РФ);

• проект переустройства или перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения (ст. 24 ЖК РФ).

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое является исчерпывающим.

Первое основание для отказа – непредставление документов, определенных ст. 23 ЖК РФ.

Второе основание – представление документов в ненадлежащий орган. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляет орган местного самоуправления, куда должны быть представлены необходимые документы.

Третье основание – несоблюдение условий перевода помещения (ст. 22 ЖК РФ).

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если:

• доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, специально для этого предназначенных;

• отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

• переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности если:

• в разряд нежилых переводятся жилые помещения (дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;

• жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом граждан, проживающих на данной жилой площади;

• будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении.

28. Понятие и виды переустройства и перепланировки

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

• установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;

• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

• устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование – для приспособления помещений к новому функциональному назначению. Реконструктивные работы, выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания.

При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускается нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений).

Перепланировка жилых помещений:

• перенос и разборка перегородок;

• перенос/устройство дверных проемов;

• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

• устройство дополнительных кухонь и санузлов;

• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

• ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

29. Основания проведения переустройства и перепланировки

В ст. 26 ЖК РФ установлен перечень документов, которые собственник жилого помещения или управомоченное им лицо должны представлять в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения:

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);